房地产项目造价控制的对策研究

崔莹

（辽宁工程技术大学工商管理学院，辽宁 葫芦岛 125105）

0 引言

随着近几年房价不断上涨，尤其一些大城市，人们买不起房的现象越来越多。而与此相对应的是，房地产业的竞争与发展越来越激烈，政府逐步出台成熟的规范进行房地产价格的控制，也导致房地产企业利润降低。通过对我国十余个城市2000 位市民的调查，显示老百姓最关注的是住房与物业问题；另外，每年两会前进行的民意调查中住房价格高的问题也高居榜首。房地产造价失控是造成房价不断上涨的重要因素之一，管理好房地产全过程的造价问题不仅对开发商获取利润空间有帮助，也成为解决广大居民住房问题的关键。

1 工程造价控制的研究现状

通过相关研究，可把国内外工程造价控制的理论与方法划分为三个发展阶段，即古典的项目造价管理、传统的项目造价管理和现代的项目造价管理［1］，如表1所示。

西方国家全面研究成本管理流通和成本管理的应用，他们早在20 世纪70 年代就己经开始运行全面造价管理和全过程造价管理，现如今他们己经形成了一套很成熟的全过程造价管理的理念和方法。最近几年我国对全过程造价管理的应用已经取得一定的成果。在工程项目管理的很多方面都取得了重要的进步，正在逐步改进，力争形成一套完整的理论与方法。

表1：国内外工程造价管理发展阶段

2 房地产造价控制影响因素的分析

工程造价按时间顺序分为费用估算、费用概算、施工图预算、形成合同价、工程进度款、竣工结算等；但从横向看，实施房地产造价管理受到来自多方面多因素的影响，主要是下面五大方面：政策法规性因素、地区市场性因素、设计阶段因素、施工阶段因素、从业人员因素。

2.1 政策法规性因素

我国有关建筑工程造价管理的相关法律法规不健全和建筑工程造价相关咨询机构不规范等客观因素对房地产造价的控制产生一定影响。

虽然己经制定工程造价相关法律法规，但是由于我国过去长期处于计划经济，已有的法律不能完全适应现在的市场经济的发展，法律存在不完善的地方，而且在实际的操作过程中，也存在着有法不依，执法不严的现象。

2.2 地区市场性因素

房地产项目不可复制的特性，每个房地产项目都会出现在不同的地区不同的时间，所以其价格必定会受到所在地的空间与时间和自然条件因素的影响。人材机、经济和技术的投入组成了房地产项目的整体价值。人材机的价格在不同的区域与市场必会有差异，从而导致工程造价定价水平有所不同。所以地区与市场性因素对房地产项目的影响还是相当大的。

2.3 设计阶段因素

有研究指出，虽然设计费用只占整个项目的1%左右，但却对整个项目的造价控制起着决定性作用。然而在实际工程中，在设计阶段存在的问题还是很多的：

（1）很多设计单位在方案设计阶段缺乏经济控制的意识；

（2）业主和设计单位签订的委托合同中很少出现鼓励优化设计的项目，缺少最优激励政策。

2.4 施工阶段因素

大多数企业对施工阶段的造价控制做得还是相对比较好，不过由于项目的特性，要想对施工阶段的造价控制做到最好，还存在一定难度。在我国现施工阶段造价控制还存在以下几方面的问题。

（1）在施工现场，缺乏既懂技术又懂经济的管理人才。

（2）没有将施工现场的施工组织设计完善到最优化状态。

（3）现场的签证太多，施工方的很多设计变更透明性差，业主无法核实。

2.5 从业人员因素

工程造价管理是一项很杂很无条理又十分细致的工作，从而就需要各个利益相关主体有很强的责任感。只有各个相关方真正把经济控制、提高经济效益重视起来才行。但在现实操作过程中还存在一些问题。

（1）在进行可行性研究阶段，有一些业主主观压低价格，搞“钓鱼工程”。

（2）一些施工单位为了中标，故意压低标价，使一些高标准高水平的价位相对较高的施工单位无法中标。

（3）一些较高资质的施工单位还会以低价转包的形式转包给资质低的施工队伍。

图1：房地产造价失控影响因素

3 基于AHP 法的房地产项目造价控制的关键因素识别

层次分析法（AHP）是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。［2］由于影响房地产项目造价的因素是多方面的，为了在众多的因素中辨识出主要的、影响大的因素，明确因素间的主次关系，利用AHP法来识别关键影响因素。

