房地产企业会计信息质量存在的问题分析与完善对策

郝蕾

摘要：本文将解析房地产企业会计信息质量存在的问题，并提出完善对策。房地产企业是朝阳企业，其重要性不言而喻。近年来我国房地产发展态势十分迅猛，但是在高速发展的同时却产生了各种问题。如果不解决这些问题，那么房地产企业的经营效率和经营质量就会受到影响，在内外部环境共同作用的情况下，找出房地产企业会计信息质量问题，并提出完善对策，显然是明智和必然的。

关键词：房地产 会计信息 问题 对策

伴随房屋价格的快速增涨，我国房地产领域的会计核算问题也逐渐凸显。依据房地产公司的运营特征与会计核算的流程和模式，与它类领域相比对有着明显的区别。通过对我国房地产企业的会计信息质量进行检测，发现会计信息失真现象较为严重，税收情况也不容乐观。而面对这样的双重困境，笔者试着通过解析找出问题所在，并提出完善或改进措施。我国房地产会计信息质量问题一日不解决，房地产公司就会受到牵连；因此，找出问题并解决问题十分重要。

一、房地产企业会计信息质量问题

（一）明确营销收入的问题

当前，因为房地产开发商品的价值居高不下，通常运用预售和分期付款营销的方法，这就导致收款期和商品房交付期的日期不统一。在收入明确的工作中，有如下办法：在订立预售协议后应明确预售款项并明确收入；在订立预售协议后以合同金额明确收入；在房地产工程竣工签收后，颁发了“入住通知书”并出具营销发票明确收入；在房屋钱款到账并且手续办妥的前提下明确收入。

以上的营销收入明确办法在上市房地产公司的年度报表条款上有所阐述，而最容易出现的问题就是房地产公司营销收入的明确缺乏原则性。而房地产公司与会计专家对房屋所有权下的风险以及薪酬是否能够转移等存在不同的说法。通常房地产公司的预判不能符合注册会计师的预期。

实际上，在明确营销收入时，无论是国际通用的会计规章，还是各个国家的会计准则，都重视贸易的本质，例如：明确与营销商品房所有权有关的风险和薪酬是否在本质上已经迁移、为实现营销收入所必须具备的工作流程是否符合规范、是否具备收讫现金的能力等等。

（二）业绩信息的问题

房地产开发商从土地开发到收入的明确需要一年甚至若干年的时间，在房地产工程筹划建设时期大量资本会涌入房地产在建工程，大批的管理费计入当期的利润或亏损；而因为一些在建工程的关系，其预售账款也不能明确为收入。如此一来，会计理论中的收入费用配比准则所起到的作用就十分有限。年度的损益表因为每个工程的情况不同，而导致利润起伏剧烈。例如：某房地产公司大多数的工程都处于在建的状态，而其年度业绩也只能显示投资费用，所以其年度财务报表就无法体现真实性的原则。此外，也不能与它类的公司相比对。而省去了比对这一环节，待工程竣工并完成销售，大部分的预售账款就被明确为收入。这样一来，本年度的收入实际上就是公司未来几年的收入。因此，使用常规的公司业绩考评指标——例如净利润指标等并不能保障其所反映的公司的财务情况真实、可靠，并极易给投资者造成决策困扰。

（三）风险信息披露问题

房地产开放公司在开发过程中会遭遇多类风险，包含策略风险、工程开发风险、土地风险、项目质量风险等等。企业的面临的风险众多，它要求房地产公司对风险的披露程度要较其它企业为高。

根据我国会计准则，我国房地产公司信息披露的办法有：证监会容许房地产公司提取质量保证金并公开其核算办法；证监会让房地产公司在财会报告附录中披露的风险应包括抵押借贷的担保风险；我国目前的会计准则中并未要求房地产公司披露质量保证金的提取流程。对于质量保证金的披露未形成规范化要求，是风险信息披露的关键问题。

二、完善对策探讨

通过上面问题的阐述，要缩短国内会计信息核算、披露等工作与国外先进企业的差距，提升房地产会计信息质量，就应打造一个牢固的会计系统。

（一）健全各类规章制度

近些年来，伴随全球经济一体化进程加快以及会计理论研讨的白热化，国家财政机构与一部分会计专家都已经着手打造一部分新颖的会计旁支，例如：人力资源会计、质量成本会计、物价变更会计等。然而，当前房地产公司会计工作中的一些特别项目还没有会计准则对其进行约束，使房地产公司的会计核算不统一，这在一定程度上影响了房地产公司的财务情况的公开，其运营业绩信息也并非毫无漏洞可言。例如：房地产公司制定了收入明确准则，这时应构建并引导会计准则的订立，让业界的收入明确问题得到解决。例如：香港特别行政区的会计师协会就订立会计准则引导制度，其目标是使房地产营销收入的明确有据可依，香港会计师公会在引导中指出完工百分比法并不适合开发商品房，所以在引导准则中明确房地产收入除需遵守国家制度外，在项目工程竣工，卖方受到交房协议后，房地产公司才能将预售账款计入当期收入，该引导准则在明确收入的前提下，提升了会计信息质量。

