对近年来房地产市场调控政策的分析

黄岑岑

摘要：近年来，随着我国商品房价格的持续上涨，越来越多的人开始关注房地产市场的发展态势和影响因素。同时，政府部门为进一步规范房地产市场管理秩序，推动房地产市场的健康稳定发展，积极推出了一系列宏观调控政策。本文主要就近年来房地产市场的宏观调控政策进行了分析和研究，以期为政府制定相关对策提供良好参考。

关键词：房地产市场 商品房 价格 政府 调控政策

1 概述

近几年来，我国房地产市场始终保持平稳较快增长，并取得了良好发展成效。但以此同时，商品房价格的持续快速上涨、投机炒房行为泛滥以及房地产市场监管不到位等问题层出不穷，严重影响了我国房地长市场的健康长效发展。房地产市场监管越来越成为时下社会广泛关注的焦点问题。为解决以上问题，整顿和规范房地产监管秩序，我国政府部门积极出台了一系列宏观调控政策，转变调控思路，进行产业结构调整，完善房地产金融体系，有效地维护了房地产市场管理秩序，实现了预期管理目标。

2 近年来我国房地产市场调控政策

近年来，我国房地产市场推出的调控政策主要包括以下几方面：

2.1 综合性调控措施 自进入21世纪以来，我国政府在制定各项促进房地产行业快速发展的同时也加大了对我国房地产行业整体上的宏观调控和把握。2005年3月，国务院出台了《国务院2005年工作要点》来抑制房价上涨过快的问题，因为当时的房价上涨问题已经凸显并影响到了居民的正常购房行为。特别是在2008年，当发源于美国并且波及全球的金融危机对我国的房地产经济带来严重的影响时，我国政府迅速采取扩大内需的宽松财政政策来刺激经济的复苏，促进房地产的发展。为了使房地产业能够保持平稳发展，抵御金融危机的影响，中央采取了一系列积极的措施来促进和刺激房地产业中商品住房的开发和建设，同时为了满足中低收入者和中低收入家庭对住房的需求，中央还加大了对经济适用房和廉租房的开发和建设。通过这一系列的政策和举措，房地产业保持了稳定的增长态势，也继续发挥了支柱产业对经济拉动的作用。通过进一步加强对我国房地产市场的监督和管理，发挥地方政府在稳定房地产行业健康平稳发展过程中所起到的重要作用，以保障房地产行业的健康发展。

2010年，国务院又颁布了“国十一条”来抑制部分城市出现的房价上涨过快问题，力图通过加强和完善对政府部门对房地产市场的监督与管理，有效地抑制房价的快速上涨。其主要内容有：“继续增加对普通商品住房的投资建设，优化市场商品房的供应结构，以满足各层次消费者对房屋的需求；提高土地开发利用效率，以增加对商品房建设用地的有效供应；综合施行有差别的财税政策，要求金融机构做好购房信贷的安全防范；建立有效的房地产行业管理秩序，严格打击各种具有投机目的的短线炒房活动；加强政府对土地资源供应以及开发使用等环节的监管力度，完善相关制度体系；加强对房地产市场的监测和管理；加强对各种保障性住房的投资建设力度，加快落实在中西部地区廉租住房和经济适用房的补助活动；进一步落实地方政府对维持当地房地产市场的健康有序发展，保障和解决当地低收入居民住房问题的责任制”。政策的实施对我国房地产行业起到了一定的作用，但是还是不能从根源上消除我国房价上涨过快的问题。

