不动产登记，或为房产税“铺路”

本刊记者 袁立明

近日国土资源部宣布，在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，在2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

不动产统一登记制度时间节点的确认，受到了各界瞩目，大家纷纷揣测这是为房产税的征收做准备工作。虽然后来国土资源部出面说明组建不动产登记局，目的并不是开征房产税。但是无可否认，不动产登记的确为房产税的征收，做了良好的铺垫。

先有登记制度，后有房产税

去年底在房地产税立法的讨论中，国务院相关部门计划在2014年底前形成一个能够提请全国人大审议的法律草案。房地产税立法工作由全国人大预算工作委员会具体牵头负责，目前全国人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研，酝酿在年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。

相关人士表示：“房地产税立法的主要工作由预算工作委员会法案室承担，现阶段法案室主要针对立法过程中出现的疑问，以及草案起草的具体需要，去全国各个地方和相关部门调研。”

长富汇银总裁张保国认为，从地产市场长远来看，此次不动产登记虽然主要目的不是为了开征房产税，但是完全可以通过不动产登记来摸清全国住房市场的供需关系情况，为市场研究以及未来城市发展等方面提供重要的数据支持。

先有登记制度，后有房产税，如此低调而有序的推进过程，在全国不动产统一登记制度健全后，也就扫清了房产税开征的最大障碍，特别是使对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。对于房地产投机的挤压、加重持有者在持有过程中经济成本的增加都有着不可忽视的作用。

可以看到，财政部税政司已经邀请了翻译专家翻译十几个国家的房地产税立法情况，财政部税政司应该已经开始了解国外的做法、先进经验以及失败教训，而这些都是启动阶段的基础性工作。

财政部财科所所长贾康曾经说过：“房地产税立法会非常艰难，吵吵几年也是有可能的。”例如，有人提出来，中国土地不是私人所有，房子只有70年产权，房价里面主要是地价，还要再缴税不合理。诸如此类的细节讨论还有很多，什么时候能够达成一致 ，或者什么时候能够把问题考虑全面了，都需要花费很多的精力。可以看出，房产税立法前路艰巨。且由于在2014年全国人大的年度立法计划中并没有房产税立法一项，所以2014年审议的可能性还是不大的，虽然国家强调“加快房地产税立法”，但即便其进入了审议程序，房产税立法在人大也会有一个非常漫长的讨论过程。

张保国表示，此次不动产登记是一个很好的开始，对房产税的开征多少会有些影响。

房产税，可能成为真正的“狼”

如果了解房地产行业的人就会知道，建立统一登记的基础性制度与“房产税”密切相关。按照一般的进程而言，不动产统一登记如果顺利完成，那么，房产税的出台也就不日可期了。

近日关于房产税的传闻再度兴起，房产税开征，最先的目标要对准的将是商业地产，而非住宅市场。这种分析所持的观点的立脚点有点另类，但也值得关注。事实上，无论是试点还是针对扩大试点的讨论，房产税的目的一直都被定格在控制房价过快上涨上。

以往，不少人都认为，房产税的开征是针对市场上的住宅投资者。以增加交易的成本使得市场的投资需求得到平抑。这种观点尽管正面，但却一直受到不同的质疑之声。其中一点就是现时试点的两大城市，房产税对于房的调控能力是非常之小。特别是上海，尽管是第一批开征房产税的城市之一，但在住宅市场销售浪潮当中，它仍然是房价上涨速度惊人的一线大城市。相比于住宅高额的投资回报而言，区域的税点显然并不算什么。而更为关键的是，房产税的征收在持有，而投资者的目标却是转手，征税的威慑能力变得更小。

如果先摆脱控制房价这一个固有底线，房产税的开征极有可能的原因，就是在土地财政之外开拓另一个税收来源。有更直接的分析，则是在房地产行业高额税赋外寻求一个稳定的税收点。而这种措施的前提就是房地产行业在一段时间后将从高峰滑落。事实上，在不少看来，现时住宅市场的巅峰时期已经过去，尽管房地产行业仍然会有一时间的辉煌，但以后可能将是商业地产以及特色地产的天下。而在住宅市场有可能降温的情况下，宅地市场将会受到冲击，针对商业进行征税以平衡政府收支就变得重要。

从这个角度上看，猜测房产税从商业地产开刀的观点就变得有点道理。更为关键的是，近期，既是房地产开发商，同时也是香港首富的李嘉诚在频频地抛售国内地的高端商用物业。

这与近期国家部署加快不动产统一登记进程相联系，就形成了支撑上述观点的另一大理由。事实上，无论是针对住宅还是针对商业，都仅仅是一种猜测。关键的是，从近期政府特别是国家级部门的动作可以看出，以往一直在喊一直无所动作的房产税，现时已经不仅仅是吓唬市场的道具，而是成为真正的“狼”。

为征收房产税创造条件,但不是唯一决定因素

中国房地产学会副会长陈国强表示：过去，住房信息的基础非常薄弱，家底大家都不清楚。他认为，从行业发展来看，政府要制定行业发展规划或制定保障房的投资建设计划实际上是缺乏可靠准确的信息支撑的。“不动产统一登记可为决策提供更好的信息基础。”

“为征收房产税创造条件,但不是唯一决定因素,对市场影响取决于政府制订的征收力度。”陈国强认为，不动产统一登记为房产税向存量征收创造了技术条件,但并非唯一决定因素。首先，开征房产税需伴随税收结构调整；目前房地产总体税种多税负重,除了房产税,还有契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税等,全面征收房产税应以现有税种减少和合并为对冲,而非增加整体税负。

其次，土地财政约束下,房产税征收仍将温和渐进起步，房产税向增量征收还是存量征收,免税条件及税率等核心条款的制订,是判断房产税对房地产市场影响大小的关键,而这最终主要取决于地方政府的财税策略。在目前土地财政依赖短期难以改变的情况下,我们认为房产税开征大概率仍将以温和渐进的方式起步。

再次，对销售影响有限,但可能导致观望周期延长；统一登记制度主要是房地产长期管理制度的一部分,在短期对市场和销售的影响有限,但此次提出了具体的时间进程,导致普通购房者的观望周期可能进一步延长,在一定程度上降低市场的房价上涨预期。

开征房产税是大势所趋，但需要解决诸多问题

从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决：

首先是征收范围的问题。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。

其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

最后房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。

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房产税

房产税是中外各国政府广开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。

对房屋征税，我国自古有之。周期的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。

中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。

同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

在西方国家，房产税的征收从未遭到普遍的抗税反应，这是因为房产税的税收收入大部分用作提高地方公共产品的供给水平。在一些国家，地方政府所管辖的学校、公共图书馆等公共设施以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都由房产税收入直接支持。

美国政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额，如麻省给予20%，印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。