房地产危机控制及其出路

简贵来

2014年中国经济下行压力大，房地产整个行业萎缩，这不仅仅是一个行业的兴衰问题，更涉及40多个行业的健康均衡发展，是个社会化的大问题，涉及面广，潜在危害巨大，重新梳理经济治理的思维十分必要。

房地产危机外溢已形成规模

（一）房地产库存出现历史高点

国家统计局最新发布的“2014年1—6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国楼市呈销售量价增速双降的局面。新建商品住宅库存量再创历史新高，加上市场成交持续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。据国家统计局数据显示，截至6月末，商品房待售面积54428万平方米，其中，住宅待售面积增加634万平方米，监测的35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。

（二）调控合理目标应是量升价平，但目前出现了规模化的量价齐跌局面

可以说，现实状况与调控目标背道而驰。加之过去长期调控政策的余威，去房地产泡沫成了又一种房地产调控形式，去泡沫化变成甩干桶，破坏性力量明显，导致事与愿违。

（三）资金在开发企业形成中梗阻

开发企业的财务费用激增30%—50%，严重扭曲着企业的生存环境，为下一步推动价格上涨埋下隐患。开发企业资金中途断裂，容易造成严重的劳务纠纷。而企业为保生存而在价格上开展的恶性竞争，其结果不是楼市回归合理价，而是饮鸩止渴，破坏市场长期形成的基本结构和运行规则，形成对经济规律的长期破坏。

（四）关联产业产能过剩被放大

中国在刚刚启动重化工产业退出时，又大规模地对其投入，强化了整个产业链的产能规模，导致投资规模巨大，其代价是目前宏观调控政策的两难选择。长期来看，工业投资效率和规模化企业的生存、发展和金融危机问题同时被拖到了悬崖边；从短期看，房地产产业的平稳发展是有利于工业产能去化的，并能够给产能过剩的合理调整留下空间。

（五）财政阶段性危机扭曲政府治理

与房地产关联的税费及土地出让困境和税收大幅波动给地方政府带来了新的困难，并驱使政府治理方式在改良道路上回头，恶化投资环境；同时，影响地方政府调结构、转方式的大局，拖累结构调整，进而强化社会治理冷热不均。

随着房地产危机的进一步扩大，其危害会呈现蔓延趋势。包括诱发金融危机、开发企业规模化塌陷、市场停滞或爆发、经济规律失灵、规模化无效投资被洗，引发下一轮循环、拖累新型城镇化建设等。或者说，导致的不仅仅是大规模投资浪费问题，更是经济结构调整被打乱，国家治理的市场机制被破坏，严重改变市场经济的发展轨迹。

房地产危机逻辑

（一）认识危机是当务之急

价格泡沫一直是人们关注的焦点，但其实这本身就是一个误区，会影响社会大众和政策制定者的思路。回顾历史：2008年前房地产市场没有明显的泡沫化，房价上涨并不很突出，但在泡沫论下开始了调控；2008—2011年房地产市场在政府的刺激下经历了明显的泡沫化，房地产企业存货大幅度上升；2012年以来，除少数特大城市外，房地产市场实际上已经进入了去泡沫和去存货的过程，这个过程导致房地产市场萎缩和经济下行，却没有达到预期的去泡沫而健康市场的目的。

事实上，房地产泡沫长期存在是经济规律使然，在一定程度上是有利于房地产市场的发展的。在没有价格泡沫的科学评价体系下，用过去的眼光看待现在，是过度持有世俗观点的表现。房地产市场是高度竞争的市场，泡沫的存在和挤出是市场自我调节的问题而不应该成为政府干预的理由。

（二）量价齐跌

调控的理想结果应该是量升价平（跌），但实际情况是，虽然目前官方数据公布的2013年销售13亿平方米，2014年上半年48365万平方米，结论是销售量仍为历史高点，可这与市场整体感受严重背离。研究关联指标如税收、银行资金回笼和开发商实际情况后可以判断，目前的基本态势是量价齐跌。

