房地产镀金时代结束了吗？

南文

“黄金时代”—这是很多房地产商或利益相关者对过去十多年中国房地产业的描述。但在更多人眼里，这是一个“镀金时代”，伴随着中国房地产业的大发展，金光闪闪的表象下，同时产生了投机盛行、暴发户众、官商勾结腐败严重、人心恐慌诸多现象。无论如何，今天的房地产业正在发生变化：随着经济结构调整的推进，更多的人开始看跌房地产业，房产大鳄冯仑退出了这个行业，万科在不断调整方向，大量房地产企业开始收缩，二三线的中小企业在冬寒中瑟瑟发抖，不断地倒下。房地产业的全盛时期已成过去。

但是，正当人们以为房地产业走向沉寂已成定局的时候，9月30日，政府又出手救市了：3套限贷令取消，2套房贷大放松，针对外地人的限贷令取消，鼓励银行业金融机构定向投放房贷。这次央行的四大措施，被认为力度之大超出预期。

在此之前，今年政府已多次释放救市信号，各地更早已纷纷解除“限购令”以刺激楼市，在媒体报道中，甚至出现“北上广深”成为限购孤岛这样令人啼笑皆非的说法。但并没能扭转房地产的颓势。这一次，同样很难力挽狂澜，更多的可能是为房地产的平稳着陆，增加了稳定系数。

从供求关系的根本性改变，中国城镇化率的数据来看，预言中国房地产业的衰落还为时过早。但是，以今时今日房地产业所面临的“低迷”态势来看，转折已然明显。对镀金时代的远去，肯定有人是会留恋无比，但再一次的刺激政策，改变不了整体走势，不过是给房地产的镀金时代，在结束的时候，留一条难看的长尾。强大的刚需依然存在，只是，一部分人的暴富时代正在远去。

从投资低迷到购房心理预期的低迷，是当前房地产市场的现状。投资下滑、库存化压力大、企业赢利水平下降，是三大特征。中国房地产业的形象代言人王石说：“黄金时代已经过去。”

根据国家统计局的最新数据，今年1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。

1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。

自2012年4月以来，商品房待售面积已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

同时，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州新房去化周期达到47个月。

根据统计局的口径，“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。

而在这些库存化数据统计中，还没有包括大量在建或建成仍没有进行分配的棚改区和经适房。

在企业层面上，截至目前，沪深两市148家上市房企已全部公布了2014年半年度财务报告。根据统计，2014年上半年营收合计2917亿元，同比增长6.8%；净利润合计367亿元，同比下降7.1%。特别是“招保万金”四大地产龙头企业中，除保利地产净利润同比增长12.19%，其余3家房企净利润悉数下滑。

沪市146家上市房企中，有107家房企的经营性现金流量净值为负数，房企现金流状态呈进一步恶化态势。前些年，扩大土地储备是导致现金净流出的主要原因，但今年的半年报显示，相当数量的房企都放缓了拿地节奏，这意味着资金压力主要来源于回款难。

房地产企业的“转型”成为一个让人有些意外的新名词，在过去的十多年中，从来只有其他行业企业“不务正业”地进军房地产，副业的利润甚至远远大于主业，在镀金时代里，国企利用政策和资源优势不断涌入地产业，并在国资委三令五申之下，也不愿退出地产业。何曾见过房地产企业谈转型？

现在，部分企业却在撤出地产业，而更具有代表意义的是，房地产企业开始多元化，恒大在大卖粮油矿泉水，万达开始做电商，绿地投资地铁开发，还有一大波企业已经不光卖房子，纷纷提出要做“城市运营商”、“城市服务商”，万科则感慨“转型难”。

转型困难，意味着原有的模式需要改变。

打折促销，降价冲量，弃房断供，对于许多购房者来说，在2008年到2013年間，这样的情景是几乎绝迹的。

虽然城市的郊区盘打折促销的情况在一线城市现在变得随处可见，大部分城市已放开限购，不过，从目前情况来看，并非出现房地产商和地方政府所乐观的需求“井喷”，限购政策对于地产业的刺激效应已经弱化。

