屋顶绿化在城市发展及房地产开发中的重要作用

□文/要 鑫

随着城市化进程中诸多问题的出现，建设用地供需矛盾的日益加剧，为城市建设和房地产开发提出了新的要求，如何开发建设既维持生态环境，又优美宜居的居住环境，成为考验房地产人智慧的试金石。

为让土地最大限度发挥居住功能的同时，又能满足新建居住区不低于30%绿化率的要求，屋顶绿化应运而生。它是一种特殊的绿化形式，以建筑物顶部平台为依托，进行蓄水、覆土并营造园林景观的一种空间绿化美化形式。

1 屋顶绿化的发展现状

早在公元前600年，巴比伦王国就建造了“世界七大奇迹之一”的空中花园，20世纪60年代开始，发达国家把屋顶绿化演变成了潮流，各国纷纷尝试建造了各类规模屋顶绿化工程，其中，德国、日本、法国、英国、加拿大等国家取得了突出的成就，俄罗斯、意大利、澳大利亚、瑞士也展示了千姿百态、风格各异、风景绮丽的屋顶花园。现代绿色屋顶是德国人在19世纪60年代发明。近几十年来，全球的建筑师、工程师和城市规划者都致力于建造绿色屋顶。

我国的屋顶绿化发展，起源于东部经济发达地区城市，解决用地紧张、城市热岛效应加剧、暴雨带来的径流淹泡等诸多环境问题。事实证明，屋顶绿化确实对上述问题起到了一定的辅助作用，对于城市发展和房地产开发有着不可小觑的作用。

2 屋顶绿化的作用

1）屋顶绿化对节约利用土地资源，增加城市景观的作用。从使用功能上，屋顶绿化是充分利用空间的典范，它并不会占用规划土地资源，同时能保护建筑防水层，延长其使用寿命，增加建筑的景观效果。

城市现代化带来的诸多问题之一，就是优势化集中的中心城市房地产业的激烈竞争，这种竞争推动了屋顶绿化的发展，这也是房地产业发展的趋势——高端化、高档化、高质化；而提升单位土地的附加值，是高效利用土地的必要途径，也是城市发展的趋势所在。新加坡目前已经有超过大约56hm2的空中花园，而美国也是这方面的佼佼者，见图1和图2。

图1 曼哈顿一角

图2 纽约屋顶私家花园

2）屋顶绿化对增加绿地覆盖率的作用。从改变下垫面条件上，建筑面积全部被屋顶绿化覆盖，使得空间下垫面条件并非径流系数高达0.85～0.95的传统硬质屋面，径流系数将大幅折减，减少降雨时屋顶形成的径流，提高屋顶的保湿性能，节约资源，同时为屋顶雨水收集系统建立了良好的绿色通道。

以城市建设过程中的房地产开发项目为例，由于建设房屋对城市下垫面的改变，需要进行绿地补偿，而房地产商为了追求利益最大化，往往采用各种途径压缩绿化面积，例如采用绿化植草砖停车位、绿化植草砖人行便道，而随着规划管理的不断完善，上述绿化已不能计入绿化面积。而屋顶绿化，作为房地产项目提升的新亮点，随着制度的进一步完善，纳入绿化面积只是时间问题。

近年来，北京的屋顶绿化以不少于10万m2/a的速度推进。据不完全统计，目前北京市屋顶绿化面积已经达到150万m2。在今年北京市出台的《首都绿化美化花园式单位评选标准》中，也首次将屋顶铺绿作为倡导的单位庭院绿化新形式提出。屋顶绿化面积可以按照20%的比例折算，计入单位庭院绿化的绿地率。

3）屋顶绿化对改善气候微效应的作用。从改变气候微效应上，屋顶绿化可以改善局部地区小气候环境，能减少建筑材料屋顶的辐射热，可有效缓解城市热岛效应。实验表明：屋顶绿化能使屋面夏季温度下降20～40℃，室内温度下降4～6℃，降低城市热岛效应，节省空调50%的用电。

