温州、鄂尔多斯房地产风险成因、影响及启示

国家发展改革委投资所课题组

当前，我国房地产市场风险问题受到社会各界的普遍关注。关于现阶段我国房地产市场是否会发生系统性风险以及风险对宏观经济影响的讨论日益增加。我国自1998年城镇住房制度改革以来，房地产市场总体呈现上升态势，市场虽有短期波动但尚未经历大的周期调整，因此，我们很难从历史经验中总结房地产市场风险发生及其影响的一般规律。

自2011年下半年以来，温州和鄂尔多斯房地产市场经历较长时间调整，至今仍无明显复苏迹象，成为我国房地产市场风险爆发的典型案例。2014年5月间，课题组先后赴温州和鄂尔多斯进行调研，主要目的是分析典型城市房地产风险表现、成因以及爆发后对地方经济与金融的影响，以期为当前我国房地产市场风险及影响的分析提供借鉴。

一、房地产风险爆发后的市场调整过程

从房地产市场自身的供给、需求与价位表现来看，温州与鄂尔多斯在房地产风险发生之前，市场均呈现供求两旺、价格持续快速上涨的态势。房地产风险发生后，两城市在以下方面表现出一些共同的特征。

（一）房价持续下跌约3年，目前已跌回至2009年甚至之前的水平

温州市新建住房和二手住房价格分别从2011年8月和3月进入持续下行通道（见图1），目前新建住房价格已低于2009年初的水平，截至2014年4月，新建住房和二手住房价格分别较周期峰值下降了21.5%和27.4%，部分高端楼盘价格出现“腰斩”。鄂尔多斯中心区房价从2011年下半年开始下降，2013年底，核心区域商品住宅的下跌幅度已经达到50%，低于2008年时的价格水平（见图2）。

（二）房地产开发投资增速急剧下滑，调整时间持续2年以上

温州市房地产开发投资增速在2012年出现大幅回落，增速降至1%；2013年，房地产开发投资增速仍保持低位，全年增速为6.8%（见图3）。鄂尔多斯房地产开发投资增速在2012年和2013年持续两年负增长，分别下降58.8%和21.6%（见图4）。2014年一季度，温州市房地产开发投资已出现19.4%的增长，而鄂尔多斯前4个月房地产开发投资增速仍为负增长（-37%）。

在房地产市场调整过程中，企业房屋新开工规模明显收缩，温州2012年和2013年房屋新开工面积分别减少7.4%和12.5%，鄂尔多斯2012年和2013年房屋新开工面积分别减少39.7%和82.4%。

（三）住房库存量持续增加，当前房屋存货需要2年左右的消化期

温州市新建商品住宅销售面积从2010年前6个月开始出现负增长，持续近两年的时间。鄂尔多斯新建商品住宅销售面积在2001年和2012年均为负增长，分别减少19.5%和49.7%。

2011年以来商品住宅库存量持续增加，截至2014年一季度末，温州市区待售商品住房9654套、123.84万平方米，如果按照2006年以来商品住宅年均销售量估计，目前的库存量需消化20多个月。截至2014年4月底，鄂尔多斯全市待售商品住宅634.03万平方米、4.83万套，如果按照2006年以来商品住宅年均销售量估计，目前的库存量需消化25个月。

二、房地产市场风险成因

（一）风险形成和积累的主要推动因素

在温州与鄂尔多斯房地产市场风险形成和积累过程中，信贷支持发挥着重要作用，主要表现在以下三个方面。

1、宽松的货币政策环境下房地产信贷规模大幅增加

2009年货币政策和信贷环境的放松，是温州与鄂尔多斯房地产市场短期内快速上涨的一个重要推动因素。温州房地产开发贷款余额在2009年出现高达45%的增幅，鄂尔多斯房地产开发贷款余额在2010年出现高达126%的增幅，均为历史最高水平（见图5和图6）。

2、大量非房地产企业转投房地产

国际金融危机之后，温州与鄂尔多斯均面临产业转型升级困境，大量民间资本缺乏投资渠道，导致很多非房企的企业主通过投资房产、投资民间借贷、投资土地和项目开发等形式参与到房地产市场中，制造了土地市场火爆和房价快速上涨的过度繁荣。2009年以来，房地产开发企业数量持续增加，温州市房地产企业数量由2005年的424个增加到2011年的662个，其中，2011年企业数量比上年增加113个；鄂尔多斯市房地产企业数量从2005年的95个增加到2007年的177个，2011年更是多达351个。

