房地产类建设项目环境影响评价简谈

张菊花

摘 要：我们在进行房地产项目的环境影响评价工作时，要从项目选址合理性、周边环境对项目的影响和项目本身对周边环境的影响三方面出发，结合各种不同的环境情况，根据预测结果来预见房地产项目建设的可行性，在客观公正的原则下得出结论，给出适当的调整建议，使房地产的建设项目对周边环境的影响降到最低。

关键词：房地产建设项目；环境影响评价；关键问题

房地产建设项目的环评与传统的工业型项目有比较大的差异。从以往的一些房地产建设项目环评情况来看，人们往往更多地注意到了水、气、声、渣的问题，而对房地产开发建设项目中的选址、生态景观环境影响方面还存在一些薄弱的地方，而这些薄弱之处往往导致房地产项目的诸多环境问题，甚至引起房产纠纷和公众事件。本文拟就房地产建设项目环评中与此相关的几个关键问题加以讨论。

1 规划和选址问题

1.1 问题的产生及原因分析

根据《产业结构调整指导目录》（2011年本）（修正）（国发改2013年第21号令），国家允许房地产项目建设，鼓励城镇园林绿化及生态小区建设。作为房地产项目的环评，首先要解决的是规划和选址问题，因为虽然我国的环境法律制度已经比较较完善，但房地产开发领域的环境问题依然突出，特别是在规划和选址问题上。

我们经常会看到或听到一些因为选址不当给居民造成困扰的同时，也给企业带来麻烦。如居民小区紧贴着铸造厂、垃圾处理厂、高速公路、高压线等建设而造成居民对大气污染、水污染、噪声污染和电磁辐射污染的投诉不断，引发居民和企业的纠纷。究其原因主要有以下几方面：一是缺乏前瞻性、科学性和系统化的城市规划及其法律保障；二是开发商开发楼宇时对绿地、水景区、公园等配套设施的建设关注不够，房地产开发商追求短期经济利益的最大化，缺乏整体环境统一协调的观念。就目前的城市开发建设而言，在对环境效益与经济效益进行衡量时，还处于环境效益服务于经济效益阶段。为此，作为环评工作者应该更多地关注规划和选址的合理性问题，以减少房地产开发中的环境问题，维护环境权益。

1.2 环评中规划和选址问题的解决措施

环评需要回答是否符合规划，选址是否合理。对于前者的判断大多根据城市发展规划来，但由于有的城市规划不竟合理，缺乏前瞻性，甚至有随意修改的情况发生，以至于使某些房地产建设项目因此而引发环境问题蒙受损失。对于此类项目特别需要多进行现场踏勘调查，不只是看现有规划，还要关注城市的发展，根据外环境的情况以及可能出现的问题有针对性地进行建设项目的布局，防患于未然。

房地产开发项目在选择用地时就决定了周围的客观环境，选址的合理性分析要结合规划进行。在保证选址合法的情况下，还得考虑当前选址的大气环境、噪声情况、光照情况等以及选址地区水资源和原有土地利用情况等。

随着社会的发展，土地利用性质的变更越来越频繁。一些原来的工业用地可能被改变为居住用地。若不加处置的被污染了的工业用地将对拟居住人群的健康产生不良影响。例如，某房地产开发项目的选址，以前是某公司的生产车间，可能存在土壤污染。环评建议业主委托有资质的环境监测机构对原址土地进行监测分析，并对土壤进行修复，以保证该地址作为房地产建设项目的环境安全性。

2 生态环境适宜性分析

“把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”作为房地产项目的环评，居住环境的生态宜居性是环评中关心的主要问题。但在急功近利的开发中，很多项目都忽视了生态环境的修复和维护，忽略了外环境对房屋使用者造成的影响，没有考虑环境的人居适宜性。这种评价模式不能适应现代社会对人居环境的要求。因此，抓住房地产项目环评的特点，科学评价居住环境的质量及生态适宜性，在房地产类开发建设项目的环评中就显得十分重要。

生态宜居性分析的目的是通过对项目建成后居室外的环境质量、生态适宜度、污染防治措施、自然生态环境现状以及环境管理措施的有效性以及社会环境等要素进行分析评价，对项目的生态宜居性优劣程度进行预测，对缺乏或不足部分提出补充、完善的措施，指导房地产开发项目建设，以改善环境、提高生态宜居性，营造良好的人居环境。

评价可应用国内较为成熟的综合指标体系，确定拟建项目的生态适宜性评价标准的各项指标。 根据项目的初步规划设计方案所提供的经济技术指标，得出项目建成后的生态适宜性评价的结果，并进行比较。

3 公众参与

在房地产建设项目中，公众参与大多流于形式而不能真正体现出公众参与的意义，这增加了项目建成入住后的纠纷上访等。为此，在环评中应认真做好公众参与工作，通过公众参与更全面地确认房地产建设项目对环境资源潜在的影响，以弥补环评中可能存在的疏漏和不足，选择满足项目需要的最合理的方案，减轻环境和经济的损失，使环评结果更客观有效。

有效的信息公开是公众参与环评的第一步骤和先决条件，应针对土地原有用途及污染状况、周边企业卫生防护距离要求、附属商业对项目的影响、高楼风、光遮挡、光污染、景观等环境影响问题，进行详尽的信息公布，便于公众掌握充分的信息，做出正确的判断；其次，参与对象的选取应考虑公众的背景、文化程度的差异、环保意识的强弱、自身利益的关联性等，将项目获益的人群、受损的人群、无直接利害关系的人群均作为公众参与人群的选择对象，避免那种为使项目顺利通过审批，而刻意征求特定公众的意见，忽视受影响较大的群体，使得项目对环境的真实影响不能反映出来，为项目将来的运作埋下祸根。另外，还要根据项目的情况选择合适的公众调查方式，设计和内容详尽而又通俗易懂的问卷调查表，以利公众对项目及其环境影响的了解并正确地表达意见。

4 结语

综上所述，房地产建设项目作为一个建成后供人类进行长期活动的场所，与一般的工业项目是不同的，在环评方面除了具有一般项目的评价共性之外，还有其自身的特点。针对人居环境的要求，在环评过程中更要注重项目选址情况，注重周边企业等外环境对项目本身的影响；注重居住环境生态适宜性的评价及公众参与的作用，贯彻“绿色住宅”的理念，使房地产开发建设与城市生态环境建设和社会经济协调发展。

参考文献

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