房地产监控系统的设计与实现初探

张晓丽

【摘 要】房地产监控系统是一个搜集特定行政管辖区域内经营性的土地信息、楼盘信息、权籍信息、监控信息、人口信息、经济指标和市场情况等基础数据的维护，旨在掌握流入市场的土地后续开发情况，了解房地产房地产项目的建设进度，研究上市供应情况，为房地产市场分析、预测新建房屋供应量、调控政策的出台提供提供可靠、完善的数据依据，对建立完善、规范、可控的房地产市场经济具有重大意义。

【关键词】房地产；监控系统；宏观调控

房地产业可持续发展问题的研究是建设集约型社会的一个热点研究问题，实现房地产业可持续发展，信息化的建设与完善起到至关重要的作用。信息畅通、打破信息孤岛、实现信息共享，房地产业各参与方在公平、信息通透的市场环境下相互协作，消除误解和垄断，必将有利于房地产业可持续发展的成功实现。

1.国内房地产监控系统发展现状

2006年，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》和《关于贯彻<国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知>实施意见的通知》为实施房地产开发项目信息申报，加强对房地产市场的监测，成立了上海市房地产监测中心，上海市房屋土地资源管理局制定了《上海市房地产开发项目信息申报管理办法《试行》，开展上海市房地产开发项目建设进度监测工作。随着房地产监测中心的成立，房地产开发项目监测系统建设项目工作随之展开。目前，系统仅维护的是基础数据。

2.国内房地产监控系统存在问题[1]

由于各地信息化建设是以部门业务为导向，加上缺乏规范和统一的标准，因此，普遍存在以下几个方面的问题：

（1）系统之间交互能力差

各系统之间处于相互孤立的状态，无法实现数据互通和信息共享，信息利用率低。

（2）数据来源不一致

信息收集不规范，房产各部门往往只重视工作任务的完成，忽视了对管理信息的收集和整理工作，从而造成信息重复收集、重复输入的现象，进而导致各部门提供的信息接口不相同，使得相应的数据缺乏权威性。数据是根据各自需要，从自身的角度进行采集，缺乏统一的数据规范和采集规范，造成大量冗余数据，给数据的进一步整合和利用带来困难。

（3）未能以GIS为核心，无法实现“以图管房”

权利人、房屋坐落、房产属性构成了房产业务的三大要素，房屋坐落采用文字表述很难确定其唯一性，采用传统的基于文本的数据管理方法无法解决这个问题，只能引用GIS技术于“以图管房”的思想，建立以产籍图为基础，充分利用房屋位置在图上唯一性的特点，采用統一的房屋丘号、栋号、房号进行数据库管理，才能从根本予以解决。

（4）网络功能没有得到充分发挥

因为信息化建设缺乏统一管理，目前的网络建设大部分仅限于各单位内部，使得很多业务的办理只能集中在某一部门收件，造成了部分窗口工作压力大而效率并不高。房产信息管理系统的城域网建成后，可经借助于各关联单位进行窗口收件，通过软件来规范内部管理业务的办公流程。这样市民可以就近办案，不仅可以提高办公效率，树立良好的社会形象，而且可以加强上下级部门之间、部门与部门之间的沟通，提高办事透明度。

（5）系统分析和管理功能较弱

现有系统偏重于日常业务管理，加上图幅管理功能较弱，是具备空间统计、汇总和分析功能，不能满足深层次分析研究的需要。因此，对现有数据进行规范、开发基于图形管理基础上的决策支持系统迫在眉睫。

3.房地产监控系统的发展趋势[2]

（1）标准制定、数据整合、共享平台建立

房产管理信息化标准化建设是城市数据化工程的一个重要部分，在充分吸收国家和行业标准、规范与规程的基础上，结合城市房产行业的需求分析，制定若干数据规范标准，确保房产信息的整体性、协调性和信息汉的畅通性。房产管理信息化标准制定是解决目前房产部门各个应用系统彼此独立、信息阻隔等问题的根本途径。在制定数据标准的基础上，整合房产管理共享平台，才能对城市房产资源全面了解和合理化配置，促进城市房产资源的科学利用，在城市化和信息建设中发挥积极作用。

（2）OA、MIS、CAD、GIS等技术的一体化

互联网技术（Web）、办公自动化（OA）、管理信息系统（MIS）、地理信息系统（GIS）、遥感（RS）、全球定位系统（GPS）、计算机辅助制图（CAD）等是房产信息管理系统建设中不可缺少的技术支撑。在城市房产管理共享平台的建设中，需要实现它们的无缝集成，从而节省共享平台需占用的资源，增强共享平台的稳定性及响应速度。

（3）房产管理图文数据的一体化

实现空间数据与属性数据统一的数据库存存储管理，实现空间数据与非空间数据的无缝集成。房产管理中涉及的图形数据包括房产平面图数据和分层分户图数据，房产平面图。

（4）房产管理的空间决策支持

数据挖掘，从空间分布特征和经济人文特征，采用合适的GIS、数据仓库、互联网等方面的关键技术后，房产信息的数据挖掘潜力非常巨大。随着房产信息管理系统广泛应用和数据激增，利用数据挖掘技术能够实现更高层次的数据分析功能，从而可更好地为政府决策提供支持。

