湖南省区域城市地价水平研究*

罗彤琳

（湖南师范大学资源与环境科学学院，湖南长沙 410081）

湖南省区域城市地价水平研究*

罗彤琳

（湖南师范大学资源与环境科学学院，湖南长沙 410081）

城市土地是城市建设和发展所依赖的最基本的资源和最重要的资产，是构成城市经济的最基本要素.运用灰色预测方法、综合指数法、回归分析等方法对湖南省长沙、株洲等五个城市的地价水平进行预测，评价了城市地价水平与区域空间要素的协调程度.结果显示，研究区域城市地价水平呈稳定上升趋势，基本与区域空间环境相协调，但有个别城市受地方政策影响较大.因此，对区域空间效应的定量化是实现区域城市地价合理化的有效途径.

地价水平；区域空间要素；协调程度

城市地价是诸多因素在某一城市的地域范围内的不同组合而形成的综合效应的体现［1］，是能够综合反映城市土地质量和城市发展水平的指标.城市区域化和区域城市化是21世纪城市化发展的必然结果［2］.区域间城市的相互作用使得城市间联系交流加强，进而拓展发展空间.土地作为重要的基本生产资源要素之一，土地市场的区域化也将成为区域化发展的内在要求.即城市地价受到城市自身要素与区域空间要素等多方面影响.目前关于城市地价问题的研究多集中在城市内部特征方面的，关于城市区域间地价的研究较少.本文选取湖南省的五个区域中心城市——长沙市、株洲市、湘潭市、衡阳市、岳阳市——的地价为研究对象，从城市区域空间影响的角度分析评价城市地价水平，为判定城市地价水平合理性及制定区域地价横向比较体系提供帮助，为完善区域土地制度提供参考.

1 研究区域概况

湖南省位于长江中游、洞庭湖以南，是我国东南腹地.在对湖南省社会经济情况进行统计与调查后，选取长沙市、株洲市、湘潭市、衡阳市、岳阳市作为研究区域.本文研究区域所涉及的五个城市，均为湖南省城市化率大于50%的城市，其总面积占湖南省土地总面积的28%，总人口占湖南省总人口的40%.在湖南省推进新型城镇化纲要（2012－2020年）中，研究区域位于区域中心城市范围，被定位在特大城市的发展路线中，是湖南土地市场区域化发展的重点区域.

2 湖南区域城市地价水平预测

2.1 灰色预测模型原理

灰色预测模型由邓聚龙教授于20世纪80年代初提出，研究包含已知信息和未知信息的灰色系统问题［3］.区域城市地价变化系统中，影响因素之间的关系既具有确定型关系，也有难以确定关系的因素.本文利用时间序列对应的区域城市地价数据，使用灰色模型预测未来城市地价趋势.其建模过程如下：

⑤灰色模型建立后一般要进行均方差检验及小误差概率检验.一般要求均方差C＜0.35，小误差概率p＞0.95.

2.2 区域城市地价水平预测

本文根据研究区域的2008－2012年综合地价水平数据，利用灰色预测模型原理和方法建立GM（1，1）模型，预测2013年至2015年地价水平趋势.具体见表1.

表1 数据拟合值及2013年至2015年预测值

灰色预测模型的均方差比值和小误差概率均符合一级精度要求（C＜0.35，p＞0.95），具体模型如下：

2.3 区域城市地价水平预测结果讨论

从整体上看，五个中心城市的地价水平在未来三年呈上升趋势.平均增幅为9.41%.从城市分区域来看，城市间的地价水平差距呈平稳扩张态势.城市地价水平的变化在未来时间序列内具有不确定性，通过灰色模型能预测某一时刻的特征量，通过已知时段的地价与预测未来时段的地价的对比分析，可以制定相适宜的地产市场政策或调整措施，促进地产市场的良性运作.

3 湖南区域城市地价水平空间协调分析

3.1 区域城市地价质量概念

城镇土地是一个由自然、经济和社会诸要素组成的复杂系统，其质量优劣及等级取决于各组成要素的优劣及组合状况［4］.故城市土地价格也是多种地理要素共同作用在城市不同地域范围的结果，各种要素组合形式的不同表征出城市间地价的空间分异［5，6］.本文将各种空间要素对城市土地的作用的综合效应定义为城市地价质量.

