关于加强对房地产市场宏观监控和管理的思考

王静

摘要： 改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，连续三十多年实现了高速增长，中国经济发展成为世界经济发展的强劲动力。中国经济发展进程中房地产经济发展功不可没，房地产行业对中国经济发展的助推作用是十分强大的，房地产行业作为拉动中国经济发展的三驾马车之一，其作用有目共睹。因此，探索加强对房地产市场的监控和管理尤为必要，妥善做好房地产市场的监控和管理，实现经济软着陆，尽快走出“换挡低迷”期，是经济界乃至全国人民的共同愿望。

关键词：房地产市场；宏观监控；管理；对策

改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，连续30多年实现了高速增长，中国经济发展成为世界经济发展的强劲动力。然而，任何事物的发展都不会是一帆风顺的，永远增涨的经济也是从来没有过的，经历了几十年的高速发展，中国经济出现暂时的调整也是必然的，如何度过“换挡低迷”期，重拾升势是人们普遍关心的热点问题。近来，对中国房地产业的指责之声不绝于耳，硬着陆、崩盘、大萧条等谬论甚嚣尘上，似乎中国房地产业，狼真的要来了，恐慌情绪不断蔓延，为房地产业健康发展带来了消极的影响。在这样的形势下，探索加强对房地产市场的监控和管理尤为必要，妥善做好房地产市场的监控和管理，实现经济软着陆，尽快走出“换挡低迷”期，是经济界乃至全国人民的共同愿望。

一、历史上房地产泡沫破裂的教训

（一）日本房地产泡沫破裂

1985年后正是日本楼市的癫狂时期，在1990年楼市泡沫达到顶峰，相比房地产业疯狂上涨前房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，进入房地产萧条期，整个过程历时六七年的时间。日本的房地产泡沫破裂让很多日本民众苦不堪言，时至今日，经历二十多年的萧条期仍有很多人还在背着当年欠下的沉重债务。

（二）美国次贷危机

20世纪80年代末、90年代初，美国房地产持续了十几年的繁荣，住房销售量不断创下新记录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升，1995～2006年美国房价翻了一番。受房地产上升态势影响，美国次贷规模不断扩大。从2006年中期开始，美国房地产市场开始降温，房地产价格出现下滑；2006年三季度至2007年7月美国房价下跌超过10%，房屋销售锐减；2007年5月美国成屋待售房屋量达到历史最高水平，超过400万套。随着美国房地产形势逆转，次级抵押贷款危机开始表现出来。2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度成为这场震撼世界的经济危机的导火索。宣布业绩并额外增加在次级房屋信贷的准备金额达70亿美元，合共105.73亿美元，升幅达33.6%。消息一出，令当日股市大跌，其中恒生指数下跌777点，跌幅4%。

纵观世界经济，经济上升期间内部会不断地累积下跌的动能，经济不断增长，企业就会不断加大投入扩展产能来满足需求，产能过剩初期，市场仍然能够维持，直到市场严重供过于求，企业利润缩水，不得不减少产能，这就会减少投入。市场永远是非理性的，不出现严重的供过于求是不会让企业主动收缩的。经济下滑期，企业不断裁员，节约成本，减少产能。一方面企业手中的利润会慢慢增加，市场慢慢从供大于求变为供不应求，企业又开始扩招人员，加大投入，扩展产能，经济进入上升期。如此循环，犹如人类社会的螺旋上升，又或者是人类体内DNA似的双螺旋结构。在经济上行周期里一切都是良性循环，企业利润增加，产能扩展投入，员工收入增加，消费支出增长，消费和投资互相促进推动经济进一步上行。直到经济发展动力都被提前透支，市场严重供过于求，开始进入下行周期，一切都是恶性循环。经济周期就像四季轮回一样波浪式前进，有上涨周期，也必须经历下降周期，在上涨和调整间轮回，通过波浪式上涨和调整实现经济发展，推动社会进步。永远上涨的经济模式是根本不存在的，政府宏观调控的作用就是在经济过热期间掌握火候让它降温，实现平稳增长，在调整期间增加火力让调整来得慢一些，调整的幅度小一些，实现经济软着陆。最佳的宏观调控效果是让经济增长周期更长一些，调整周期短一些，平稳一些。

