房贷调查：利率究竟谁说了算？

沈梦怡

在购房者都在摩拳擦掌的时候，珠海的刘保国等人显得有些落寞。虽然等到了房贷松绑的暖风，但广发银行仍然拒绝履行一年前约定的8.5折利率，这意味着他需要在30年间多付近27万的利息。

刘保国的“暖风”是指9月30日由央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这则通知写明“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍 ”，无疑给日渐萎靡的房地产注入了一剂强心针。

从各大银行的回应来看，尽管房贷利率“可低至7折”只是纸上谈兵，但对比年初动则上浮10%、15%的寒流来说，好歹95折有了希望，基准利率成了主流。

但刘保国等人显然不在欢呼的人群之列：如果肯接受基准利率，他们早在半年前就能和广发银行达成和解。

而在房贷市场风云变幻的今天，他们的案例也给踊跃的购房者提了个醒：不管是利率折扣还是其它优惠，不以正式合同为约束的口头承诺，一律都是“耍流氓”。

85折泡汤

一年过去了，珠海华发四季城的购买者刘保国，在广发银行办理的房贷却迟迟未放款。刘保国告诉记者，去年8月，他和广发银行珠海分行签订了为期30年，价值150万的房贷合同，并约定贷款利率为基准利率8.5折优惠。但在年初，他却突然接到通知称，“房贷的额度很紧张，8.5折行不通了，必须接受基准利率才能放款”。

同小区和刘保国有一样遭遇的还有20多人，其中一位陈姓购房者格外愤怒，他告诉记者，在等待放款期间，他曾屡次打电话去咨询，银行工作人员都向他保证会按8.5折放款，只是额度有点紧所以让他再等等，直到接到基准利率的通知。

据了解，广发银行并非刘保国所购楼盘——华发四季城的房贷合作唯一银行。建行珠海分行一位客户经理告诉记者，“我们当时提供的是9折利率优惠，华发的优质客户较多，贷款数额都比较大，因此各大银行都乐于与其合作。”

也正因为此，被告知取消优惠的刘保国觉得“上当受骗”，要求广发银行按照之前约定的利率执行。但广发银行个贷中心相关负责人却对《消费者报道》记者解释称，当初只是接受了刘保国的贷款申请，但因为双方在利率问题上未能达成一致，因此最终并未与其签订正式个人住房按揭合同。

“8.5折利率的确很吸引人，但很难保证能全部兑现。”农行珠海分行一名客户经理告诉记者，农行的房贷流程是先确定有额度，才会和客户签合同。“在额度批下来之前，我们不会轻易向客户保证利率。”因此他推测，如果客户经理真的有承诺8.5折优惠，可能是为了争夺优质客户资源。

而据光大证券测算，目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%年利率左右发放信贷才有利可图，即九折左右。

这意味着：尽管僵持了这么久，但刘保国等人要求的85折，仍然很难实现。

利率变动谁之过

而据记者了解，广发银行之所以拒不承认合同的有效性，是因为当时签订的都属空白格式合同，85折优惠只是银行工作人员的口头承诺，且合同都由银行方面保管。

类似的案例还曾在北京、武汉、杭州等多地出现。那口头承诺加空白合同到底有没有法律效应呢？

其实早在2011年3月，银监会就曾发布《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，其中规定：银行已受理并同意客户的贷款申请，并且客户已单方在贷款合同上签字，银行原则上应继续签订合同并按合同约定执行。

但事实上，一方面因为周期长、取证难、合同条款模糊，大多数人都还是寄希望于和银行打持久战，而不愿意走法律途径；另一方面即使走上维权之路，结果也不一定能如购房者们所愿。

广东合邦律师事务所律师王家恒告诉记者，此类案件的棘手点在于“银行利率反水可能涉及到行政官司”。

王家恒解释说，银行业务不仅仅是单纯的经营行为，同时是受到银监会和央行指导。类似于利率反水的问题，如果的确是因为国家的货币政策和房贷额度的收紧而引起的纠纷，属于不可抗力，这是中国特色的政策风险。因此，即使银行和客户签订了正式的房贷合同，但如果合同中有注明“如遇到政策调整，则可以按照新政策调整利率免责”，那么，银行不需要承担责任。

一位不愿透露姓名的业内人士也证实了他的说法，“在这种情况下，购房者只能追究被银行耽误的时间成本，而不能强制要求银行按之前的利率实施。”

房贷需谨慎

而自从中国人民银行在1995年8月颁布了第一个涉及房贷调控的《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》后，房贷政策一直在随着房地产市场和整体金融环境的起伏而不断变动，后者亦会随着前者的变化而变化。

以上述《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》为例。通知发布后，据网易房产数据中心统计阳光家缘数据显示，10月6日至12日广州全市网签1679套，环比此前一周的771套，暴涨118%。北京市场新增房源量和新增客源量也都出现较大幅度的提升，根据链家地产市场研究部统计，10月第二周，日均新增房源量较前一周增加75.4%，日均新增客源量较前一周增加54.2%。

来自北京的周文清即是这购房大军中的一个。十一期间，她马不停蹄的跑了4天，接了无数中介的电话，看了无数楼盘，最后在中介一句“房贷利率都基准了，再不买就错过机会了”的警告下迅速交了定金，签了合同。“其实当时银行都还没有确定回归基准利率，只是中介向我保证的。”她告诉记者，“现在有些担心，万一基准批不下来怎么办？”

而在瞬息万变的市场环境和房贷额度紧张的大背景下，“利率反水”绝不是杞人忧天。

因此，王家恒认为，“银行业最好的做法是在未正式放款之前，不轻易承诺利率，并向购房者做好风险提示，在合同条款中说明因政策变动可能引发的风险，满足购房者的知情权。”

同时，他也提醒购房者，在与银行或者购房中介接洽贷款事宜时，应特别留意所签署的合同文件条款，“不能什么都不看就随便签字，同时也可以要求银行提供合同原件或复印件，或者记下合同编号等信息，便于维权。”

（文中提及部分购房者为化名。）