同时，屋顶绿化是净化空气、治理城市雾霾、减少沙尘污染最简单有效的方法之一，这是有充分科学依据的。对2种花园式屋顶绿化和2种简单式屋顶绿化采用湿式降尘缸法进行滞尘效果对比试验，结果表明：花园式屋顶绿化平均滞尘量达到12.3g/m2，平均滞尘比率为31.13%；简单式屋顶绿化平均滞尘量为8.5g/m2，平均滞尘比率为21.53%。这意味着，如果北京实现100%的屋顶绿化，每年可有效滞尘数千吨。

4）屋顶绿化对节能环保有着不可替代的作用。根据芝加哥市政府的专项实验表明，在市政厅屋顶建造的屋顶花园，主要目的在于尝试降低城市热岛效应。实际效果证明，这座屋顶花园的确在节水、节电、环保等方面起到多项作用。

（1）储存雨水。在建筑承重量允许的情况下，通过土壤层、排水层及滴灌水箱储存更多的雨水，不仅满足了植物旱季的灌溉需求，同时可以降低雨季对城市下水道排水系统的冲击，可谓是雨水利用的有效途径。

（2）节能减排。绿色屋顶夏天能减少热量吸收，冬天则能减少建筑大约一半的热量流失。这样可以降低室内空调用电25%，节约电能和暖气，每年直接减少用电9272kW·h，相应减少天然气供暖30814.96kJ。

（3）减少温室气体排放。除减少供冷空调使用外，屋顶花园的植物可以通过自身光合作用吸收二氧化碳，释放氧气。1.5m2草类植物每年光合作用释放的氧气足够满足普通人一年消耗。

（4）降低噪音。绿色屋顶还能起到吸收噪音、隔音的作用。土壤层易阻挡频率较低的声音，植物易阻挡频率较高的声音。土壤层厚12cm，绿色屋顶可以降低噪音40dB，土壤层厚20cm，可降低46～50dB。

3 我国制约屋顶绿化发展的根源及前景展望

1）技术突破。值得注意的是，并不是所有楼房的屋顶都适合屋顶绿化。一般要求实施绿化的屋顶高度在18m以下，风速、温度等各方面条件比较适宜植物生长。另外，对屋顶的承重、防水、安全等方面要求也相当严格。不同于在地面上栽花种草，屋顶绿化绝对是一项技术活，社会单位最好委托具有绿化资质的专业绿化公司进行栽植和后期管护。

2）成本过高。受土地成本制约，高成本房屋的市场仅仅是针对少数人群，高投入就意味着高风险，缺乏相关的政策鼓励和政府补贴，目前很少有开发商愿意主动对屋顶进行绿化，恰恰是政府投入的重点项目，会借此提升品质，成为城市亮点。

3）监管滞后。中国的屋顶绿化工程，多处于公众自发实践阶段，所以带来的社会问题也不尽相同。

4）缺乏设计依据和相关法律、管理体系。制约屋顶绿化发展的根源还在于机制问题，机制决定动力。在不少发达国家，屋顶绿化已被纳入城市法制化管理体系，做到了新建楼房规划设计、建设施工与屋顶绿化同步进行，把屋顶绿化“前置”而不是“后补”。而在补贴方面，德国对辖区内自费进行屋顶绿化的居民给予50%的补偿款以资鼓励，日本则将屋顶绿化计入建筑绿化总面积以及贴补体积率，给予赞助金、低利率融资等优惠政策。而在中国，相关的补贴资助并不多，相关部门应该通过一些细化的政策，调动房地产开发商的积极性。

深圳在这方面做出了积极的表率，早在1999年，深圳市政府就下发了《深圳市屋顶美化绿化实施办法》，这在全国都是首创，同年发布实施的《深圳市绿色住区规划设计导则》，也成为最早的有据可查的设计资料，而《福田区屋顶绿化补偿暂行办法》也在2013年出台。

4 结语

从制度引导到公众自发实践，还需要一个不断提高认识的过程。不管现在技术是否成熟、后期维护是否困难，都不应该成为限制屋顶绿化发展的因素。现在消费者对于生态、绿化的需求日益增长，无论是建筑师设计建筑、开发商开发建筑，还是消费者选择建筑、公众维护建筑，四者之间应该有一个良性的互动。