住宅市场特征分析与供应模式优化创新

王仁财+强真

摘 要：随着房地产业近十年的快速发展，全国城镇居民的居住条件得到了极大改善，也极大地推动了经济社会快速发展，房地产市场已经成为国民经济发展的重要引擎。但随之而来的地方政府“土地财政”、房价高位出现泡沫、住宅供应结构不合理等问题已经严重影响经济发展，甚至成为一个社会问题。针对近年来住宅市场的阶段性特征进行深入分析，总结现行住房管理体制机制的三个方面的问题，有针对性提出未来住宅供应结构调整的优化方向。

关键词：住宅；特征分析；供应模式；优化

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）21-0156-04

引言

房地产是关系到全社会绝大多数公众基本利益的行业，是关系到社会稳定发展的民生问题。现阶段，房地产行业在国民经济中仍是具有重要推动力的产业，直接影响甚至决定重点区域经济能否平稳发展、政府财政收入能否保持稳定。自2006年以来，全国在投资拉动效应的带动作用下，房地产市场特别是住宅市场连续八年达到了火热发展的程度，全国城镇居民住房条件同步得到了不同程度改善，家庭资产价值实现了迅速提升。但进入2014年，随着相关调控监管制度逐步完善，全国房地产市场出现了一些内在变化，结构性调整趋势日益强烈，房地产市场管理体制机制完善需求日益明显。本文针对房地产市场发展阶段性特征和可能趋势，就中国住宅供应模式和价格形成机制提出创新性建议。

一、住宅市场现阶段特征

根据统计数据显示，2014年前4个月，全国主要城市房价整体微涨，但在区域价格变动、结构优化、泡沫风险等方面已呈现出一定显像化趋势，未来整个住宅市场将不可避免出现深层次变化。

1.不同区域价格变化差别日益明显，两级分化现象显现。年初，随着杭州、长沙、武汉等城市逐步有新盘打折降价以来，二线城市住宅价格下行趋势日益明显。与一线城市相比，二线城市在购买力、投资潜力、需求群体数量等方面明显有限，在经过五年价格过快上涨后，已经出现颓势。伴随而来的是一些地方政府开始通过所谓“区域发展方案”，变相救市。而“北上广深”等一线城市由于刚性需求规模大，区域经济带动力日益明显，虽然出现小幅调整，但总体还是保持高位。综合来看，房价在全国不同城市间已呈现两级分化态势。

2.市场结构逐步呈现二元化态势，深层次结构调整初显端倪。不管是一线城市，还是二三线城市，城市单元内部住宅市场结构明显出现二元化，即城市核心区和外围郊区价格变化差别明显。以北京为例，城8区1—4月二手住宅价格基本持平，而近远郊区平均较去年同期已下降1.5%～5%，而浙江等东部地区部分城市下降幅度更为明显，有的甚至达到15%以上。总体上看，由于房价收入系数普遍在10～20左右，很多地区住宅地产在经过投资投机发展期后，面对市场理性、购买力有限的刚性需求，以新盘打折入市和价格战为推动力的深层次结构调整已经开始。

3.部分地区泡沫风险较高，存在大浮动变化的可能。以温州为例，地产价格的大幅跳水意味着一些地区的确存在价格泡沫破裂的风险。特别是东部地区二三线城市，库存压力逐步加大，政府对土地财政依赖度以到达50%以上，缺乏量好的银行信贷监管措施，开发商的无序进入和投资的盲目，国内总体经济结构调整和反腐监管机制日益完善，这些都给刚性需求不足地区的房市带来了不少刺破力。同时，从一些地产巨头纷纷撤离的举动看，潜在的市场风险较大。

二、现行住房管理体制机制的不足

随着市场经济的不断发展，中国的住房供应结构已发生全面变化，总体上形成由商品房和保障房两类组成的供应体系。但是整体监管体制机制仍有不健全之处，具体表现为：

1.保障房建设和管理体制矛盾突出。中国保障性住房的种类已扩展为限价房、经适房、公共租赁房和廉租房四类，按照最初的设计目标，可以满足绝大多数普通住房需求群体的实际需要，扩大住房保障面。但从整个住房保障管理来看，经济适用房和廉租房违规、住房需求群体的经济收入水平难以界定、配售存在一定程度的不透明、地方政府积极性不高、缺乏科学且具有操作性的进入退出机制等。这些在很大程度上影响了保障房体系的运行和应有作用的发挥，甚至带来负面影响。

2.土地出让收益依赖性过高。在各类土地使用权出让收益中，由于住宅类用地期限最长、收益最为稳定、需求群体最为广泛、刚性需求最强，因此地方政府对住宅类地产的土地出让兴趣浓厚。在现有中央和地方财权与事权不对等的情况下，很容易造成地方财政过度依赖于住宅类土地出让，也就造成了很多地方政府在性质上已经成为地产开发利益共同体。