3、住房投资投机需求旺盛

温州与鄂尔多斯民间资本丰厚，民间金融发达，充裕的社会资金将房地产作为投资品，住房市场中投资投机需求快速增加。新建楼盘频现“一房难求”、“倒房号”等现象。根据温州市房地产中介机构估计，2009—2011年，住房成交量中投资投机需求占一半以上。从鄂尔多斯房地产风险发生的事后来看，多套房购买者的贷款违约风险发生率较高。

（二）风险爆发的主要诱因

房地产市场风险的爆发往往是多重因素叠加的结果，从温州与鄂尔多斯来看，主要有以下两个共同诱因。

1、宏观环境的急剧恶化

2008年，国际金融危机对温州外贸出口型企业产生较大影响。2009年，外贸出口额由之前30%左右的增幅转为负增长（下降8.1%）。2010年，宽松信贷政策支持下出现短暂上升，但之后增幅持续回落或负增长（见图7）。2011年4月以来，由于无力偿还巨额债务，温州出现多家企业倒闭的现象，引发“民间借贷风波”，进而对房地产市场造成冲击。同样，受国际金融危机的影响，国内外煤炭需求锐减，煤炭价格短期内出现大幅下跌，由2011年10月的855元/吨快速下跌至2012年6月的625元/吨，降幅达27%（见图8）。煤炭行业是鄂尔多斯的支柱产业，煤炭价格的大幅下跌切断了民间资金供应，打破了资金循环对房地产前景的支撑。

2、信贷政策的持续收紧

2010年开始国家开始收紧信贷政策。2010年1月18日以来，央行连续12次上调人民币存款准备金率，由15%上升至21% 的历史高位；2010年10月20日，央行利息连续5次加息，1年期存款利率由2.25%上调至3.5%。信贷政策的持续收紧加大了开发企业的融资难度，房地产开发贷款规模迅速收缩（见图5和图6），成为导致房地产市场风险爆发的重要因素。endprint

三、房地产市场风险对地方经济与金融的影响

（一）房地产市场风险对地方经济的影响主要有三个方面

1、房地产投资增速下滑对地方经济产生直接影响

房地产市场风险爆发后对地方经济的最直接影响来自于房地产开发投资增速大幅下滑。在市场调整幅度最大的2012年，温州和鄂尔多斯房地产开发投资增速分别比上年下降约150个百分点和110个百分点，而同期经济增速分别比上年下降2.8个百分点和2.1个百分点。由于温州和鄂尔多斯房地产开发投资所需水泥、钢铁等原材料大多不在本地生产，而且建筑用工也多来自区域之外，因此，房地产开发投资增速下滑通过产业关联效应对当地经济的影响并不明显。

2、土地出让收入减少影响地方政府投资能力和偿债能力

土地出让收入对地方财政的影响举足轻重，2007—2013年，温州与鄂尔多斯土地出让收入与地方本级财政收入的平均比值分别为65%和60%。其中，2010—2013年，该比值分别高达88.5%和69.4%。在房地产市场风险爆发后的2012年，温州与鄂尔多斯土地出让收入分别下降38.5%和26.7%，明显影响到一些项目的后续投资，并放大了地方政府债务风险。

3、房地产市场持续低迷影响企业生产和居民消费信心

房价的大幅下跌导致企业和个人资产缩水，融资能力下降，进而影响到企业生产经营资金链衔接和个人生活消费水平。2013年，温州和鄂尔多斯限额以上社会消费品零售总额同比分别增长5.4%和10.5%，均列全省倒数第2位，温州规模以上工业总产值同比仅增长3.5%，列全省最后1位。

（二）房地产市场风险对金融系统的影响总体可控

1、房地产贷款在金融机构贷款余额中占比不高

2006—2013年，温州与鄂尔多斯房地产贷款在金融机构贷款余额中占比分别为13.9%和10.9%，均低于全国平均水平。较低的房地产开发贷款占比有助于减小房地产市场风险对金融系统的影响。

