美国房地产模式也非灵丹妙药

仝中燕

目前，美国的房地产开发是地产与金融相合作，以金融运作为核心，形成一条横向价值链，构成以专业细分见长的“美国模式”。

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，其核心是金融运作而非开发营建。以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

与香港房地产发展模式相较而言，当香港纵向安排价值链的时候，美国房地产公司的业务更专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值。美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。在《财富》杂志发布的2013年世界500强排行榜中，无论是位列500强第55的摩根大通，还是第96位的房地美，都脱不开来自于房地产的盈利贡献。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金。

值得一提的是，在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。可以说，美国房地产基本上是私人投资。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS（房产抵押贷款证券）等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由房地产开发商敛聚暴利的现象。

中国和美国有许多相似的地方，同样是地域辽阔、房地产市场高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。可以预见，中国商业房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。业内分析人士指出，无论是以银行、险企为代表的金融机构，还是内地的房地产企业，如今都站在一个关键的路口。近期风头正劲的房地产私募基金，就扮演着美国模式中资金方的角色，其投资年回报率的要求普遍在20%到30%之间，有些甚至更高。既不同于商业银行间接融资，也不同于股票债券等资本市场直接融资的互联网金融方兴未艾。通过互联网金融等手段创新融资模式也赢得不少地产企业青睐。有评论指出，互联网金融将彻底颠覆商业银行现有经营模式、盈利模式和生存模式，有可能颠覆性改变金融融资服务现有格局。

马年伊始，地产联姻金融提速。恒大入驻华夏银行，成为其第五大股东；万科认购徽商银行股本，成为其第一大股东。据不完全统计，截止到2014年1月，至少有14家房企参股银行。一时之间，地产联姻金融引发业内热议。一方面，在新型城镇化下，房地产业迎来了更大的机遇与挑战，房企希望通过互联网金融等手段创新融资模式；另一方面，银行、保险面临金融脱媒、利率市场化和同质化竞争加剧等诸多挑战，过度依赖于存贷利差的盈利模式不可持续，而与业绩好的房企合作，可以为银行、险企带来丰厚的中间收入和利润回报。

对银行的过分依赖，缺乏对基金、尤其是海外基金的利用，已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通，开始寻求基金的开发之路。早些时候，万科集团董事会主席王石就曾表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”可以看出，地产商纷纷入股银行，意图之一就是打造属于自己的融资平台。此外，业内人士也纷纷表示，从发展趋势来看，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

日前，深圳金融圈频频传来金融与地产加快联姻步伐的消息。先是平安银行继去年年底成立地产金融事业部后，与57家房地产开发企业签约，并率先推出地产永续债这一新的地产融资模式。此消息热度未减，又传来深圳本土险企生命人寿耗巨资增持金地集团股份表决权达到10%。继2013年12月3日安邦产险首次举牌金地集团后，2014年2月12日金地集团再度发布公告，截至2014年2月11日，生命人寿通过二级市场交易累计持有金地集团股份表决权已达10%。截至公告发布日，生命人寿已持有金地集团14.808%股份，累计耗资超过40亿元，成为金地集团第一大股东。生命人寿保险公司此后发布金地集团权益变动报告书，称公司持股金地集团的目的是出于对金地集团未来发展前景的看好。

从中不难看出，目前的中国房地产开发模式正经历着向美国模式的转变。“一个时代的结束，另一个时代的开始！”有人这样描述中国房地产开发模式的转型。毋庸讳言，这一转变将是一个长期的过程。至少目前，美国模式所需要的政策、行业配套、人才等方面的基础仍是空白。另外，中美两国的历史、房地产业的变迁及其土地政策都是不一样的。美国土地价格之便宜几乎令人难以置信。理论上讲，在上世纪九十年代日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有，由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

在这种比较中，我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式与中国的差别。而中国内地面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价也存在很大差距，这种状况与美国城乡发展存在的差距也是迥异的。不仅在内地，就是在香港和台湾，土地在房地产领域中的作用与美国相比也绝对是不一样的。无论是香港抑或台湾，拥有土地意味着拥有了绝对财富，土地价值被人为地夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。

美国的政治模式及其价值观不是放之四海而皆准的，同样，美国的房地产模式也非灵丹妙药。中国自有中国的国情。多年来，中国房地产开发都是简单的生产加消费的模式，大部分地产商都是通过模式复制来发展，没有经营也没有形成资本的市场。“原来的商业模式很可怜，形不成市场。要么被业主吃掉，要么被国外的资产运营机构给吃掉，造成了中国经济的‘高消耗、高资源浪费的情况。”有识之士指出，“美国房地产行业的发展规则和现状，房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线都与中国大相径庭。”

中国的房地产市场正在经历一个巨变时代。如果说过去的十年房地产还是一个粗放经营、野蛮生长的时代，那么未来中国的市场将成为一个品牌和产业升级的时代。如何在严厉的政策调控下解决融资问题？如何利用城市化的快速进程去寻找企业的发展机会？如何在政府有关政策屡屡调整的前提下规避房地产开发风险？如何在复杂多变的经济形势下调整企业的商业模式，使企业拥有持续不断的前进动力？站在新的起点，回望2013，放眼未来，可以预言，中国房地产开发模式转型经历阶段性阵痛是必不可少的。

成熟的中国房地产市场还有很长的路要走。

（责编：高雨薇）endprint