3.市场供给主体过于集中。表面上看住宅类地产市场供给主体为大小规模不等、企业性质各异的开发商，但是本质上供应主体的性质较为单一，从现有各类型住宅类地产供应来源看，基本上由开发商垄断。这在很大程度上造成了供给与需求市场信息不对称，需求群体处于市场被动地位。加之住宅地产开发与财政收入相挂钩，使得住宅供应基本上高度集中，没有实现供给单元的多元化，政府垄断导致的市场暴利，甚至腐败现象层出不穷。

三、住宅供应结构调整、价格和相关政策的优化方向

（一）住宅供应模式优化

针对中国城镇化进程中住宅地产供应机制和模式的不足，按照党的十八大提出的“建立公平开放透明的市场规则”的具体要求，进一步完善城镇化健康发展体制机制，保证绝大多数社会普通公众实现居住权利，有效推进农业转移人口不断市民化，化解社会矛盾，按照商品性和保障性共同实现的原则，将现行商品房（含自住型商品房）、限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房六类住宅地产分类，逐步优化调整为商品房和公共租赁房两个类别，逐步由过去的单纯出售向租售并重运行的根本性的转变，以适应社会不同需求居住群体权利的实现，化解由于住房带来的社会矛盾，在短期内实现“居者有其屋”。

经过调整优化，将住宅供应结构大体分为两类：一类是贴近市场的商品房类，包括高端商品房、一般商品房、自住型商品房；另一类是以租赁性质为主体的住房供应体系，包括普通公共租赁住房和廉租房。这种调整模式比较适合现阶段中国土地国有和住宅私有两者之间的产权协调，突出以租赁为主的供应体系，强调差别化供应，有利于建立健全市场经济条件下的住房保障体系。根据现阶段城镇居民购买力实际，大部分地区商品住宅供给量应控制在40%左右，公共租赁房不低于50%。endprint

（二）价格形成机制优化

两种主要类型的住宅价格及租金水平的形成，应充分强调市场配置资源的决定性作用，注重政府调控的科学性和公平性。综合考虑不同地区经济发展水平和居民实际收入水平，通过调查绝大多数住房需求群体的真实购买力，客观评价家庭恩格尔系数、基尼系数、日常生活成本的基础上，引导形成差别化住宅价格和租金。

作为未来住宅供应结构中的主体，普通公共租赁住房租金水平的形成应重点考虑以下几个方面：

1.租金水平应实现一定程度的区位差别化。充分考虑同一城市的不同收入阶层的经济实力差别，根据城市建成区内不同功能单元和区位差别，统一安排普通公共租赁住房建设。不能只在偏远郊区或者未来城市建设拓展区建设。在充分体现市场配置资源决定性作用的前提下，租金水平应根据区位体现一定程度的差别。

2.根据普通住房需求家庭的实际收入水平和物价水平确定租金范围。根据不同层次需求群体的支付能力、区位、户型等因素实现差别化，可设定3～5个不同的租金级别，最高租金标准不能超过统计部门公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根据地区经济社会发展实际，在一线城市可以将公共租赁住房统一纳入房屋与土地联合租赁的管理体系，从住房租金中应提取一定比重的土地租金，作为政府收入返还财政，以减轻地方财政压力。

（三）进一步优化住房管理的政策体系

按照不动产统一登记管理的要求，在现有住房管理政策基础上，健全和完善监管制度，在产权、市场交易、用房申请资格审查和住房住用监管等各个环节，设置详细、完备的管理制度和专项标准进行约束，以保证相应目标的实现。

（四）进一步完善土地配置管理机制和价格形成机制

在土地供应方面，调整土地供应计划、土地收购储备的作用，科学确定土地出让和土地租赁供应的规模、区域、时序和结构。在土地价格方面，改变几十年一次性出让的惯例，根据经济发展状况形成动态租金调节机制，发挥土地配置对经济发展的调控作用。

（五）住宅供应模式调整的重大意义

1.有利于促进社会主义和谐社会建设。改变高房价、高借贷、高风险、高成本的单一住房供给模式，建立差别化、多类型、以公共租赁为主体的住房供应体系，适合现阶段中国城镇化过程中大部分居住群体的实际利益，能够在现行体制下满足绝大多数公众居住权的需要，符合转型时期社会主义和谐社会建设的诉求。

2.有利于规避现行住房管理制度体系的不足。将租售进行有机结合，可以在短期内实现绝大多数普通住房需求群体的居住权。将复杂、难操作的分类简单化，实现了全社会住房需求群体对住宅拥有权和居住权的双重保障，通过市场形成价格和政府制定租金的手段，规避了现行保障性住房政策制度的缺点和不足，有助于化解社会矛盾，有效扩大了保障性住房覆盖面，规避先行利益格局下管制体制机制与社会发展需求之间的矛盾。同时，规避了现行保障房制度体系内的腐败问题。

