中国的以房养老：困境与出路

张克成

（吉林大学行政学院，吉林长春，130012）

管理学

中国的以房养老：困境与出路

张克成

（吉林大学行政学院，吉林长春，130012）

在人口老龄化日益严重的今天，以房养老作为完善社会保障体系的有益补充，中国一些地区也陆续开展以房养老的探索活动，但效果并不理想。家庭伦理的困境、金融业分离经营的现状以及二手房地产场不发达等因素，成为以房养老进一步发展的制约因素。在此背景下，需要构建符合中国国情的制度及舆论环境，健全二手房市场运行机制，完善金融市场体系和社会保障体系成为推进以房养老的路径选择。

以房养老；困境；出路；

国务院于2013年9月13日发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，首次把以房养老作为试点。2013年9月24日，民政部牵头，保监会等相关部门就以房养老问题举行了闭门研究会，就以房养老具体的操作办法和实施细则进行了详细的讨论。2014年6月《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》出台再次使“以房养老”成为社会舆论关注的焦点[1]。以房养老作为一种新型的养老模式，对于满足社会的养老需求，缓解子女赡养老人的压力，充分发挥房产的养老功能，减轻社会的养老负担作用甚大。虽然以房养老在美国、英国等国家取得了较大的成功，但是在中国特殊的家庭关系背景下，详细分析以房养老面临的困境以及如何调动以房养老各参与方的积极性，寻求符合中国国情的以房养老之路，对于健全社会养老体系、促进社会和谐与稳定具有重要意义。

一、以房养老问题的提出

2011年4月28日国家统计局公布第六次全国人口普查数据。2000年，中国65岁以上老年人口的比重首次超过7%，标志着中国正式步入老年社会。2010年我国60岁以上的人口占全国人口的比重达到13.26%，其中65岁以上的人口所占的比重为8.87%[2]。老龄化社会的到来，无疑对养老问题构成了极大地极大挑战。由于人口基数较大，老年人口增多和养老保障制度不健全，目前我国的养老保障体系存在诸多的问题，这些问题使得目前的体系难以满足老年人群的养老需求。

首先，应对人口老龄化的准备不足。中国的人口结构从成年型进入老龄化社会只用了18年的时间，而法国用了115年的时间，美国用了60年，时间最短的日本也用了25年，加上中国人口基数大，从长远来看，中国老年人口的数量将持续增长，并在2050年左右达到峰值，2100年老年人口所占全体人口的比重将达到34%[3]。各种组织和公民对人口老龄化问题的认知程度总体不高，对人口老龄化的特殊性缺乏必要的准备。

其次，未富先老现象的形成。中国老龄办公室副主任吴玉韶表示，“‘未富先老’是我们国家的一个基本国情”[4]，西方发达国家迈入老龄化社会时，人均GDP基本达到6000美元，而中国在人均GDP刚刚满足1000美元时就已经步入老年社会。我国2013年人均GDP为5414美元，远远落后于其他国家。美国人均GDP是48387美元，英国是38592美元。因此，与发达国家相比，在应对人口老龄化方面，经济实力相对较弱。当人均收入还很低的情况下，能够用来解决养老问题的资源也很有限。

再次，家庭结构的急剧转变。随着计划生育政策的逐步推行，独生子女家庭越来越多，家庭规模越来越趋向于小型化、核心化。实施计划生育政策的第一独生子女便组成了“4-2-1”模式，在这样的家庭结构中，这对中年夫妇不仅要负担人的养老问题，还要面对孩子的教育问题，家庭所体现的养老功能在逐渐弱化。老龄化、高龄化、空巢化同时发生，那么对于新的养老模式的探索就需要提上日程。