4.房地产监控系统的组成

房地产监控系统可分为以下几个模块：

（1）信息查询模块： 用于查询系统中维护的土地和开发项目相关信息，以及系统中的监测相关数据，包括地块信息、楼盘信息、监控信息，信息内容来源于GIS信息模块和数据迁移模块，供所有用户查询。

其中地块信息，包括各地块的审批信息、权籍信息、在建信息、销售信息、楼盘情况。

（2）公众参与模块：政府可将待等审批建设项目让公众参与，调查民意，提高透明度，包括待审批项目和公众参与两部分。

其中待审批项目，政府出台待审批项目，包括待审批建设项目名称、性质、用途；公众参与包括公众支持率和公众建议。

（3）GIS信息模块： 包括地块信息、地块上的楼盘信息，以地图信息、地块信息和楼盘信息相结合，是本系统难点。

其中地块信息：是以省、直辖市、自治区以单位，按市、县、乡镇、村为单元，按地理地域划分为地块，由测绘等相关单位完成；地塊上的楼盘信息，将地块信息和楼盘信息相结合，以地块为载体，可对应相应的楼盘及楼盘信息。

（4）数据迁移模块：此模块包括土地信息、GIS信息调用、人口信息、权籍信息、监控信息、楼盘信息，经济指标、房产信息等相关信息来源于相关管理部门，便于数据共享，也可防止数据重复输入和数据失真。

其中GIS信息调用是是以省、直辖市、自治区以单位，以市、县、乡镇、村为单元，按地理地域划分为地块，由测绘等相关单位完成。

人口信息，以地块为单位，各地块的人口数量。

权籍信息包括房屋的初始登记、变更登记、转移登记、注销登记、他项权利登记。

监控信息：土地监测模块，包括土地待审批到土地上的项目动工之前动态监控；项目监测模块，从项目动工到项目上市之间的监测数据。

楼盘信息：包括楼盘的楼盘名称、楼盘位置、建筑结构、层数、建筑面积、交通设施、绿化率、容积率、交工日期、户型、 预售价格、出售价格、出售套数、剩余套数等。

经济指标：包括地区的GDP、地区的CPI 等。

房产信息：包括房地产开发投资、按用途划分投资额及比例、新增建筑面积、按用途划分新增建筑面积及比例，已竣工面积、已销售面积、未出售存量面积、新增存量面积、各地域平均销售价格等。

以上信息由相关单位或相关管理部门提供，这是本系统的基础数据，数据的真实性和实时性是关键。

（5）管理监控模块：主要是地块数据分析、地块风险评估、地块预警。这是监控系统中枢部分。以下信息多以图表表示直接醒目。

地块数据分析，包括房地产投资额、房地产开发投资额增长率、房地产开发投资增长率与经济增长率比、房地产业增加值、商品房销售额及增长率、按用途化分各销售额、商住宅楼销售额及增长率、空置面积、空置率、投资楼盘空置率、性价比、地块容积率、绿化率，以图表形式对比例年数据。

地块风险评估：根据各地块的房地产投资占固定资产投资比重、房地产业增加值占GDP比重、房价收入比、年底存款余额增长率、商品房销售面积增长率、商品房销售面积增长率、商品房销售额增长率、租赁价格指数、房地产开发投资增长率、租赁价格指数、房地产开发投资增长率、房地产新形式面积增长率、房地产开发年竣工面积增长率作为风险评估指标，通过基础数据判定各地块的风险水平。

根据地块预警： 根据房地产投资开发情况、房地产土地市场情况、房地产建设供给情况、房地产销售需求情况、房地产价格走势情况、房地产市场运行分析来界定各地块是否达到上下限，从而进行预警，在地块上以不同着色标识风险计价等级。

（6）用户管理模块：用于系统的登录界面，保障系统的安全性，包括用户信息管理、用户权限管理、用户密码管理，其中用户权限管理，是分不同角色，赋予不同的查看和管理权限。内容见图1。

5.实施思路

（1）可行性分析：从技术和经济两方面进行分析；本项目从地域分为国家和地区两级，国家级做开放接口，各地区完成后挂接，从技术可融OA、MIS、CAD、GIS、大型数据库等技术的一体化，从配合上，由测绘部门、房产相关部门、政府相关部门协作完成，从技术和经济上是可行的。

（2）需求分析、业务流程分析、系统功能分析：其中需求分析包括开发目标、功能需求、性能需求、数据需要；业务流程分析包括业务流程分析和数据字典。

（3）系统设计： 数据库设计、系统安全设计、各模块设计。

（4）系统测试、运行、循环改进。实施思路见图2。

6.结束语

房地产监控系统以GIS为基础，实现地域与房产结合，通过从相关部门汲取有效数据，进行数据分析，为政府部门决策提供依据，房地产监控系统的实现，必将对房地产行业宏观监控和可持续性发展产生深远的影响。

参考文献：

[1]杨小芳.房地产监控系统建设中的项目管理策略研究与实践[D]：复旦大学.2011- 06.

[2]王子尼.房产信息管理系统设计与实现[D]：吉林大学.2012-06.