（二）健全配套工程的会计核算原则的引导

国家相关法规对配套设备费用的预扣有着明文规定，而国家现有的法律条文对该项目的引导还不够，不同的房地产开发公司其成本核算办法也不尽相同，进而可能降低公司成本核算信息的质量，也无法与竞争对手相比对。例如：某房地产公司依照应收应付制准则与收入费用配比准则，在结转开发产品的营销成本时预扣了1亿元的配套设备费用。这样，不但使当期利润表中的产品开发成本增长了1亿元，也在当期财务状况表中使债务又增长了1亿元。所以，这对房地产公司的当期财务状况会形成一定的影响。然而，这项1亿元的配套设备预扣费用只能算作公司的未来开支。全球通用的会计准则在2009年对一部分条例进行了改动，意在使财务报表能反映企业的真实情况，并强化会计信息的披露程度。也明确告知房地产公司的财务状况表应准确反映公司的实际成本以及能够精准计量的债务。

（三）重视内部会计核算

目前，我国房地产公司还缺少科学、合理的内部核算体制。成熟的财会系统不但要囊括国家的会计准则，还要房地产公司依照其自身的运营特征和管理需求订立科学的内部会计核算体制，它包含会计核算的基本管理条例和方法、成本核算体制和方法、内部财会成本的解析方法、考评体制和方法等。但是，当前大多数房地产公司这方面的工作却流于形式，而要提升会计信息质量，就需要构造完备的、科学的内部会计核算体制。endprint

（四）提升房地产公司信息披露的信息含量

1、在目前的会计体制要求的利润表格式下，加设“预提的公共配套设备费用”项目

该项目反映了应收应付制和收入费用配比的准则，在结转营销成本时，应预扣配套设备费用。

2、披露房地产公司的预售策略及状况。

因为在工程未验收前，预售收入无法结转，但是其预售状况跟公司的营销状况可谓联系紧密。目前由于各个房地产公司的预售策略不尽相同，其预售策略也不一样。不一样的预售策略对企业各阶段的财务情况的运营结果的影响较明显，这样投资者极难从财务报告中找到预售会计信息。

以某省作为例子进行说明：依照当前该省的策略，房屋的构造封顶或架构建设到2/3高时，房地产公司才能申办预售证书；而它类省份的策略又跟该省不相同。所以，披露房地产公司的策略及状况让投资者在信息资源不够时，能够获取第一手会计信息或资料。

3、在财务报告附录中对各项目的现金流量信息进行公开

即是说以房地产公司每一项开发工程为基准，披露其在开发运营过程中产生的现金流量，包含营销房屋和土地的现金、购置工程原料以及发放薪水所产生的现金。披露现金流量的目的是提升现金流量使用的透明度和效率，以补充利润表信息。

三、结束语

近年来，房地产公司的发展和进步有目共睹，它已成为了我国国民经济的助推器。但是伴随房地产公司集资的多元化、营销模式的复杂化以及民众缴付房价的多样化，房地产公司的会计信息的容量也会变得更为庞大，房地产公司假如不紧跟时代并及时更新会计信息，提升会计信息质量，那么就将会面临艰难的局面。当前我国房地产公司的会计信息的真实性正在不断降低，这不但阻碍了房地产行业的快速和可持续发展，也给投资者带来了决策困扰，而一旦处理不好将引发一系列连锁反应。所以，提升房地产公司的会计信息质量有着巨大的现实意义。

参考文献：

[1]张宪胜.准则变更对企业会计信息相关性的影响--来自房地产企业的经验[J].会计之友，2013；20

[2]陈永兵.浅谈完善我国房地产企业会计信息体系的重要性[J].房地产导刊，2013；4

[3]冯素红.完善房地产企业会计核算提供可靠会计信息[J].管理学家，2013；14

[4]张秀艳.论房地产企业会计信息质量问题及改进措施[J].新财经（理论版），2013；12

[5]黄虎丘.新形势下我国房地产企业会计信息失真原因及防范[J].中国房地产业，2011；12endprint