最后，社会保障体系不健全。虽然我国的养老保险制度和基本医疗保险制度已基本确立，但是覆盖的范围狭窄、能够保障的水平不高，导致老年人对养老和基本医疗的需求不能得到有效满足。据统计，我国城市中有将近20%的老年人的年收入低于国家平均5万元，由135万老年人的收入处于最低生活保障线以下。老年人的贫困现象不仅发生在城市，在农村尤为明显。根据北京大学国家发展研究院2013年5月的调查报告，在我国有23%的老龄人口生活在贫困线以下，农村老人平均每年只能领取到政府提供的720元基础养老金[5]，远远低于发展中国家平均水平。现在的养老金只用于维持老年人的基本生活需求，当老年人遇到其他风险时，极有可能束手无策。特别是老年人生病的概率是年轻人的3-4倍，住院率是年轻人的3倍，现在城市中的老年人能够享受到各种医疗保障的占总老年人总数的74.1%。在此背景下，需要探索新的养老方式。

当然，以房养老并不适用于所有的老年人，似乎是具有两套以上房产的老年人的“专利”，但对于无子女家庭而言，确是意义重大，这既不损害其居住福利，又能置换出养老收入，在老年人对养老需求逐渐提高的情况下，积极探索以房养老模式就显得十分迫切。

二、以房养老的理论依据和现实价值

从理论上来讲，首先，以房养老有效实现了住房所有权和使用权的分割。马克思和恩格斯在研究所有制问题时，把所有权、使用权、支配权、收益权和处置权这五种权力成为所有、占有、支配和使用。在研究使用主体时，他们认为，这些权利不一定要被同一主体使用，也可以由不同主体来使用。于是，可以把不同的权利交由不同的主体来使用，借此克服其不可分割性，以此来提高整体的经济收益。房屋作为固定资产，其物质形态方面具有固定性，但其价值确有一定的流动性。以房养老就是把住房产权分割的前提下进行的，把房屋的使用权和所有权分离，实现房产价值的流动。以房养老的老年人可以选择居住在自已的房屋内，也可以选择居住在养老机构，在房产价值流动的支持下，能够满足自己的养老需求。其次，以房养老充分体现了生命周期理论的效用最大化原则。20世纪20年代美国经济学家F·莫迪利亚尼和R·布伦博格首次提出该理论。其理论假定作为理性消费者，最重要的是追求与其生命周期内一生效用的最大化。这种最大化不仅限于某一特定领域的消费，而长期资本的预算约束为生命周期内的收入与消费指出的平衡。该理论的出发点是一个人在整个生命周期内，其收入与支出两者能否达到完全平衡[6]。生命周期理论的个人消费可以用公式表示，C为消费支出，为财富的消费倾向，WR为实际财富，为工作收入的消费倾向，YW为工作收入。因此，该理论可以反映出整个社会不同年龄段人群的比例会影响总消费与总储蓄。该理论认为，个人在其生命周期内的消费—储蓄行为可以分为工作期间的储蓄和退休后的反储蓄两大阶段，于是该理论也成为以房养老最基本的理论基础，其核心就是个人在工作期间取得的收入应该在其整生命周期内加以合理配置，具体过程如下图所示[7]：

究其实质而言，所谓的以房养老，是反向住房抵押贷款，分期放贷，最后一次性偿还贷款本息总额，也就是一种“倒按揭”模式。就其实质而言，是房屋产权拥有者把房屋抵达给银行、保险公司等金融机构，这些金融机构对房屋综合评价后，按照一定的固定值定期发放固定养老金，等到房主去世后，其房产出售所得用于偿还本息后，剩余部分由房主的继承人拥有。这种模式显示了消费平均化的倾向，从家庭资源和合理配置与效用最大化目标着手，实现了养老和住房的最佳选择[8]，为老年人提供了一种理论上切实可行的养老途径。