（三）预期颠覆

长期调控的后遗症显现，房地产拐点论世俗化强化了观望情绪，房产税、财产登记等政策性消息束缚了社会力量的投资。

（四）不对称博弈

在针对满足中低收入人群的经适房、保障房的公共政策缺项的时候，社会把更多的公共政策的责任转移给市场化的开发商是不现实的。在政策上，治理楼市不分商品房和保障房，不分政府责任和市场责任，不分供给和需求的档次也是不可取的。

房地产危机关联及外溢

房地产的危机外溢局面已形成。其基本特征表现在工业产能过剩的放大、产业链不均衡的强化、市场资金流阻滞、多向力量抑制产业自我调节。在市场上表现为纵横传导关联行业波动加剧、房价只能跌的一边倒预期扭曲产业规律，出现了历史上最为严重的产业、资金、企业家信心的破坏性挤出，这势必导致市场紊乱加剧。而危机外溢的基本危害主要集中在资源重复浪费、投资效率低下、破坏产业规律、触发金融危机。

房地产调控的逻辑

上几轮房地产调控的目的在于追求“合理价格”。但这与市场经济的基本规律和房地产处在发展初期的现实是不相符的。在使用调控方法的过程中，也出现了以下几点失误：错失利用供求关系调控市场的机会；让房地产企业担负了太多的社会责任；相互羁绊的经济政策；过度使用需求管理，缺乏供给管理、预期管理；社会公共政策缺失，政府过度干预市场，违反了“市场决定买卖，供求决定价格”的基本规律。

因此，最终的调控的结果必然是市场紊乱。进入2014年，房地产的大气候已发生本质变化，在政府的宽松政策推动下，市场反而渐行渐远，低迷而缺乏信心。

市场呼唤房地产产业顶层设计

中国处在社会、经济发展的初级阶段。房地产兴经济未必兴，但房地产衰经济一定衰！只有在国家建设水平达到更高层面，人民的居住水平得到极大提高的基础上，房地产市场规模的萎缩才是健康的萎缩。市场呼唤房地产产业顶层设计，而以下几点是首先要做到的：

（一）理清房地产产业概念，改变管理模式

目前中国的房地产管治模式是计划经济的遗产，亟需改变，要断裂过去形成的房地产在建筑体系下的管理，不能把一个产业集合当成产业模式进行管理。非市场化政策是房地产问题频发的根源。

（二）承认和尊重产业本身属性

应该承认和尊重房地产本身具有的社会、金融和政治属性；充分尊重投资投机是不动产的天然属性。

（三）提升房地产建设的国家标准

目前的房地产国家标准过低，引导产业和建筑产品升级的制度建设不足，导致建筑成为最大的资源浪费源。建筑强制标准应最低为“百年建筑”，从政策上鼓励更高标准的建设，提高建筑效益，杜绝“建筑垃圾”；在建筑文化层面制定审批标准，引导城镇建设耐久化、艺术化，给后人留下建筑文化遗产；扩展建筑效能，摒弃“视角垃圾”。

（四）调整房地产开发模式及管治

中国式的快速开发模式绑架了房地产，破坏性极其严重，在这方面上市公司的坏作用尤为明显。上市公司利用股市圈来的大规模资金快速开发，换取股市的业绩。尤其在国有企业政绩观的陪衬下，房地产市场在这种模式和规模的带领下已形成恶劣的行业惯例。

（五）改变市场与公共政策混淆的状况

要充分发挥市场在房地产产业的决定性作用，政府负责搞好中低收入人群的住房问题，市场充分满足中高端消费者的需求，限购限贷政策完全退出市场。鼓励精品开发，理顺开发模式，改变房地产行业的管理模式。

（作者系内蒙古置业晟基有限公司总经理）

责任编辑：康伟