房贷新政重塑楼市利益格局

易宪容

央行及銀监会日前下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这一重大的房地产信贷政策不仅会引发房地产市场利益关系的激烈博弈，也将形成国内房地产市场新的利益格局。

《通知》的出台，可以从以下几个方面来看国内房地产市场利益关系的博弈。

首先，央行与地方官员的博弈。今年以来的中国住房市场，随着住房销售急剧下降及住房库存快速增加，房价有些许下跌，它对地方经济增长下行的压力及地方土地财政的风险越来越大。因此，从五六月开始，地方政府纷纷放松限购政策，并要求商业银行放松住房信贷来释放住房需求，但是由于地方政府对于住房信贷优惠政策没有管辖权，商业银行并没有对地方政府政策放松闻风起舞，所以地方政府政策出招后对市场起到的作用十分有限。

在这种情况下，地方政府不得不联合起来逼迫中央要求央行出招。可以说，《通知》可能就是在这种过招中出台。从《通知》内容来看，基本上改变央行一向以来支持真正居住消费遏制住房投机投资需求的原则，而是把居住消费过于泛化，并希望通过过度优惠的住房信贷政策来刺激过于泛化的居住消费，以此来满足住房“去库存化”的要求。

其次，对于《通知》设定的住房信贷优惠政策，国内商业银行有没有意愿来接招。当前国内金融市场条件与2008年不可同日而语，不仅利率水平全面提升，银行一年期理财产品的利率基本在5%以上，而且银行的长期负债占比较高，商业银行可投放的资金不是太多。面对当前中国房地产市场的巨大风险，国内商业银行要全面执行《通知》按揭优惠条款意愿不会太高。因为，商业银行这样做使得银行的利润消失，而且也让银行面临较大风险。

第三，房地产开发商与购房者的利益博弈。《通知》出台之后，房地产开发商不仅在舆论上左右住房市场，大叫房价还会上涨，要购买住房者尽早进入市场，而且有些房地产开发商已经开始上调房价。他们就是通过这两个方面来影响房地产市场预期。开发商知道，只要预期转变，房价随之上涨，住房投机投资者就会涌入市场。

不过，当前国内住房市场的情况与早几年有不少差别，投机投资者要涌入住房市场估计会比以前慎重。原因在于，一是房价持续上涨十几年，不少地方的房价涨到天上去了而不是在人间；二是住房的供过于求随处可见；三是现在能够进入住房市场投机投资者一般手上都有住房存货；四是这些住房投资投机者尽管没有经历过血与火的洗礼，但是住房投资的风险会有所了解，并非为他人随意忽悠。针对这些情况，房地产开发商与住房投机投资者利益博弈会十分激烈。

第四，住房投机投资者之间的利益博弈。这种博弈主要表现为前一期住房购买者如何以更高的价格让下一波的购买者来接手，而不是让自己成为最后的接棒者。对于中国的住房市场来说，《通知》出台之后，即使会让市场回光返照，也将是十分短期的。从中长期来看，国内住房市场所面临的风险越来越大，这个巨大的房地产泡沫是什么时候破灭谁也不知道。在这场利益格局的重组中，随着房价越来越高，最大的输家将是没有支付能力进入市场的真正住房消费者。最大赢家是地方政府及房地产开发商，因为他们既可以把巨大的风险掩盖起来及转移出去，也可以重新获得暴利。至于投资投机者结果如何则相当不确定，因为他们不知道自己是否会成为这个巨大房地产泡沫的最后接棒者。