2、房地产信贷风险总体尚在可控范围

温州与鄂尔多斯房地产市场风险爆发以来，市场已经历近3年的调整。这期间，房地产贷款的不良率有所增加，但目前尚在可控范围。2014年4月末，鄂尔多斯房地产贷款不良率为2.64%，低于4.73%的全部贷款不良率水平。其中，房地产贷款中占比近70%的个人住房贷款的不良率仅为0.94%。温州目前房地产贷款不良率约为1%，低于4.2%的全部贷款不良率水平，其中，占比80%以上的个人按揭贷款不良率仅为0.57%。

3、银行在发放抵押贷款时对房屋价值大打折扣

根据农业银行温州分行介绍，银行早在2006年就开始每年制定更新全市各区域房地产评估指导价。根据房地产市场价格、中介评估机构参考价、拍卖成交价等的7—8折掌握，各行在办理贷款时通常又按照评估价的最高7折发放贷款。因此，实际贷款发放额仅为押品实际价格的49%—56%左右。

4、受房价下跌影响较大的民间借贷对金融系统的传染性不强

温州与鄂尔多斯有一个共同特点，就是民间金融活跃。民间借贷的风险防范意识与防范能力较弱，且多在房价高峰期进入房地产项目融资，因此，受房价下跌的冲击较大。但由于民间借贷资金多为企业和个人的自有资金，因此，由房价下跌导致的民间借贷风险对金融系统的传染性不强。

四、调研启示

（一）宏观环境的急剧恶化是导致房地产市场风险爆发的主要原因，信贷政策则起到了加速器的作用

温州与鄂尔多斯房地产市场风险形成与爆发过程中，信贷政策都贯穿使始终，助推了房地产市场的大起大落。但是，由宽松向收紧的信贷政策转变是全国层面上的，而在这一过程中，只有温州与鄂尔多斯发生了房地产市场风险，其根本原因还在于这两个城市在国际金融危机影响下宏观环境出现了急剧恶化。温州主要受外贸出口额大幅回落的影响，鄂尔多斯则主要受煤价大幅下跌的影响。

（二）房地产风险爆发后市场需要2—3年的调整时间

温州与鄂尔多斯房地产风险爆发后的市场调整表现出一些共同特征，其供给、需求和价格指标都经历了2—3年的调整时间。2012年和2013年温州与鄂尔多斯房屋新开工面积均为负增长，温州房地产开发投资增速大幅回落，鄂尔多斯则持续两年负增长；受需求大幅萎缩的影响，房屋库存量高企，按照正常节奏需消化2年左右的时间。市场调整以来，温州与鄂尔多斯房价持续回落，其中，鄂尔多斯房价已持续回落30个月，目前房价尚未企稳；温州房价持续回落33个月，5月份房价止跌，目前房价已回落至2009年水平。

（三）我国房地产市场风险对金融系统的传导路径不同于美国

从温州与鄂尔多斯房地产市场风险对金融系统的传导来看，其影响路径不同于美国次贷危机，表现为两点：一是个人住房贷款不良率极低，目前温州和鄂尔多斯分别为0.57%和0.94%；二是银行在发放抵押贷款时对房屋价值进行了5折左右的折扣，降低了抵押物价值缩水带来的风险。目前两城市房地产市场调整对金融体系的最大压力主要来自于抵押品价值缩水对企业和政府融资能力的影响。对于企业而言，抵押物价值的大幅缩水将加大企业融资难度，导致企业资金紧张甚至资金链断裂风险。对于政府而言，土地价值大幅缩水外加土地出让收入的骤减，将导致地方基础设施建设项目的停滞和地方政府债务违约风险。随着房地产市场的持续低迷，目前抵押贷款逾期已经成为温州银行不良贷款持续上升的重要来源。

当前我国房地产市场正处于景气下行的调整周期阶段，各界关于房地产风险的担忧越来越多。通过本次对温州和鄂尔多斯房地产市场风险爆发及其影响的分析，我们总体认为，我国现阶段具备防控房地产市场风险由局部风险向系统性风险演变的条件。一是目前虽然经济增速下行，但多数城市宏观经济基本面出现急剧恶化的可能性不大。二是自2010年以来国家层面出台一系列防范房地产风险管理的措施，目前房地产市场调整对金融系统风险的影响总体可控。三是当前政策环境下压制的住房需求尚有释放的空间，有助于消化过剩的住房供给，如提高对首次购房和合理住房改善的信贷支持，降低住房交易税，低价收购商品房用作保障性安居工程住房等。■

（执笔人：任荣荣、郑征）endprint