3.减轻普通住房需求群体的一次性付款或信贷压力，有效扩大内需。以租赁为主体的供应体系，将绝大多数住房消费群体居住成本降低，促进了绝大多数普通收入阶层将收入中的相当部分用于多种消费，提高生活质量，有效扩大内需，促进经济结构转型和发展方式转变。

4.促进住宅地产市场健康发展。建立租售相结合的双通道，提高了整个住宅产业资金回笼规模和速度，降低了政府对土地出让金的高度依赖，减少了由短期内银行高额银行信贷而引发的房产泡沫风险，有利于促进住宅市场健康发展。同时，使经济适用房等无土地收入的项目实现了合理、长期、稳定的土地收益，丰富了国有建设用地市场的价格形成机制。

参考文献：

[1] 严涛.未来住宅市场的细分和开发模式的转变趋势[J].北京房地产，2009，（3）.

[2] 史亚楠.中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择[J].特区经济，2010，（4）.

[3] 兰亚红.供地模式思变[N].中国房地产报，2009-12-28.

[4] 郎秋红.土地供应模式应转向“有限市场”[N].经济参考报，2009-12-18.

[责任编辑 吴 迪]endprint

（二）价格形成机制优化

两种主要类型的住宅价格及租金水平的形成，应充分强调市场配置资源的决定性作用，注重政府调控的科学性和公平性。综合考虑不同地区经济发展水平和居民实际收入水平，通过调查绝大多数住房需求群体的真实购买力，客观评价家庭恩格尔系数、基尼系数、日常生活成本的基础上，引导形成差别化住宅价格和租金。

作为未来住宅供应结构中的主体，普通公共租赁住房租金水平的形成应重点考虑以下几个方面：

1.租金水平应实现一定程度的区位差别化。充分考虑同一城市的不同收入阶层的经济实力差别，根据城市建成区内不同功能单元和区位差别，统一安排普通公共租赁住房建设。不能只在偏远郊区或者未来城市建设拓展区建设。在充分体现市场配置资源决定性作用的前提下，租金水平应根据区位体现一定程度的差别。

2.根据普通住房需求家庭的实际收入水平和物价水平确定租金范围。根据不同层次需求群体的支付能力、区位、户型等因素实现差别化，可设定3～5个不同的租金级别，最高租金标准不能超过统计部门公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根据地区经济社会发展实际，在一线城市可以将公共租赁住房统一纳入房屋与土地联合租赁的管理体系，从住房租金中应提取一定比重的土地租金，作为政府收入返还财政，以减轻地方财政压力。

（三）进一步优化住房管理的政策体系

按照不动产统一登记管理的要求，在现有住房管理政策基础上，健全和完善监管制度，在产权、市场交易、用房申请资格审查和住房住用监管等各个环节，设置详细、完备的管理制度和专项标准进行约束，以保证相应目标的实现。

（四）进一步完善土地配置管理机制和价格形成机制

在土地供应方面，调整土地供应计划、土地收购储备的作用，科学确定土地出让和土地租赁供应的规模、区域、时序和结构。在土地价格方面，改变几十年一次性出让的惯例，根据经济发展状况形成动态租金调节机制，发挥土地配置对经济发展的调控作用。

（五）住宅供应模式调整的重大意义

1.有利于促进社会主义和谐社会建设。改变高房价、高借贷、高风险、高成本的单一住房供给模式，建立差别化、多类型、以公共租赁为主体的住房供应体系，适合现阶段中国城镇化过程中大部分居住群体的实际利益，能够在现行体制下满足绝大多数公众居住权的需要，符合转型时期社会主义和谐社会建设的诉求。

2.有利于规避现行住房管理制度体系的不足。将租售进行有机结合，可以在短期内实现绝大多数普通住房需求群体的居住权。将复杂、难操作的分类简单化，实现了全社会住房需求群体对住宅拥有权和居住权的双重保障，通过市场形成价格和政府制定租金的手段，规避了现行保障性住房政策制度的缺点和不足，有助于化解社会矛盾，有效扩大了保障性住房覆盖面，规避先行利益格局下管制体制机制与社会发展需求之间的矛盾。同时，规避了现行保障房制度体系内的腐败问题。

3.减轻普通住房需求群体的一次性付款或信贷压力，有效扩大内需。以租赁为主体的供应体系，将绝大多数住房消费群体居住成本降低，促进了绝大多数普通收入阶层将收入中的相当部分用于多种消费，提高生活质量，有效扩大内需，促进经济结构转型和发展方式转变。

4.促进住宅地产市场健康发展。建立租售相结合的双通道，提高了整个住宅产业资金回笼规模和速度，降低了政府对土地出让金的高度依赖，减少了由短期内银行高额银行信贷而引发的房产泡沫风险，有利于促进住宅市场健康发展。同时，使经济适用房等无土地收入的项目实现了合理、长期、稳定的土地收益，丰富了国有建设用地市场的价格形成机制。

参考文献：

[1] 严涛.未来住宅市场的细分和开发模式的转变趋势[J].北京房地产，2009，（3）.