2.2 金融方面调控措施 为保障我国房地产市场的稳定与安全，推进房地产市场的健康稳定发展，我国政府还积极推出了相关金融调控政策，并进行了相关法律建设和配套制度建设，以减小金融市场中不稳定金融因素对房地产价格波动的影响。中国人民银行于2003年调整了购房贷款政策，新政策中第二套及以上商品房以及较高档次商品住房购房贷款的首付金比重较以往有所提高，同时，新政策还取消了第二套及以上商品房以及较高档次商品住房所享用的住房贷款优惠利率资格，以限制高档次商品房价带动整体房价上涨的可能性。2004年，中央银行采用上调各类金融机构的存款基准利率以及进一步放宽人民币贷款利率的浮动区间来保障和促进我国房地产行业的健康发展。2005年，人民银行对商业银行自营性个人购房贷款政策进行了调整，以抑制持续上涨的房价问题，通过取消原有的购房贷款优惠利率以降低房地产行业过热问题。2008年初人民银行通过再次加息，并继续上调存款准备金率等紧缩性货币政策来抑制房价过热现象。而到了下半年，全球金融危机对我国的房地产行业带了巨大的影响，为摆脱金融危机影响，促进经济的发展，政府的宏观调控政策才开始出现变化，力图通过降低利率与存款准备金率等手段实行宽松的货币政策，刺激我国房地产和国民经济的发展。随着金融危机对我国经济影响的逐渐加重，我国的房地产行业也受到了沉重的打击，为拯救萎靡状态下的我国房地产市场，中央政府出台了一系列宽松的财政和货币政策，以鼓励房地产行业的发展。2009年，我国四大国有商业银行加大了对购房贷款者的利率优惠政策，来刺激房地产市场需求，力图通过需求拉动供给的方式带动我国房地产市场的复苏和发展。到2010年，我国的商品价格又一次超出了政府的控制，这时，政府对房地产的政策又发生了转变，由促进改为抑制。中央银行开始通过制定提高存款准备金率的紧缩性货币政策来限制房价的上涨现象。2010年，北京市政府针对其地区房地产行业的具体情况出台了严厉的地方性房地产调控措施，通过加大买房者的限制调节，来抑制由需求过剩引起的商品房价格畸形增长问题。

通过金融机构运用货币政策来调节我国房地产行业的健康发展，具有政策见效快、效果较为明显等优点，从这几年的金融政策可以看出，我国政府对使用金融工具在调控房地产行业积累了很多的经验，所得到的效果也是非常明显的。

2.3 健全保障房制度的调控制度 早在2003年，我国就通过制定保障性住房政策来降低高档商品建设过快引起房地产结构失衡问题，解决不同收入层次结构中对房地产的需求。但是自2007年以来，我国政府对保障性住房建设的支持力度逐渐增大，该年8月份，国家建设部为加强保障性住房建设积极制定了相应政策，并明确规定了廉租住房以及经济适用房年度规划的具体要求。

一直以来，解决低收入居民居住困难问题就是政府部门建立住房保障制度的出发点和落脚点。我国政府部门不仅将解决城镇低收入居民住房问题作为改革住房制度的重要内容，而且还将其作为政府公共服务的一项重要职责。

2008年，为满足城镇中低收入居民的住房需求，国家税务总局联合财政部共同制定了增加保障性住房扶持力度的政策，降低了房屋租赁市场税收比率，扩大了保障性住房的优惠覆盖范围，使更多的低收入城镇居民都能享受到政策的照顾。2009年，国家发展改革委联合住房与城乡建设部等四部门共同制定了《2009-2011年廉租住房保障规划》，将解决城镇低收入居民人均的住房需求问题归纳为改善民生的主要内容，力图通过进一步加大对廉租住房、经济适用房等抵挡商品房建设的扶持力度，采用增加住房供给量以及住房租赁财税补贴等手段进一步完善对城镇低收入人群的住房保障制度。2010年，住房建设部提出了进一步加快廉租住房、经济适用房等低档商品房的建设以更大力度遏制房价上涨过快问题的通知，将大力推广公共租赁住房建设作为今后的重点工作予以大力的推广和执行。由最近我国相关政府部门几年的房地产政策可以看出，政府部门主要通过增加低档商品房的建设来降低由对高档商品房过多需求引起的我国房价整体上涨的可能性，使我国房地产行业健康平稳的发展，从而促进整个国民经济的健康持续发展与社会和谐。

3 小结

随着我国房地产市场的不断发展成熟，政府宏观调控的重要性日益凸显出来。如何加强房地产市场监管力度，合理调整产业结构，建立合理引导住房建设和消费的新机制成为政府部门应该思考的重要问题。本文从近年来房地产市场调控政策入手，就我国政府部门推出了相关调控政策进行了分析和研究，并提出了相关看法。

参考文献：

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[2]李燃.房地产市场调控政策的选择——基于中央政府与地方政府的动态博弈模型研究[J].经济研究导刊，2009（01）.

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