从现实来看，实施以房养老，首先，有利于拓展养老渠道，实现对现有养老方式的有益补充。随着老龄化社会的到来和家庭“三化”的日益严重，传统的养老模式远不能满足社会成员对养老保障的有效需求，需要探索新的自我养老模式。以房养老是以住房为载体、金融保险为手段、养老保障为目的，这位老年人开拓了一条新的养老渠道。这种方式充分发挥了住房的消费价值功能，把住房与养老结合起来，使房产同时具备了融资和养老的双重功能，是解决“老有所养、病有所医、住有所居”的重要途径，也是老年人实现老有所养的有效补充形式。其次，有利于缓解养老金缺口。从我国出台《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》以来，实施了一系列基本养老保障制度改革，但基本养老保障制度改革的任务仍远未完成，目前我国养老保障体系仍存在覆盖率低、保障层次低、个人账户空虚等问题。根据世界银行的预测，2001-2075年间中国基本养老保险的收支缺口累计将达 9.15万亿元[9]，因此，创新养老方式，多方筹措养老资金十分必要。最后，有利于健全养老制度，维护社会稳定。由于我国人口基数大，老龄化速度快，完全把希望寄托在传统的家庭养老模式上难度颇大。以房养老虽然不能完全代替传统的养老模式，但是却有一定的现实操作性。这种住房反向抵押贷款的办法可以释放老年群体固化在住房上的财产，把其转化为可以流动的现金收入，提高老年人晚年的生活质量。这不仅可以减轻国家的财政压力，还可以降低老年人对养老和医疗保险的依存度，改善老年人的居住环境，提高生活质量。因此，从积极的角度看，这种模式对维护老年人的切身利益、减少社会冲突、维护社会稳定，确保社会弱势群体生活安定，对维护社会的和谐稳定也具有重要的现实意义。

三、以房养老的现实困境

中国在探索以房养老的实践过程中，一些地区也逐步推出了以房养老的试点地区，例如2005年南京推出的“温泉留园”老年公寓，2007年上海市公积金中心推出的“以房自助”养老方案，以及2011年中信银行提出的“幸福年华卡”业务。但这种发展以房养老的政策试点基本都失败了，究其原因主要面临以下困境。

1.传统家庭伦理困境。家庭作为社会的不可或缺的组成部分，成为“养儿防老”伦理意义上的首要选择。黑格尔在《法哲学原理》一书中，他把家庭、市民社会和国家作为伦理实体的结构，认为伦理是一种本质上普遍的东西，其真谛与核心就是一种具有普遍性的现实精神。因此，家庭是一种直接和自然的伦理实体[10]。黑格尔的理论在中国语境下可以理解为家庭承载着抚养育子女、赡养老人的自然功能，是维护老龄“生命质量”伦理安全的基本载体[11]。

房产作为中国居民家庭最大的财富，几千年的家庭关怀文化传统也赋予了中国特殊的家庭情感。这种情感对老年人来讲尤为明显。一方面老人不愿离开熟悉的生活环境。这既源于中国特有的“关系社会”，又源于老人对原有住宅的特殊感情。另一方面，老年的房产一般都会作为财产传给下一代。因此，无论是以租换养还是售房返祖，都无法取得老年的认同和理解。从另一个角度来看，中国的子女大多也把父母的房产视为自己未来财产的一部分，倘若父母把房产作为抵押以换取养老的资金，有可能会造成家庭内部的不和谐，这也使得很多老年人望而却步。有着“忠孝观念”强烈的中国，这种家庭关怀就成为道德观念上的制高点，全社会也形成了相应的思想体系，导致以房养老在短时期内无法取得实质性效果。

2.个人寿命无法精确计算。这是以房养老无法回避的关键问题，也是无法回避的风险。个人寿命对以房养老的贷款成本影响非常大，如果贷款人无法设计出相对准确的符合借款人寿命的计划。如果借款人寿命短，这会损害借款人切身利益。如果借款人寿命较长，则会使贷款人利益受损。当两者差额较大时，可能会导致贷款人无法按照既有约定兑现合同承诺，因而，以房养老的计划也容易失败。