[2] 史亚楠.中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择[J].特区经济，2010，（4）.

[3] 兰亚红.供地模式思变[N].中国房地产报，2009-12-28.

[4] 郎秋红.土地供应模式应转向“有限市场”[N].经济参考报，2009-12-18.

[责任编辑 吴 迪]endprint

（二）价格形成机制优化

两种主要类型的住宅价格及租金水平的形成，应充分强调市场配置资源的决定性作用，注重政府调控的科学性和公平性。综合考虑不同地区经济发展水平和居民实际收入水平，通过调查绝大多数住房需求群体的真实购买力，客观评价家庭恩格尔系数、基尼系数、日常生活成本的基础上，引导形成差别化住宅价格和租金。

作为未来住宅供应结构中的主体，普通公共租赁住房租金水平的形成应重点考虑以下几个方面：

1.租金水平应实现一定程度的区位差别化。充分考虑同一城市的不同收入阶层的经济实力差别，根据城市建成区内不同功能单元和区位差别，统一安排普通公共租赁住房建设。不能只在偏远郊区或者未来城市建设拓展区建设。在充分体现市场配置资源决定性作用的前提下，租金水平应根据区位体现一定程度的差别。

2.根据普通住房需求家庭的实际收入水平和物价水平确定租金范围。根据不同层次需求群体的支付能力、区位、户型等因素实现差别化，可设定3～5个不同的租金级别，最高租金标准不能超过统计部门公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根据地区经济社会发展实际，在一线城市可以将公共租赁住房统一纳入房屋与土地联合租赁的管理体系，从住房租金中应提取一定比重的土地租金，作为政府收入返还财政，以减轻地方财政压力。

（三）进一步优化住房管理的政策体系

按照不动产统一登记管理的要求，在现有住房管理政策基础上，健全和完善监管制度，在产权、市场交易、用房申请资格审查和住房住用监管等各个环节，设置详细、完备的管理制度和专项标准进行约束，以保证相应目标的实现。

（四）进一步完善土地配置管理机制和价格形成机制

在土地供应方面，调整土地供应计划、土地收购储备的作用，科学确定土地出让和土地租赁供应的规模、区域、时序和结构。在土地价格方面，改变几十年一次性出让的惯例，根据经济发展状况形成动态租金调节机制，发挥土地配置对经济发展的调控作用。

（五）住宅供应模式调整的重大意义

1.有利于促进社会主义和谐社会建设。改变高房价、高借贷、高风险、高成本的单一住房供给模式，建立差别化、多类型、以公共租赁为主体的住房供应体系，适合现阶段中国城镇化过程中大部分居住群体的实际利益，能够在现行体制下满足绝大多数公众居住权的需要，符合转型时期社会主义和谐社会建设的诉求。

2.有利于规避现行住房管理制度体系的不足。将租售进行有机结合，可以在短期内实现绝大多数普通住房需求群体的居住权。将复杂、难操作的分类简单化，实现了全社会住房需求群体对住宅拥有权和居住权的双重保障，通过市场形成价格和政府制定租金的手段，规避了现行保障性住房政策制度的缺点和不足，有助于化解社会矛盾，有效扩大了保障性住房覆盖面，规避先行利益格局下管制体制机制与社会发展需求之间的矛盾。同时，规避了现行保障房制度体系内的腐败问题。

3.减轻普通住房需求群体的一次性付款或信贷压力，有效扩大内需。以租赁为主体的供应体系，将绝大多数住房消费群体居住成本降低，促进了绝大多数普通收入阶层将收入中的相当部分用于多种消费，提高生活质量，有效扩大内需，促进经济结构转型和发展方式转变。

4.促进住宅地产市场健康发展。建立租售相结合的双通道，提高了整个住宅产业资金回笼规模和速度，降低了政府对土地出让金的高度依赖，减少了由短期内银行高额银行信贷而引发的房产泡沫风险，有利于促进住宅市场健康发展。同时，使经济适用房等无土地收入的项目实现了合理、长期、稳定的土地收益，丰富了国有建设用地市场的价格形成机制。

参考文献：

[1] 严涛.未来住宅市场的细分和开发模式的转变趋势[J].北京房地产，2009，（3）.

[2] 史亚楠.中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择[J].特区经济，2010，（4）.

[3] 兰亚红.供地模式思变[N].中国房地产报，2009-12-28.

[4] 郎秋红.土地供应模式应转向“有限市场”[N].经济参考报，2009-12-18.

[责任编辑 吴 迪]endprint