土地财政影响房价作用机制分析

王姗

摘要：近年来，高房价及其所衍生出来的一系列问题成为两会的热点话题。在探索高房价的深层次原因时，众多学者将矛头指向地方政府所主导的“土地财政”。本文试图通过分析土地财政对地价、投融资需求、保障房建设和中央调控政策四方面影响，从理论上分析土地财政影响房价的作用机制，并在此基础上提出改善土地财政进而稳定房价的政策建议。

关键词：高房价；土地财政；作用机制

中图分类号：F810 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0000-01

一、土地财政的内涵分析

20世纪90年代，地方财力枯竭日益严重，伴随着土地制度改革与土地市场的建立，土地逐渐成为地方政府敛财的重要工具。土地财政这一财政现象在我国独特的经济环境和社会制度土壤下开始产生的，反映了在地方财力与事权失衡下，地方政府在利益分配中的重新选择。关于土地财政的概念，学术界尚未形成统一的共识。从狭义上讲，土地财政是指在地方财政收入中，土地使用权出让收入即土地出让金占较大比重，地方政府严重依赖土地出让金收入来满足财政支出需要；从广义上讲，土地财政是指地方政府过度依赖从土地资源取得的直接和间接收入来支持财政的一种特殊财政现象，包括土地出让金收入、土地直接税收、土地间接税收以及投融资收益和其他五部分。

二、土地财政影响房价作用机制分析

分税制集权改革迫使“土地财政”成为地方政府的救急策略。土地财政的出现一定程度上缓解了地方政府在收支方面长期存在的“剪刀差”，维持了地方财政正常运转，但地方政府在追求土地增收的同时也助长了房价与地价一路飙升，土地财政成为房价上涨的主要因素。地方政府的土地财政生存模式最终推高地价、助长投机性和投资性与融资需求、阻碍保障房建设和弱化中央调控政策，一些列传导机制最终助推了房价高涨。

1.土地财政直接推高地价

在经济高速发展的今天，地价上涨具有一定的合理性，但地价的极速上涨不得不让我们考虑到人为的推动因素。据数据分析，在房地产项目开发成本构成中，土地相关税费约占房价的50%左右（尤其是土地出让金一般约占到楼市售价的40%），而建筑施工成本和三项费用仅占房价的30%左右。目前我国土地供应实行的是招拍挂模式，这给地方政府不断抬高房价提供了更大的制度弹性。地方政府出于对土地财政的依赖，利用土地所有者身份，垄断土地资源，对土地实行完全商品化经营，在土地资源日益稀缺情况下，通过减少土地供应规模和独家拍卖模式促进地价持续高位。

2.土地财政助长房地产投资性、投机性需求和融资需求

目前，在我国证券投资市场不发达，金融产品单一情况下，房地产逐渐失去其本身的住房意义，成为重要的投资品和持币保值的首选。一方面，随着城市化进程的加快，农业人口大量向城镇转移，市场刚性需求依然强劲；另一方面以第二套房或第二套以上房作为资本增值的投资性住房弹性需求不断高涨。在土地财政的刺激和制约下，地方政府长期将房地产投机成本维持在较低水平，导致住房的投机性需求挤出了消费性需求，设法维护房价上涨，维持自己的土地收益，寻求财政收入增加。

3.土地财政阻碍保障房建设

土地财政下地方政府逐利的动机诱发了保障房建设的道德风险，大大降低了保障房对商品房市场的价格调控。保障房的建设挤占大量土地，并且降低对住房的需求，这样会使地方政府丧失本应用于商品房建设所带来的高额土地出让金收入，地方政府迫于地方财政和中央的压力，往往采取打“擦边球”的方式，将保障房建于偏远地段，以此实现响应中央号召的同时保障土地出让收益。

4.土地财政弱化中央房地产市场调控政策

地方政府为了维护房地产收益，对保障房建设工程采取“敷衍”态度，不积极全力配合中央的房地产调控政策。一方面，地方政府政府需要房地产市场繁荣来维持财政收入，缺乏配合中央政策的激励机制。另一方面，房地产行业日益成为我国经济发展的支柱产业，占地区生产总值比重逐年加大，地方政府有激励去维持房地产市场高速发展，维持房价上涨。在这两方面作用激励下，地方政府在执行中央房地产调控政策时具有不彻底性。

三、解决土地财政问题，增强房地产调控效力

土地财政与房价具有高度相关性，可以说土地财政是推高房价的“隐形杀手”。地方政府在追逐土地财政市场份额时，抬高土地价格，其短期逐利行为支撑了房价攀升。破解土地财政对房价的推动力，消除诱使房价升高的路径依赖和传导机制，需要从源头上对土地财政进行政策设计。

第一，加快财税体制改革，建立财力与事权相匹配的财政体制。在财政收入方面，改革现行税制，加快房产税、营改增、资源税和消费税改革步伐，努力从税收上增加地方财政收入，建设地方主体税种，构建完善的地方税收体系；在财政支出方面，按照收益范围，明确划分中央和地方政府的支出责任。同时，完善转移支付制度，优化转移支付结构，重点借鉴德国和日本的转移支付模式进行制度化改革。

第二，完善土地出让和管理制度。改革现行的土地出让金收取方式，将一次征收制改为出让与年租混合制，先一次征收适当土地出让金，其余部分在规定使用年限内按年收取；完善“招拍挂”土地出让模式，明晰土地出让流程，严格按照章程办事；建立土地收益基金制度，努力化解土地财政风险。

第三，改革住房政策，建立完善的住房保障体系。加快财产公示进程，将官员等财产“阳光化”；加快保障房建设，完善配套机制；努力建立低收入群体一保障房、中等收入群体—有限制商品房和高收入群体—完全商品房住房机制，实现房地产在消费和投资之间的平衡。

参考文献：

[1]张远索.房产税、房价与土地财政[J].经济观察，2013（2）.

[2]张鹏.论土地财政与房价[J].当代财经，2010（2）.

[3]安体富，窦欣.论土地财政与房地产市场调控[J].地方财政研究，2011（2）.

作者简介：王 姗（1989-），女，河南安阳人，职称：无，学历：硕士，研究方向：财政学。