房价涨幅与CPI涨幅的关系研究

石海均 SHI Hai-jun；柳扬 LIU Yang；张杰 ZHANG Jie；陈雨瞳 CHEN Yu-tong

（辽宁城市建设职业学院，沈阳110122）

0 引言

人们日常生活中，总是感觉房价的涨跌状况与统计局公布的CPI涨跌幅度，二者之间没有关系，甚至相左，所以对统计局数据产生怀疑。有一部分市民可以容忍CPI涨幅较大，但强烈希望房价下降。而一些房地产开发商则抱怨“房价没有物价长得快”。学者们则一直探讨“房价与CPI到底是啥关系”。这些都与“房价涨幅与CPI涨幅的关系”相关联。

1 房价涨幅与CPI涨幅的定义

基于房地产市场上房价的主要体现在新建商品房售价上面，也基于国家统计局目前每月编制的CPI有两个口径：一个是以上年同月为100的指数，一个是以上年同期为100的指数。房价涨幅与CPI涨幅的定义如下：

房价涨幅用以说明一个地区房价年度变化情况，CPI涨幅用以说明居民消费价格指数年度变化情况，房价涨幅与CPI涨幅的比较，用以说明二者之间的关系。

2 房价涨幅与CPI涨幅的关系分析

2.1 从CPI计算上看，CPI涨幅与房价涨幅无关 目前国家统计局编制CPI确定的8个大类包括食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住。其中，居住类主要包括：建房及装修材料、住房租金、自有住房、水电燃料。而建房及装修材料主要包括木材、砖、水泥、涂料、玻璃等修建和装修房屋的材料；租房包括公有房屋、私有房屋租用费等；自有住房包括住房估算租金、物业管理费、维护修理费等；水电和燃料包括水、电、液化气、管道天然气或煤气等。虽然有居住要素，但无房价，更无房价涨幅。所以，从CPI计算上看，CPI涨幅与房价涨幅无关。

关于“为什么我国目前CPI没包括房价”，国家统计局给出了三点理由：一是我国CPI统计的方法和规则符合国际惯例，联合国统计局向各个成员国推荐的方法，一般把住房列入固定资本形成范畴，不计算在CPI中；二是统计时限不同步，居民购买的商品房是逐年逐月使用的，而购房的花费是一次性投入的；三是不可能编制一个万能的价格指数，把所有各类商品价格反映出来。

2.2 从CPI构成上看，CPI涨幅与房价涨幅有关 CPI在统计计算上虽然没包括房价，但并不意味着房价涨幅与CPI涨幅在实质内容上也无关。由于CPI确定的8大类中有居住要素，而居住要素的多项内容（建房及装修材料、住房租金、自有住房、水电燃料）都与房价有关，所以，从CPI构成上看，CPI涨幅与房价涨幅有关。

2.2.1 CPI上涨与房价上涨，通过居住要素相互促进房价上涨，会带动房地产开发量的增大，从而带动建筑材料和装修材料的需求增大，结果导致建筑材料和装修材料的价格上涨；房价上涨，会带来拥有房地产的成本增大，从而推动房主在出租住房时提高租金要求；房价上涨，会带来每套住房的总价增大，从而使住房估算租金上涨；房价上涨，会要求住房的物业管理和维护修理水准随之提高，从而带动住房的物业管理费和维护修理费上涨；伴随着房价上涨，作为住房配套设施的水电气安装工程的功能和质量也“水涨船高”，与之相应，水电气安装工程费用增加，水电气费支出增加。建筑材料和装修材料、住房租金、住房估算租金、物业管理费、维护修理费、水电燃料费这6项内容都是CPI构成要素中的居住要素的组成部分，所以，房价上涨会促进CPI上涨。

CPI上涨，意味着建筑材料和装修材料价格、水电气安装工程费用都在上涨，也就意味着商品住房的建造成本在上涨。CPI上涨，影响着全社会物价水平的动态调整，作为全社会物价组成部分的房价和地价当然也在做着争取最大利益的调整。所以，CPI上涨会促进房价上涨。

2.2.2 CPI涨幅与房价涨幅，通过“抑制通货膨胀”和“防范金融危机”相互制约 房价过快上涨，容易导致房地产泡沫破裂，从而引发金融危机。而金融危机会导致人们对经济未来的悲观预期，企业大量倒闭，失业率提高，社会经济萧条，甚至伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。这时的CPI具有很强的不确定性。为了防止金融危机的发生和蔓延，各国政府都会及时采取包括控制CPI上涨在内的宏观调控措施，来抑制房价过快上涨，甚至打压房价。所以，房价涨幅会受到“包括控制CPI在内的防范金融危机措施”的制约。

CPI连续大幅上涨，容易引发严重的通货膨胀。而严重的通货膨胀会导致社会动荡或人们对社会动荡的心理预期。在社会动荡或社会动荡预期的背影下，不动产投资最受影响，房价必然回落。为了防止严重通货膨胀的发生和蔓延，各国政府都会及时采取货币紧缩政策来控制物价过快上涨，有时会动用国家储备来平抑物价。所以，CPI涨幅会受到“房价回落”和“抑制通货膨胀措施”的制约。

3 结论与建议

通过上述分析，可以得出如下结论：

①人们感觉房价涨跌与CPI涨跌幅度不一致的主要原因，是CPI计算过程中没有直接包括房价因素。

②房价涨幅与CPI涨幅之间既相互促进又相互制约。房价涨幅与CPI涨幅之间的相互促进，通过建筑材料和装修材料、住房租金、住房估算租金、物业管理费、维护修理费、水电燃料费的价格变动来实现。房价涨幅与CPI涨幅之间的相互制约，通过政府采取的“抑制通货膨胀”和“防范金融危机”措施来实现。

根据分析过程和结论，结合实际情况，提出以下建议：

①调整CPI计算方案。大调整的话，可以设立一个居民生活物价指数，包括一切与居民生活相关的消费支出；也可以将首套90平方米以下普通住宅房价纳入CPI计算之中。小调整的话，可以增大居住类项目的权重值，也可以增加“外出居住支出”、“虚拟租金”之类的新项目。

②建立房价涨幅与CPI涨幅的组合控制标准。一般情况下，CPI涨幅与房价涨幅，可以按下列数量标准进行控制。

房价涨幅＜10%，CPI涨幅＜3%时，观测性控制。

10%≤房价涨幅≤20%，3%≤CPI涨幅≤5%时，选择性控制。

房价涨幅＞20%，CPI涨幅＞5%时，严厉性控制。

[1]高艳云.CPI编制及公布的国际比较[J].统计研究，2009，26（9）：16.

[2]王志文.诠释 CPI与通货膨胀[J].消费导刊，2010，26（3）：37.

[3]记者康子冉.CPI涨幅回落通胀预期或见顶[N].第一财经日报，2011-09-14.