3.金融业分业经营的制约。在国外，金融业一般采取的是混合经营的模式，这样他们的金融机构可以较为自由的设计出符合自己特征的产品，于是发达国家的以房养老模式相对成熟。而中国的金融行业采取分业经营的方式，特别是关于以房养老的问题没有明确界定该产品究竟是由银行业机构应还是由保险业来经营。我国法律规定保险也不能经营抵押贷款业务，进而保险业不能从事抵押贷款性质的以房养老，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的以房养老方案，即使参与了以房养老的方案，要求条件也非常苛刻。以中信银行的“幸福年华卡”业务为例[12]，2011年该行向55岁以上老年客户及其赡养人推出了住房抵押贷款的业务。该业务要求年满55岁以上的老年人或该老年人的成年赡养人，可将老年人拥有自主产权、可依法上市交易的房产抵押给银行。银行根据该房产的市值，贷给借款人累计金额最高达房产市值的60%的款项，该款项分期支付给借款人，每月最高不超过两万元人民币。该贷款的期限最长不超过十年。借款人需按月偿还利息，或选择性偿还部分本金，贷款到期时需一次性偿还所有本金和利息。但是中信银行所采取的支付方式不灵活，只能按月领取贷款。此外，出于贷款风险的考虑，还要求借款人至少拥有两套房产。这实质上提高了借款人的门槛，无法为只拥有一套住房的老年人决绝养老问题。

4.房地产市场波动的风险无法回避。与发达国家相比，我国的房地产市场，特别是二手房市场还不发达，这会影响到房产价值的估算。而房屋估值是确定养老贷款金额的关键。在“倒按揭”模式中，当二手房地产市场平稳运行时，房屋的价格很容易也很公正的评估，当二手房地产市场运行不稳定时，房屋的价值会随着市场的波动而起伏，当房价下行时，抵押房屋就会出现贬值的情况，就有可能给金融机构带来相应危险。以上海市公积金中心推出的“以房自助”养老方案为例[13]，其方案中针对 65岁以上的老年人，他们可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；该房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心；其他费用均由公积金管理中心交付。实际上，这种方式是提前把房产变为现金，在用现金达到养老的目的。由于房产的变现到老人去世还有很长时间，这段期间大概有是几年甚至更长的时间，这就会导致有可能存在房产升值的收益会流失。另外，由于中国住房的宅基地使用权是我十年，七十年过后国家收回土地使用权，这也使这项政策无法持续推进的原因。虽然中国《物权法》规定，住宅建筑用地达到七十年都可以自动续期。但对于购买房产的机构是否使用与法律，该法律也没有作出详细的规定，很多老人并不愿意接受这种方式。

四、完善以房养老的路径选择

以房养老这种尝试在中国起步较晚，在探索以及实践的过程中，也面临着严重的困境，这些都成为开展以房养老的枷锁。特别是老龄化社会程度越来越高，有限的公共财政在解决养老问题上捉襟见肘。在这种情势下，以房养老可以作为养老制度的多元化选择之一。

首先，构建符合中国国情的舆论环境。在中国传统观念的背景下，加强制度的顶层设计，一要明确以房养老的目标客户群体，比如独立居住的老年群体，经济状况适中的老年群体，城市或者城郊的老年群体以及思想观念开放的老年群体。以房养老政策能否成功实施主要取决于能否满足上述主要目标群体的有效需求。为此要大力弘扬独立自主的精神，使目标群体转变陈旧的观念，加大以房养老的宣传力度，逐步提高目标群体处置个人房产的独立性和自主性，进而清楚传统观念的障碍。二要积极鼓励目标群体树立超前消费的理念，通过详细的政策讲解使其明白以房养老的运作模式和过程，摆脱高房价引起的消费恐慌心理。三要强化社会舆论引导，创造良好的社会氛围。养老不仅涵盖物质赡养，还包含精神赡养，因此，要多重视目标群体的精神需求。通过宣传让目标群体明白，以房养老是父母减轻子女经济负担，利用自身的财产实现自我供养的这种方式，并非否定传统意义上“忠孝”观念。通过宣传让目标群体的子女明白，财富的积累要靠个人奋斗而非建立在对父母财产的继承上，为此要鼓励年轻人充分发扬自我奋斗的精神。