原因主要在于，长达近两年的限购政策已经在很大程度上改变了购房者的心理预期，而心理预期是影响房价的重要因素。

央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。

那么，旺盛需求的时代真的过去了吗？房地产会陷入“无水之源”吗？从数据来看，并非如此。

2000～2013年，我国城镇化率从36.3%提高到53.7%，年均提高了1.3个百分点，城镇人口由4.8亿增长到7.3亿，其间城镇人口增长了2.5亿，平均每年约有2000万农村人口进城。虽然中国经济增长从两位数下降到目前的7%～8%之间，但是城镇化速度减缓的幅度还不十分明显。

虽然统计上的城镇化率2013年为53.7%，但户籍人口城镇化率仅为36%，其间有17.7个百分点的差距，涉及2.5亿非户籍人口在城里就业，这部分人仍然是未来购房需求的主力军。

在过去的十几年中，房子毫无疑问是一种短缺品，支撑中国房地产市场不断红火，价格不断走高，有着坚实的刚性需求。但急剧而不断扩大的需求，在高房价面前被压抑了，支撑房价不断飙高的是投资需求。也因此当政府实施了史上最严格的限购令之后，地产市场迅速降温，而去库存压力的增强，去化周期的加长，来源于投资需求的被挤出。

旺盛的投资需求是推动房价快速上涨的主要推手，因此，现在的价格放缓实为题中之义。

只要恐慌性的心理一消失，回归理性之后的市场就不可能再重现大起大落，在过去的多年中，政府和开发商，投资客联系制造了一种恐慌：土地供应紧张，房价上涨预期不断。

这种恐慌的结果是，房奴大量出现，人人唯恐今天不买，明天就再也买不起了，“一房穷三代”，上一代支援下一代，农村支援城市的购房现象大量存在。

当购房者被掏空半生积蓄的同时，成就的正好是地方政府、官员和开发商、投资者的“镀金时代”。

综合国家统计局、财政部、国土资源部公告，2003～2013年，中国住宅均价涨幅145%，中心城市商品房价格平均涨幅更达220%；全国主要城市居住地价涨幅达332%，土地财政收入从0.54万亿增长到2.85万亿，占地方财政收入的一半；仅针对房地产业征收的五大税种，其总收入从2003年的900多亿元，涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达10倍有余。

而据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同发布数据显示，房地产百强企业10年来的营业收入已增长了近18倍，10年复合增长率达到38.7%，净利润均值则增长了近26倍。

随着房地产市场的低迷，关于取消限购的呼声此起彼伏，事实上，到目前为止，全国已有42个城市陆续取消楼市限购，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个城市仍在坚持限购。

也因此出现北上广深成限购孤岛的说法，但这几个一线城市的房地产是成交量最大，房价最高的区域，不是孤岛，而是主根据地。

但即使从目前取消限购的效果来看，并不能成为“拯救”的良方，心理预期已经形成，泡沫削减的过程还在持续，处于预期下降通道中的房价，投资者不可能贸然进入，赚钱的时候，都是狂热的，不挣钱的时候，人的理性才显现出来。

目前限购松绑可分为三类：一是，全面取消限购政策如杭州、兰州等；二是，局部放松以及通过信贷政策微刺激；三是未作任何松动，如北上广深四个一线城市。整体来看，限购松绑仅在少数城市起到激发需求、带动成交的作用，多数城市的市场未有明显波动。

更为关键的是，银行对房贷的谨慎，2008年之后的货币开闸政策带来的产能过剩，地方政府债台高筑，呆坏账风险，让银行的信贷政策不可能再大幅增加，股市的低迷也不可能再为地产公司提供更多的资金输血。更为重要的是，中央政府对于经济增长方式的思路转变，让市场回归理性，重振实体经济的决心已形成。房地产市场今天的低迷，不是经济周期的起伏，而是经济结构性调整的结果，即使政府和银行放开限购限贷，“救市”效果也将非常有限。

开发商利用很少的资金，就能撬动开发贷款，炒房者利用很少的首付，就能够完成房产投资，地方政府利用土地储备，撬动平台贷款，上市公司利用股市里套来的钱，就可以坐收非主业盈利，金融高杠桿的运作导致不断的泡沫累积，这样的时代过去了。

在这样的大背景下，有人依然在呼吁政府要退出市场干预，放开限购限贷，但他们忽略了房地产业的镀金时代里政府是如何深入介入其中的，限购限贷只不过是对过往的矫正。宏观调控一不能任由市场投机者大行其道，二要坚决扼制地方政府的公司化。如果放任市场利益者共同制造泡沫的冲动，不仅是泡沫破灭后惨淡，更是社会心理和社会结构的严重撕裂。