3.2 区域城市地价质量评价

（1）区域城市地价质量评价指标体系

区域城市地价质量评价因素选择，就是把对城市地价有重要影响，并能反映城市地价质量区域空间差异的经济、社会和自然因素选取出来，作为城市地价质量评价的因素体系.本文在分析影响区域城市地价质量的各种影响因素和区域城市地价质量评价原则基础上，以主导性、差异性和因地制宜等因素选择原则，结合研究区域的具体情况，确定了综合评价区域城市地价质量因素体系，选定区域城市地价质量评价因素及评价指标，具体见表2.

（2）区域城市地价质量评价指标数据标准化

本文采用极值标准化的方法对评价指标进行无量纲化［7］.区域城市地价与地价质量之间存在正相关和负相关关系.除区域农业人口人均耕地因子与土地质量成负相关以外，其余因子都与之成正相关.

式中：Yij——第i个城市的第j项评价指标标准化值，Xij——第i个城市的第j项指标值，Xmax——各城市Xij指标的最大值，Xmin——各城市Xij指标的最小值.

（3）区域城市地价质量评价指标权重计算

在充分调查和认真分析的基础上，为避免主观印象的影响，采用变异系数的方法［8］，最后确定了所选择因素因子的权重.具体见表2.

本文利用变异系数的方法确定其权重的具体步骤如下：

①均值计算

②标准差计算

公式（3）至公式（6）中，n为研究区域城市个数，m为评价指标中指标个数.

表2 区域城市地价质量评价体系

（4）区域城市地价质量综合分值计算

根据2013年湖南省统计年鉴［9］和2013年中国城市统计年鉴［10］等资料整理数据，采用极值标准化对指标数据无量纲化后，利用变异系数法确定的权重，采用综合指数法得出研究区域城市地价质量综合分值，具体见图1.

Si一第i个城市的地价质量综合分值；Wj一第j个因素的权重值；Yij一第i个城市的第j个评价指标的标准化分值；n一评价指标个数．

图1 城市地价质量综合分值

3.3 地价与城市地价质量的相关分析

对湖南区域地价质量与城市地价进行综合分析，本文所采用的城市地价为研究区域的综合地价.

（1）土地质量综合分值与城镇地价之间的回归方程

一元回归模型研究因变量与一个自变量之间的线性关系.由数据进行回归分析，得出回归方程，y＝21.57x＋158.78（R2＝0.7855）.

（2）土地质量综合分值与城镇地价之间的相关系数分析

相关系数r是衡量两个因子之间线性相关程度的指标，其值越接近1，说明两个因子间正相关关系越显著.相关系数也是用来衡量方程拟合程度的指标，该指标越大，说明方程的拟合越好.

式中：xi与yi分别为变量的观测值．

用Excel软件对数据进行分析，得出r相关系数为0.8863.由相关系数r可计算t统计量，给定显著性水平α，查t分布表得自由度为（n－2）的临界值tα／2，若｜t｜＞tα／2，表明r在统计上是显著的.对其进行统计检验表明，｜t｜＝3.3146＞tα／2＝2.3534，所以区域城市地价质量与土地价格的相关关系是显著的，说明回归方程显著，拟合程度高.结果表明湖南区域城市地价水平与区域空间要素呈基本协调，但衡阳地价水平与方程值差距偏离较大，具体见图2.衡阳市的地价水平不仅仅受区域空间因素的影响，还受到城市内部的影响.衡阳的地价水平一直处于研究区域地价水平的最低位置，且与空间要素效应不相适应，但是衡阳的社会经济水平的各项发展在全省的较高水平，这说明衡阳的地价受到来自衡阳当地政府的地价相关政策的控制，不利于土地自身价值的体现，易形成土地资源的浪费.