其次，构建二手房市场良性运行机制。良好和健全的市场机制，是推行以房养老的必要条件，最为重要的就是确保二手房市场稳健发展。要逐步建立独立的二手房评价和交易部门，这样有利于利用金融机构内部的专业人士准确的评估抵押房产的价值，在一定程度上也可以避免哄抬房价和扰乱市场秩序行为的发生，同时还可以避免对房产价值评估偏离市场价值的风险。此外还可以与大型的房产中介机构联合，将该业务外包给独立的房产中介机构这样可以借助房产中介交易的规模效应、经验抵押房产进行准确评估和批量交易。这样不仅缓解金融机构对未来经济收益的担心，也可以避免老年人因房价的上下浮动而举棋不定。

再次，发挥政府主导作用，获取政策支持。以房养老业务所涉部门较多，政府应该发挥其引导和协调作用，通过统筹形成合力，作为具体的操作者，银行、金融等金融机构实质上为政府承担了一部分养老义务。实际上，政府在以房养老的过程中起着非常重要的作用，包括税费减免、审计监督、财政补贴等。由于以房养老并不具有盈利性，如果没有政府的支持，金融机构开展此项业务将面临较大的风险。因此，应该由政府牵头，走政府和市场相结合的模式，通过相关优惠政策，引导具有经营抵押贷款资质的银行推出以房养老的方案，还可以由银行业与保险业合作开发以房养老产品，利用两者不同的行业特质，提高以房养老的效率。“由借款人将房产抵押给银行，银行根据房产的价值一次性将贷款付清给借款人。借款人讲这笔贷款支付给保险公司，购买保险公司的终身年金。第一：保险公司能较准确的测算借款人的预期寿命，减少因银行因缺少精确的个人寿命的预期导致的损失。第二：保险公司可利用大数法则，减少以房养老计划的其他风险”[14]。此外，政府要及时完善以房养老法律法规。尽快建立健全市场准入，制定住房反向抵押贷款条例，确定申请人与贷款者双方的权利与义务，以消除双方的顾虑。

最后，健全社会养老体系，提高公共服务水平。养老作为具有共同消费性质的公共服务产品，具有典型的社会性、公共性、公平性和动态性。公共服务的属性决定了政府进行供给的有效性[15]。因此，建立某种养老模式不是凭人们的主观愿望而定的，而是由生产力发展水平、社会结构、家族结构及文化类型所决定的。当前中国出于剧烈的变革时期，社会利益结构也出现了分化重组，随着人民生活水平和物质文化需求的不断提高，老年人的需求也不断上升，相应的养老公共服务内容也不断丰富起来。养老公共服务范围由弱势群体向全体老人拓展，服务内容上由单一的生活护理向医疗服务、文化娱乐、精神慰藉等多样化服务转变，在投资渠道上由政府单一化力量向政府、社会和社区以及社会力量参与的多元化方向发展。这就要求养老公共服务供给主体将由政府、市场和社会组织三方合作，按照政府主导、社会参与、市场运作的原则，实现资源配置最优[16]。因此，政府自身要涉足以房养老领域，对其给予实质性的引导和推动，社会保障部门要制定相关保障措施，协调和指导金融机构开展以房养老业务，对开展此项业务的金融机构给予财政贴息，调动各方面参与的积极性。政府甚至可以参与直接和间接融资，或者直接成立专项部门向老年人提供反向住房抵押业务，或者为该业务提供第三方公共服务，必要时候以政府信誉和财政作担保，逐步健全社会养老体系。

综上所述，以房养老作为一种新生事物，在其成长过程中面临很多挑战，也会受到社会各方面的质疑，问题的症结在于“借款人”与“贷款机构”的现实博弈，如何设计以房养老的相关制度，确保博弈结果的帕累托最优，则是政府的责任所在，通过政策设计，真正实现老年人老有所养、老有所依、老有所爱和老有所尊。

[1]中国保监会.关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见[EB/OL].(2014-6-17)[2014-6-20].http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=457207.