（一）建立递阶层次结构。针对政策法规性因素、地区性和市场性因素、设计因素、施工因素和人员因素这五个影响因素建立一个层次结构。

（二）构造判断矩阵。

（1）在调查了本领域内专家及有经验施工管理人员的意见，统计分析以上5个因素的重要性程度，比较评判结果：

（2）通过使用萨蒂标度法引入合适的标度用数值表示出来，写成判断矩阵B

a.计算判断矩阵每一行元素的乘积：

c.对向量Wi=［W1W2W3W4W5］T进行正规化

（三）计算权重。根据判断矩阵，计算某一准则下各因素的相对权重，计算出权重向量。［5］

（四）一致性检验。

计算一致性比例C.R.＝C.I./R.I.，当C.R.＜0.1 时，认为判断矩阵具有满意的一致性，可以接受；但C.R.≥0.1 时，应该对判断矩阵做适当修正，直至符合检验条件。满足一致性检验

表2

（五）排序。

根据公式，计算结果如图5所示。可见影响因素的重要程度依次为B1 政策法规性因素、B3设计因素、B4施工因素、B2地区性和市场性因素、B5人员因素。

4 房地产项目造价控制的对策

4.1 设计阶段价值工程和限额设计的应用

4.1.1 价值工程

价值工程在很多领域已经有了相当成熟的应用模式。价值工程也逐渐成为工程项目的造价管理办法之一。［6］不能一味的追求价格的降低，而忽略质量问题，所以价值工程在工程设计中的表现形式刚好符合。价值工程可以应用在工程设计中，应用价值工程进行设计优化，能使有限的投资发挥出最大的作用。价值工程是既提高功能又降低成本，在降低成本的基础上要以功能不能有太大幅度的降低为前提。价值工程作为一种相当成熟而又行之有效的管理办法，在工程设计中对于控制项目投资，提高工程“价值”，是大有可为的。

4.1.2 限额设计

在设计阶段“限额设计”的出现，使设计合同在经济条款管理方面的可行性增强。可以增加设计变更的限制性条款。例如设计变更费超出最终合同价款的某个百分比，就按比例扣除设计费，超出比例越多则扣除设计费的相应比例越大。不同于从前的只要工程完工，设计费用就能全额到手的做法。将限额设计作为设计阶段造价控制的重要手段是切实可行的。但值得说明的是限额设计绝不是不尊重科学，不考虑质量，只追求低价格的设计，恰恰相反的限额设计是一种最终科学、注重实际、精心设计的方式。但现阶段的限额设计依然存在一些问题，限额设计目标总值的确定和分配方法以及如何平衡限额设计与设计创新之间的关系仍有待进一步提高，且对限额设计的实施过程缺乏有效的监控措施［5］。

4.2 施工阶段要加强施工管理和科学组织施工

从AHP 分析结果看来，施工阶段是整个房地产建设的比较重要的组成部分，也是影响工程造价控制的关键部分，因为这部分涉及方面比较多，费用花销也比较多，而且造价也属于动态造价，所以针对下面几个方面进行分析：

(1)根据建设工程的实际情况制定出相应的目标，并与实际工程中的目标进行比较，查明原因，以便采取有效的措施。

(2)正如AHP 分析所示，地区性和市场性因素导致施工材料价格的变化必对工程造价带来很大影响，施工材料的价格占整个工程造价的很大一部分，是建筑工程必备的因素，所以必须对施工材料进行严格的检查试验，在保证材料的质量的同时严格地控制好价格，以便减少工程造价。

(3)建筑施工方案的合理性直接影响工程造价的准确性。所以，施工单位一定要建立合理的施工方案，科学的组织施工，选择最优的施工方案，达到自愿的优化配置，以控制好工程造价。

4.3 提高从业人员综合素质

房地产建设项目造价管理是一项综合性工作，要求所有的利益相关主体都具备较高的综合素质。所以加强从业人员的素质教育、提高从业人员的素质水平是良好控制造价行之有效的管理办法。其次，还应提高从业门槛，加强从业人员的资质管理。

［1］李东海.房地产项目造价管理方法与应用研究［D］.上海市：华东理工大学，2011，8（11）：5-6.

［2］汪艳.浅议建筑装饰工程造价分析与对策［J］.建材发展导向，2011(2)：1-2.

［3］危佳.于AHP 层次分析法的工程造价“三超”风险控制研究［D］.江西市：江西理工大学，2010，12（27）：34-36.

［4］魏蓉.房地产建设项目设计阶段的造价控制研究［D］.沙市：中南林业科技大学，2011，5（11）：15-16.

［5］朱满德.贵州省普定县农村居民点用地整理研》［D］.贵州：贵州大学，2008.

［6］张万梅.高速公路项目决策和设计阶段工程造价控制方法研究［D］.成都：西南交通大学，2008.