住宅专项维修资金管理应发挥市场作用

文 萧鸣政 曹伟晓

萧鸣政 北京大学政府管理学院教授，行政管理系主任曹伟晓 北京大学政府管理学院行政管理系博士生

在住宅专项维修资金管理中，政府应该放松支取标准，加大监督力度，促进资金转变为基金，让资金保值增值，树立执政为民形象，提高政府公信力。

十八大以及十八届三中全会以来，中央不断提出政企分开、政资分开、政事分开、政社分开，建设服务型政府；要简政放权与转变政府职能。

目前全国住宅专项维修资金管理中存在的普遍问题，深刻地体现了社会与民众期待政府简政放权、改进政府治理方式的诉求与意见。

北京市商品住宅专项维修资金，自上世纪90年代的房改开始收缴，2005年7月开始使用。截至2013年10月31日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金357.58亿元，归集套数234.3万套，归集房数19.3万幢。全市共有1530个小区使用商品住宅专项维修资金6.74亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等5805个项目。357.58亿元，使用了6.74亿元，使用率仅为1.88%。

专项维修资金在保障房屋安全，共用部位、共用设施的正常使用发挥了重要作用，但在实践中依然存在着诸多的隐患和问题。多年来全国各地的维修资金使用率低已是一个不争的事实，许多地区维修资金的使用率几乎接近于零。维修资金的安全以及保值增值问题日益得到实践理论界领域人士的关注。具体说来，住宅专项维修资金运作存在“三难”：归集难、审批难、拨付难。

因此，住宅专项维修资金管理问题改革的重点在于转变政府职能，发挥市场和基层业主的作用。因此建议：

第一、理顺管理机制，由多部门管理转向单一部门统一管理。

按照大部制改革精神，由一个部门统一管理专项维修资金，明确权责，提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨询和相关事务办理。同时，强化对该部门的监督审计，保障专项维修资金的安全性。

在归集阶段，在业主购买房子时一次性收取，保证资金基础数额。业主和开发商共同缴纳，物业提取一部分，最后转交给政府。维修资金不应该一次性归集很多，在比较成熟的国家，维修资金每年都由业主大会做预算，然后由需要维修的业主出钱，以达到“基层自治”“专款专用”。我国目前拥有的第一批维修资金用完后，宜进一步“简政放权”，逐步改为由业主委员会按年度收缴维修资金，每年由业主委员会做出收支规划并予以实施，逐渐消解资金的安全性和保值增值问题。

一次性缴纳的办法受到质疑, 而按月积累的维修资金缴纳办法更适合房屋维修的特点, 即在房屋使用初期, 维修资金归集得少;随着房屋使用年限的增加, 维修资金归集得越来越多, 但维修的可能性也越来越大。因此, 应当采用专项维修资金一次性缴纳, 随物业管理费用按月收取专户储存, 大维修、更新和改造时向业主随时收取等多种收缴方法。

第二、明确政府定位，完善与细化相关制度。政府的职能在于行政管理并制定执行政策法规，它不应当直接操作小区公共维修资金的运转，同时它不应该统筹这笔资金。权力和义务应该围绕业主为核心展开，维修资金的主体关系为:业主为所有人, 银行为保管人, 物业公司为使用与核算人,第三方机构为受托管理人, 房地产行政机构为外部监管人。

目前专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力。同时，与之相配套的一系列规章制度的建设严重滞后，缺乏全国统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准，各地受部门利益的驱使和经验水平的局限，使得维修资金制度存在着大量立法误区，这是公共维修资金无法发挥有效用途的重要原因。政府应在尊重市场调节的基础上，科学决策、使政策细化、具体化、配套化、法制化。应在全国范围内进一步明确公共维修资金的缴纳时间、缴纳主体、资金管理者、资金使用方式、监管方式以及法律责任，加强资金管理的透明化和监管力度。并且需要进一步细化和规范政策，实现与中直、国管系统维修资金的并轨运行。

在我国，业主的主体地位的建立，政府从全能政府代管社区事务到逐渐监管社区事务，都需要一定的时间去过渡。可以采取三步走，逐步改变现有的制度。第一个阶段可以由政府收取，银行保管理，政府委托会计师审核，业主委员会开支使用。政府也可以委托资金管理机构进行信托投资，收益归业主和支付管理成本。第二个阶段由政府指导业主委员会行使职能，公共维修资金由银行保管，大型的社区，业主大会和业主委员会制度比较健全的社区还可由业主委员会从政府指定的管理公司中选择进行代理管理和投资。由律师、会计师事务所从旁监督，业主大会通过后，业主委员会支取使用；第三阶段当业主大会和业主委员会成长起来以后再逐渐过渡到用私人财产管理企业，按管理房地产资金的方法管理公共维修资金。

第三、改进资金托管方式，提高资金增值收益率。建议在不影响正常使用的前提下，允许结余资金进入低风险信托、优质公租房等政府主导项目，提高资金收益；开展业主参与分红等试点，以增加资金收益、盘活存量。还可采取部分资金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式提高资金的增值收益，把资金转变为基金。从而建立起政府监督，银行运营管理，小区物业使用支取的管理体制。

用改革思路解决问题，以职能转换凸显政府权威。政府作为监管角色，应该远离具体事务。在住宅专项维修资金管理中，政府应该放松支取标准，加大监督力度，促进资金转变为基金，让资金保值增值，树立执政为民形象，提高政府公信力。