图2 地价实际值与拟合值对比

4 结论与讨论

4.1 湖南区域城市地价水平继续保持稳中有升的趋势

纵观2008年至2012年湖南省的五个区域中心城市的综合地价水平，呈明显的上升趋势.在运用灰色模型的预测趋势中，研究区域地价水平在未来三年继续保持一定增幅的上升趋势，且区域城市间地价水平差距呈平稳扩张趋势，扩展幅度小.城市地价是区域城市化和城市建设发展水平的经济表现.在湖南省不断推进新型城镇化的大背景下，在城镇城市化进程不断深化，社会经济不断发展的环境中，城市地价水平不断上升也成为一种必然性的结果.随着区域城市化和城市区域化的不断加速，区域城市间空间作用也随之不断增强，那么城市地价与区域空间要素相协调也是必然结果.

4.2 湖南区域城市地价水平与区域空间要素基本协调

根据已收集到的2012年研究区域城市地价数据与区域空间影响角度设定的区域城市地价质量进行综合分析，得出拟合程度较高的回归线性方程，并利用方程计算地价拟合值，判断研究区域城市地价水平与空间地价质量基本协调，但衡阳地价水平受地方政策影响，区域空间作用不明显.城市不是一个可以封闭运作的组合，从城市自身发展出发，其必然需要与周围地区进行沟通与交流，必须依托于区域化的发展与交换.城市地价的各种复杂的影响因素中，区域空间要素影响不容忽视，且随区域化发展的深化而显著化，进而城市地价与区域空间环境协调统一.

4.3 城市地价区域空间效应的定量化

对区域城市地价水平与区域空间要素综合效应进行分析，评价其协调程度，有利于区域间地价平衡发展，建立健康的地产市场，使其地价水平能客观地反映城市的真实水平.在土地管理中，区域土地分等工作得出了土地地域间的等级，并没有明确的指导地价的确定，地价缺少区域间的可比性与平衡性.目前城市间地价孤立运行，协调性不高，且受到地方政府控制强.区域城市地价水平的合理化是社会经济市场体制发展的需要，是土地价值增值保值，有效利用的内在要求.所以，可以对城市地价区域空间作用进行定量测算，计算出区域间地价的调整系数，进而改进城市基准地价的建立与更新［11］，为城市确定符合本地区实际的基准地价提供有效依据.

［1］周建明.城镇类型与地价成因的定量分析［J］.中国土地科学，1997，（4）：27－31.

［2］李培祥.城市与区域相互作用机制研究［J］.地理科学，2006，（4）：136－143.

［3］邓聚龙.灰色预测与决策［M］.武汉：华中理工大学出版社，1989.

［4］周国华，肖卓，郑云有，等.小城镇土地分等及等别地价确定方法研究—以湖南省湘乡市建制镇为例［J］.湖南师范大学自然科学学报，2003，（1）：85－88.

［5］金贵，金磊，王占岐，等.基于引力模型的城市圈地价空间结构模型研究［J］.安徽农业科学，2009，（25）：12123－12124.

［6］徐颖，周寅康，许丰功.区域基准地价影响力模型的初步研究［J］.经济地理，2003，（5）：355－358.

［7］俞立平，潘云涛，武夷山.学术期刊综合评价数据标准化方法研究［J］.图书情报工作，2009，（6）：137.

［8］何小勇.铁路物流系统评价指标权重确定方法研究［D］.重庆：重庆工商大学硕士学位论文，2010.

［9］湖南省统计局.湖南省统计年鉴［M］.北京：中国统计出版社，2013.

［10］国家统计局城市社会经济调查总队.中国城市统计年鉴［M］.北京：中国统计出版社，2013.

［11］陆大道.区域发展及其空间结构［M］.北京：科学出版社，1995.

（责任编校：晴川）

Research on Regional Urban Land Price Level of Hunan Province

LUO Tonglin
（College of Resources and Environmental Science，Hunan Normal University，Changsha Hunan 410081，China）

Urban land is the basic resources and the most important asset on which the urban construction and development can depend，and is themostbasic elementofurban economy.This paper predicts the land price level of five cities located in hunan province，including changsha，Zhuzhou，etc.，and evaluates the coordination degree between urban land price level and regional spatial elements with the grey prediction method，the comprehensive indexmethod，regression analysis and othermethods.

land price level；regional spatial element；coordination degree

F293.3

A

1008－4681（2014）05－0082－04

2014－07－15

罗彤琳（1990－），女，湖南耒阳人，湖南师范大学资源与环境科学学院硕士生.研究方向：土地利用规划与管理.