[2]国务院人口普查办公室,国家统计局人口和就业统计司.中国 2010年人口普查资料[EB/OL].(2011-4-28)[2014-6-27].http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/rkpc/6rp/indexch.htm.

[3]杜鹏.中国人口老龄化百年发展趋势[J].人口研究,2005(6):91.

[4]人民网.我国老龄化有四特点“未富先老”成基本国情[DB/OL].(2012-8-28)[2014-6-27].http://www.s1979.com/young/announce/201208/2850355628.shtml.

[5]北京大学国家发展研究院.中国人口老龄化的挑战中国健康与养老追踪调查全国基线报告[DB/OL].(2013-5-31)[2014-6-25].http://www.nsd.edu.cn/cn/article.asp?articleid=16926.

[6]FRANEO MODIGLINAI,RICHARD BRUMBERG.The life Cycle Hypothesis of saving:Aggregate Implications and tests[J].American Economic Review,1963(3):55-84.

[7]蒋徐娇.以房养老:一种养老新思路的提出[D].杭州:浙江大学,2003:8.

[8] 傅鸿源,孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J].城市问题,2008(9):68.

[9]项怀诚.中国养老体系面临考验,社会基金任重道远[DB/OL].(2005-10-24)[2014-7-1].http://www.xhby.net/xhby/content/2005-10/24/content 995135.htm．

[10]黑格尔.法哲学原理[M].北京:商务印书馆,1961:197.

[11]周琛.中国老龄化时代的伦理风险与伦理安全[J].江海学刊,2014(3):36.

[12]中信银行.幸福年华卡[DB/OL].(2011-10-24)[2014-7-5].http://bank.ecitic.com/personal/card/eic_02_12.shtml．

[13]中国房地产报.上海以房自助养老将出新招[DB/OL].(2007-5-23)[2014-7-5].http://fj.house.sina.com.cn/news/2007-05-2 3/3463574.html．

[14]邓依伊.中国发展以房养老:问题、经验借鉴与解决对策[D].湘潭:湘潭大学,2012:28-32.

[15]徐艳晴.公共服务供给主体多元化的理认来源[J].兰州学刊,2010(5):52.

[16]陈友华,徐愫.中国老年人口的健康状况、福利需求与前景[J].人口学刊,2011(2):39.

本文推荐专家：

李靖，吉林大学行政学院，教授，研究方向：公共管理论与方法论。

任晓春，山西大学政治与公共管理学院，讲师，研究方向：公共管理论与方法论。

China’s Retirement with House: Plight and Outlet

ZHANG KECHENG
(
College of Public Administration,changchun,130012,China)

Nowadays, with an aging population has been becoming more and more serious, retirement with house works as a useful supplement to perfect the social insurance system, which has been carried out through some relative exploratory activities by some parts of China., However, the effect is not ideal. Some factors such as the plight of family ethic, the situation of financial, separate operation and the decline of second-hand housing market, have become the constraints for the further development of retirement with house. Against this background, we need to establish relative institutions and the public opinion environment that accord with China's actual conditions, improve the operating mechanism of second-hand housing market and perfect the financial market system and the social insurance system, all of which can be the path choices to carry the retirement with house a step forward.

Retirement with house; Plight; Outlet

F241.34

A

1008-472X(2014)11-0034-06

2014-10-23

教育部人文社会科学重点基地重大项目（项目号：10JJDGJW005）。

张克成（1982-），男，内蒙古通辽人，法学博士，现为吉林大学行政学院公共管理博士后流动站博士后，研究方向为公共管理理论与方法。