三、中国房地产宏观调控的必要性

中国经济与世界发达国家经济基础不同。发达国家经历几十年甚至上百年的发展，家底厚。中国属于发展中国家，虽然改革开放以来经历了30多年的快速发展，积累了一定的经济实力，但是和发达国家比起来还有很大差距。30年前谁也不曾想到今天会发展到如此地步，尤其是房地产业的发展更是让人难以置信。城市建设日新月异，人民群众的居住条件和居住环境得到了翻天覆地的变化。在这样快速发展进程中出现这样或那样的问题是正常的，必须勇于面对问题，查找症结所在，找出解决问题的办法。一味消极地盯紧问题、夸大危害、制造恐慌情绪，对经济发展是十分有害的。

四、当前房地产市场的宏观监控和管理的对策

强劲形势和政策的改变往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等。政府对形势进行全方位的监控、制定合适的政策是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，产生房地产泡沫时就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压。其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增。最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。这是当前房地产市场监控和管理的初衷所在。

国家统计局数据显示，2014年工业增加值同比增长8.6%，累计增长17.9%，房地产开发投资额累计值7955.98亿元，累计增长19.3%。商品房销售面积累计值10465.62万平方米，商品房销售面积累计增长-0.1%。经济数据健康，回暖迹象明显，房地产投资状况良好，表明新一届政府陆续出台的一系列“稳增长、调结构、促改革、惠民生”的政策措施在逐步显现“药效”。尽管面对较大的经济下行压力，中央政府坚持不断探索经济增长模式的改善，抛弃只重视速度而忽视质量的“老路子”，力图在经济增长与深化改革、转型升级之间寻求平衡，打造中国经济升级版。新一届政府履职以来，李克强总理先后主持召开21次国务院常务会，有针对性地出台了一系列政策措施，不断释放改革红利，激发市场活力，推动经济转型。

中国是一个人口众多的大国，国内消费与世界其他国家相比具有明显的优势，经济增长促进人民群众的消费需求是必然的，有人担心中国房地产房价面临拐点预期、房地产销量下滑，这会让银行开始担心房地产泡沫破裂的风险。因为房价太高了，银行自然会主动减少个人房贷和房地产企业的贷款，这会加剧房地产销量的下滑，恶性循环就开始了。这就是一旦进入下行通道，一切都是恶性循环。而房地产又是中国银行也和信托业的核心资产，核心资产效益下滑，资金周转速率下滑，会导致金融系统资金链紧张。利率市场化问题也是人们担心的问题，中国实际存款利率已经接近市场化。提高企業和政府的债务成本和银行的资金成本，提高贷款利率，导致房地产销量进一步下滑的可能性似乎存在。企业成本增加、利润下滑也会导致职工收入下滑，职工收入下滑会加剧房地产销量下滑的危险性也不可忽视。至于QE缩减会对我们国家房地产造成何种影响还有待于观察，不能贸然判定中国此时为了维持人民币汇率会让本来就不宽松的货币政策更加紧张。小银行与大银行之间关系密切，同业业务规模巨大，小银行倒闭或亏损会把大银行拖下水，造成系统性金融危机。同时，泛滥于全球资产投机市场的美元资金因为QE缩减而成本大增，不得不回流美国，进而造成全球的资产泡沫破裂，大宗商品暴跌，加元、澳元暴跌也是没有根据的。

中国房地产最近十几年发展中的问题是改革中不可避免的，不必大惊小怪，要不断提高警惕，加大房地产宏观调控力度。中国房地产业必将经历风雨的洗礼，走上健康发展的道路。

（作者单位：吉林省四平市人民政府办公室机关房产管理维修处）