中国小产权房问题分析

闫爽

摘要：通过对中国土地所有制的阐述，对小产权房概念的界定和不合法化的分析，得出三个小产权房产生的原因，最后给出相应的对策。

关键词：土地所有制;集体土地所有权;小产权房;合法化

中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：16723198（2014）14015002

0前言

中国的土地所有权制度制惟有两种形式，第一种是归国家所有，第二种式是归农村集体组织所有。无论是个人还是企业要想从国家的手中获得国家土地的使用权，仅有一种方式，就是通过第一种国家所有的途径。归国家所有的这种方式亦然咱们国家土地流转的一级市场，叫国家垄断型市场，这种方式下又有划拨和出让两种类别。出让指的是国家作为土地的所有者，将土地的使用权在一定年限内，让给土地使用者使用，并有土地使用者一次性向国家缴纳出让金的方式。很显然，出让是有偿、有期限的，而划拨是无偿、无期限的使用。国家土地流转的二级市场，叫垄断竞争型市场。这种获得土地使用权方式不是从国家手里获得的使用权，而是从个人或某个企业或是其他组织手中获得的。而农村集体组织所有的土地要想转变成国家所有制，毫无疑问的要经过征收这一步骤。而征收这项活动轻易不要采取，因为农村集体的土地大部分是耕地，耕地是种庄稼、生产粮食所用。我们国家虽然是地大物博，但是人口众多，平均分摊到每个人头上的土地面积是很少的。所以说土地资源是我们国家的稀缺性资源。再者，我们国家人口众多，人们吃的粮食全靠进口成本太高，所以我们国家自给自足。如果一味的进行征收的过程，那么我们国家18亿亩耕地红线就被打破了，就会面临粮食危机。所以采取征收这个活动时，我们要慎重再慎重！以上我们说的是合法行为，与之相反，就是不经过国家的征收，直接利用农村集体组织的土地，便会产生出小产权房。下文，就对中国小产权房的问题进行具体的分析研究。

1小产权房的涵义及其不合法性

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等税费，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

我们国家《城市房地产管理法》的六十条规定，只有县级以上房屋产权管理部门才有权对依法取得的建设用地使用权的使用权人，在其建设用地上建成的房屋经过核实后进行登记，单位或者个人在申请登记时应当凭《土地使用权证》，发放《房屋所有权证》。首先，小产权房的产权是由乡或村政府发放的，产权房的产权是由县级以上政府颁发的，所以不合法。其次，农村集体组织以外的土地即为国家所有，非农村集体组织人员不通过国家直接在农村所有的土地上建设房地产项目很显然是不合法的。最后，小产权房都没法进行权属登记，都没有《国家土地使用权证》，何谈颁发《房屋所有权证》，所以不合法。

总之，小产权房绝不是一个法律层面的概念，而是大家在社会实践中所形成的一个公认的名称。它没有国家相关部门给予的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅使用说明书》等五证两书，同时，在国土资源局和房地产管理局，购房合同是不予备案的。所以，小产权房的产权证不是真正意义上有效化、合法化的产权证。

2中国小产权房产生的原因

2.1销售价格较低

2005年以来，房地产价格逐年上涨，和老百姓的工资水平及其不成正比。老百姓买不起房，这是不争的事实。建设房地产的成本由土地取得成本（出让金）、土地开发成本、房屋建造成本、各种税费等之和组成。其中，相关的各种税费有印花税、教育费附加、营业税、城市维护建设税、契税等等，这些税费总额也是一笔不小的数目。而小产权房地产的成本就不会由以上很多部分组成了，使得成本会很低廉。第一，不是通过国家的层面获得土地的使用权，所以出让金就不用缴纳。第二，小产权房不能进行登记权属，所以各种税费也节省下来了。根据统计显示，商品房的出让金和各种税费占其总开发成本为百分之五十左右。所以，较产权房相比，小产权房的价格很低廉。以长春市为例，长春市产权房均价7500元/平方米，而小产权房的均价也就4800元/平方米。

2.2地理环境受人们青睐

首先，随着社会各个方面的高速发展，人们的物质生活条件越来越好了。但是，大家的精神生活和周围环境却越来越糟。在城市中，大气污染、水污染越来越严重，所以，很多人买房想买一个周围环境好一些的。

其次，在当今社会中，人们的工作压力越来越大，下班或是周末，很多人想找一个地方去放松、释放一下，离开嘈杂的都市，来到寂静的小乡村，和大自然亲密接触。

城市环境越来越不好了怎么办？城市越来越嘈杂、生活压力越来越大怎么办？那就去城市周边的城乡结合部和农村购买房地产商品。开发商就是看中这点，通过不合法的渠道大规模的开发建设小产权房。这种小产权房一般在都市的近郊，拥有较为便利的城镇居民生活的一些设施，很受消费者的青睐。

2.3小产权房的利益高于国家给予的征地补偿

一方面，随着城镇化进程脚步的加快，大量农民一时间涌入城市中，使他们在农村的宅基地出现空闲的现象，造成房地产资源浪费。与此同时，农民进城租房、吃喝、孩子上学等也是一笔不小的开销，恰逢小产权房可以解决很多金钱上的问题。

另一方面，国家给予的征地补偿较小产权所带来的利益本身就很低，而这些仅有的补偿金经过逐级下发，最终发放到农民手里所剩无几。征地补偿根本满足不了农民生活、居住等各个方便对金钱的需求。

征地补偿和小产权房带来的利益相比，农民很显然会选择后者。

3解决小产权房问题的对策

3.1建立健全的农村集体土地所有权的法律制度

农村集体组织土地的所有权主体是农村集体经济组织或是村民委员会，《土地管理法》中明确了他们的重要地位，但未明确其内部成员之间的权利是怎样的。所以要完善《土地管理法》，更进一步明确经济组织内部成员之间的关系、权利、权利如何行使、义务等。

3.2加快完善社会保障性住房制度

中国的社会保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、两限商品房等。这些保障性住房的面向对象都是当地的城镇居民，对于外来人口（外地城镇户口、农村户口）都非常不公平。2013年10月，北京出台了一种新型的保障性住房，这种保障性住房的面向对象不仅仅是当地城镇户口了，由此可见，我们国家的住房保障制度在不断的完善。但是，目前在我国，小产权房涉及的范围很广、占地面积很大，所以，完善社会保障性住房制度的脚步必须加快。

3.3给予部分小产权房颁发《房屋所有权证》

小产权房全部拆除是不现实的问题，全部给予合法权属证书会导致国家和农村集体组织受到损失。第一，对于非法占用了基本农田的小产权房，我们进行强制拆除。其他的情况我们酌情处理！第二，国家出台政策禁止强拆。所以，对于已经发售的小产权房，如需必须拆除的，必须提前协商安抚购房者的情绪和保障他们的利益，方可拆除。如果，购房者愿意补足相应份额的土地出让金和相关税费，便可以申请补办《房屋所有权证》。第三，对于既不可能补足相关费用，也不能进行强制拆除的小产权房，我们可以把它变成廉租房、公租房等公家所有的社会保障性住房。

4结论

小产权房是带有中国特色的房地产项目。这种项目的出现是由历史进程、土地制度、房地产相关政策等多种原因导致的。小产权房可以说是一种病态的房地产项目。而且，这种病我们必须及时治愈，否则会制约我们国家的经济发展，所以，对中国小产权房问题的分析还是非常有必要的！

参考文献

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［2］惠向红.浅谈小产权房的成因及其对策［J］.魅力中国，2011,(14).

［3］李阳.我国小产权房法律问题分析及对策研究［D］.吉林:吉林大学,2012.