房地产市场热点问题的统计分析

王秋菊

随着我国经济的快速发展，房地产行业发展的特别迅速。因为人民的最基本的需求是住房需求，所以房地产的市场很大。房地产业一直是我国拉动经济增长的重点产业，也是我国的支柱性产业。房地产带动了建筑材料、装修等很多产业的发展，房地产也是一个投资大，能拉动内需的产业。人民生活四大基本问题，吃穿住行。住也是一个人生活的安定感的所在，所以。房地产是我国必不可少的产业。房地产行业里市场是非常重要的一个环节，而对于房地产市场问题的统计和分析，能给房地产提供以后项目和活动的数据支持，也能减少错误的决定，规避风险。房地产作为国家的经济的最大贡献者，市场分析非常重要，本文就会对近些年房地产市场热点问题进行统计和分析。

房地产行业一直是热门的企业，2003年，国务院发布了通知，明确指出房地产是我国国民经济的支柱产业。2012年，国家发布了房地产的“国十条”。包括：遏制房价过高，实行严格的差别化住房贷款政策，严格限制各种目的的炒房和投机买房，调整住房的供应结构，完成保障性住房建设，加强对房地产开发企业融资的监管，加大交易监管，完善房地产市场信息披露制度等。这影响了房地产业的市场，最近几年，我国经济持续走低，但是国家没有放松对房地产的监管。因此，房地产市场上有很多需要分析的问题。

一 房地产的现状。

房地产市场的分析分为区域性的房地产市场分析和专业的房地产市场分析。仔细的分为地区额经济分析，市场概况。经济分析包括地区的基本的经济趋势和地区基础的产业。市场概况分为分析地区的人口、政策、经济和法律。而本文知 识针对于房地产市场上热门的话题来进行统计分析。

二 房地产的热点问题

房地产的走势。关于房地产的走势，应该调查市场的销售的份额和房地产的投资份额。竣工的面积和售出的面积。大家都明白，如果市场的投资份额大于销售份额，证明供大于求，市场趋于饱和状态如果销售远远大于投资的份额，说明市场还有很大，房地产还有上升的空间。以北京为例，2013年1-11月，北京市完成房地产开发投资3164.1亿元，比上年同期增长9%。其中，住宅完成投资1554.2亿元，同比增长6.1%；写字楼完成投资548亿元，增长40.6%；商业、非公益用房及其他完成投资1061.9亿元，增长1.3%。房地产开发投资中，建安工程投资为1307.9亿元，比上年同期增长9.4%，占全市房地产开发投资比重为41.3%。

房地产市场供给情况，截至11月末，北京市商品房施工面积为13406.4万平方米，比上年同期增长4.9%。其中，住宅施工面积为7257.3万平方米，下降1.4%；写字楼为1955.1万平方米，增长20.3%；商业、非公益用房及其他为4194万平方米，增长10.2%。2013年1-11月，北京市商品房新开工面积为3148.4万平方米，比上年同期增长8.7%。其中，住宅新开工面积为1571.3万平方米，增长8%；写字楼为531.9万平方米，增长10.5%；商业、非公益用房及其他为1045.2万平方米，增长8.8%。

2013年1-11月，北京市商品房竣工面积为1691.4万平方米，增长11.4%。其中，住宅竣工面积为1083万平方米，增长6.1%；写字楼为174.9万平方米，增长46.6%；商业、非公益用房及其他为433.5万平方米，增长14.5%。

房地产市场销售情。2013年1-11月，北京市商品房销售面积为1634.4万平方米，比上年同期增长6.7%。其中，住宅销售面积为1176.3万平方米，下降0.2%；写字楼为270.2万平方米，增长40.8%；商业、非公益用房及其他为187.9万平方米，增长17%。

结合这些数据，可以看出，北京市的房地产开发投资，土地开发面积都有增长，但是住宅方面没有增长，而写字楼却大幅度的增长，所以应该减少对于住宅的开发。

降价能否成为潮流。目前，有的地方出现了降价的趋势，有的人认为房价会价低，但是。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第539期2014年第07期-----转载须注名来源在很长一段时间内，一线城市的房价都不会下调。根据北京2013年3月到2014年3月的平均房价看，2013年3月房价是36497一平方米，4月是37302一平方米，5月是37786一平方米，6月是38104一平方米，7月是38212一平方米，8月是38771一平方米，9月是38938一平方米，10月是38928一平方米，11月是39211一平方米，12月是39293一平方米，2014年，1月是39517一平方米，2月是39542一平方米，3月是39651一平方米。结合以上数据，北京的房价虽然涨的缓慢，但是没有下降趋势。而整体上分析中国正处在经济转型期，第一，新型的城市化发展，对于住房有大量的需求，第二，随着生活的质量提高，人民的收入增加，对于住房要求会更多。第三，现在交通方便，异地工作的人很多。人民一般都会在两个城市各自购买一套房子。第四，中国人民的习俗，住房时必须有的，认为有房才有家。第 五，我国国民储蓄的很高，有多余的钱财，所以，短期内，房价不会下跌。

关于商品房市场调控。2013年，北京商品房销售价格上升，均价19974元一平方米，比上年增长百分之九点九。这主要是因为住宅市场的严峻现状，带动了商品房的发展。以北京的朝阳区为例，2013年，朝阳区商品房价格40722元一平方米，同比百分之十九点八。主要是因为商品房供不应求，常年需求大。而国家的政策对于商品房是打算取消商品房的预售制度。国家是打算对于商品房市场进行调控，减少房地产的供求矛盾，而不是降低商品房的价格。而一些人产生了误会，认为商品房价格过高，影响民生，国家要强制降价。国家尽管要对于商品房进行调控，但是，第一，不是为了降低价格。第二，不是为了打压开发商。商品房尤其自己的属性，不能和保障房比较。

关于保障房问题。 2013年1-11月，北京市保障性住房完成投资639.6亿元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面积为4718.4万平方米，下降0.6%；新开工面积为863.3万平方米，下降17%；竣工面积为614.5万平方米，增长20%。保障房是国家为了人民能以低价买房而进行的一项政策。保障房有经济适用房、限价房和公住房。国家的保障房建设不应该数量太大，因为多数地区执行困难，只是面子工程，所以保障房的数量与一定比例。

三 建议

关注国家的政策。研究房地产企业，必须把房地产放在国家的大背景下，随时关注国家对于房地产的最新政策，从而根据国家的政策调整对策，例如：货币政策，税收的变化和国家关于保障性住房额建设。房地产相应的改变价格，住房的建设量等。

顺应市场的变化。房地产要对于市场上的各种因素进行调查统计和分析。从而调整施工的管理，工程的成本，房屋的售价和房屋的质量，使房地产企业获得利益。

我国房地产市场千变万化，国家的政策、人民的生活水平、经济的发展、土地的价格和人口的变化都影响房地产企业。作为和人民生活息息相关的产业，房地产要收集各种数据，进行科学的统计，对房地产的供求关系、项目情况和价格科学的分析，增加自身的发展。

（作者单位：山东省临沂市国土资源局）