洛杉矶小镇的中国买家

在美国人从全国各地赶回家奔赴圣诞聚会的时候，离洛杉矶市中心约40分钟车程的东部小城罗兰岗似乎并没有太多圣诞的气氛。这里的人们在青岛海鲜城门口排队等着吃顿海鲜大餐，在超市买速冻水饺回家过“冬至”，市中心的店面闪烁着印有汉字的霓虹招牌，加油站门口一个红色箭头指示着巷弄里算命小店的方位。

这个被国内媒体热炒的美国“二奶城”，乍看起来和任何一个外国城市里的“China Town”没什么区别。

“我也不知道什么时候有了‘二奶城这个说法，好像已经很多年了。当时是有人开玩笑说的，结果就传开了。如果这里是‘二奶城，那我们这些住在同一个小区里的人是什么？”当地的房产经纪人陈梅对这个称呼感到“忿忿不平”。而那个被媒体报道有“二奶”出没的戒备森严的小区，正是她的住处所在。

从洛杉矶罗兰岗市中心开车十几分钟，一个在棕榈树掩映下的气派社区映入眼帘。门口警卫尽忠职守，业主“刷脸”才可进入。独栋别墅、绿树、花园、草坪，这个小区具备所有“豪宅”该有的要素，户与户之间保持着合理、安全的距离。由于小区在半山腰，几乎每户都可以俯瞰罗兰岗的景致。“中国客户来找我看房，他们都要求有景。我刚开始还不明白为什么他们买房要有‘井，后来才知道他们是要有‘view（风景）的别墅！”在罗兰岗经营一家房地产公司多年的斯各特似乎还没有熟稔中文的精妙。他的买房客户里，目前超过80%来自中国大陆。

开车在小区里转上一圈，很难看到人影，但门口停着豪车的不在少数。“这里的入住率算高的了”。陈梅说这一片小区都盖的比较早，早期在这里买房的中国客户大多是自己住，或者是妈妈带着孩子在这里住，爸爸则是中美两边跑。“所以‘二奶城的新闻出来后，很多住这里的中国妈妈都跟我抱怨，‘我明明是‘大奶，怎么就成‘二奶了？”陈梅告诉《中国新闻周刊》，也偶尔会有邻居猜测谁家的女主人可能是“情妇”，但在崇尚隐私权的美国，一切仅止于猜测。

同样居住在“情妇社区”的台湾移民李小姐似乎对这个称呼匪夷所思。“我是听说媒体报道这里有中国大陆高官或者富豪的情妇。但就算有，比例也不大吧。至少平时我接触的都是正常家庭比较多。”

“我知道有中国富豪给他的情妇在这个区域买了三栋别墅，因为她为他生了三个孩子。不过这种情况的确不是主流。”斯各特对《中国新闻周刊》介绍，学区和教育仍然是华人客户买房考察的重点，其次是升值空间和是否有完善的华人社区，“很多中国富豪愿意在这里买房子，因为他们往往有安全上的担心。选择这种有安保的小区，是因为即使不来住也不担心被盗。”

“中国新富”在洛杉矶

和洛杉矶的众多卫星城一样，罗兰岗的兴起要归功于大批在此生活、工作和买房的中国人。1980年以后，随着中国的改革开放，越来越多的大陆人涌向海外，而加州成了他们落脚的首选。根据香港某购房搜索网站的统计，中国大陆买房者的搜索中，洛杉矶以仅次于纽约的搜索次數，排在美国城市的第二位。

位于洛杉矶西北部的阿卡迪亚（离罗兰岗约半小时车程）、圣马瑞诺是早期的华人聚居区，之后慢慢向东南部延展，随着华人买房和居住需求的增加，位于洛杉矶最南部的尔湾地区以便宜的价格和更多的“新房”成为如今中国房产投资者的热门选择。

罗兰岗位于发端区域和新兴区域的中间，属于性价比较高的地段。不少华人从原来聚集的阿卡迪亚、蒙特利公园市等移居至此，以罗兰岗和紧邻的哈岗、核桃市和钻石吧、奇诺岗等城市为中心，这片区域被称为东区。由于地理位置尚可，生活成本相对较低，华人商家逐渐云集罗兰岗，而来自中国大陆，香港和台湾的新移民也纷纷选择在此居住。

2014年12月22日，美国罗兰岗市，距离罗兰岗市中心不远的山上别墅区，可以俯瞰罗兰岗全景。摄影/苏洁

如今，这个城市居住着4.9万人，其中超过50%是亚裔，华人占到了三成。与华人超过半数的阿卡迪亚等地区相比，这里仍有较大的发展空间。“这里的房价，90万美元到100多万美元，可以买到两三百平方米的住宅，而且学区也不错。”斯各特介绍。

“学区”仍是洛杉矶房产经纪针对华人客户的销售重点。房产咨询师林美芬告诉《中国新闻周刊》，有不少中国孕妇在美待产期间，就开始给孩子物色当地的“学区房”，以备将来用。“也有不少父母都在国内，买套房子请了个保姆，就把孩子送过来上学了。”

根据美国《世界新闻》报道，更有钱的中国人，为了彰显地位，则会选择在洛杉矶白人中产阶级居住的区域比如橘子郡或纽波特，甚至白人富豪热爱的比佛利山庄等地买房，曾经，到这里买房的基本是台湾人。如今人们把这些中国大陆买房者称为“中国新富”。

根据洛杉矶当地媒体报道，目前“中国新富”所热衷投资的房子均价在200万美元左右，他们更了解美国房产市场，也很愿意和朋友或者同乡买同一个社区的房子。

“中国新富”买房爱用现金，而且基本一次性付清。在阿卡迪亚生活了28年，做了近10年房产经纪的Lily亲眼见证了这一变化。“20多年前来加州的中国人，基本还是穷人。买房子都是贷款，或者一点点攒钱，也是为了自己住。后来我看着身边的白人邻居慢慢搬走，华人邻居慢慢越来越多。2000年以后大陆来买房的中国人更多了，近几年我接待的客户绝大多数买房都是一次性付清的，而且不少人买了也不住。”Lily说，前几年她的邻居900多万美金卖了一套别墅给中国客户，对方付完款之后就没有再出现。

对于这样的中国买家，洛杉矶的房产经纪会提供特别的售后服务。以斯各特的公司为例，他们会“代客出租”。“现在我们卖出的房子，有超过一半的客户是不会回来住的，我们会为他们寻找租客。这样收的租金基本可以弥补每年要交的房产税。”

20多年前，来洛杉矶买房的基本是上海、北京或广东等地的客户。如今，越来越多来自中国二三线城市的富豪选择在此买房。为了迎合市场需要，斯各特甚至在中国成都开了个分公司。“很多人说中国房产市场已经饱和了，甚至二三线城市的市场也开始停滞。对于我们来说，这也许意味着机会。”

根据全美房地产经纪人协会2014年7月8日发布的报告，2013年4月至2014年3月的一年间，国际买家在美国购房总额达922亿美元，相比前一年的682亿美元，同比大涨35%。同期，中国人在美购房总额达220亿美元，相比前一年的123亿美元，同比飙升近80%，占外国人在美购房总额的24%左右。

斯各特介绍，为了吸引更多客户，他将推出针对“中国新富”的短期投资项目，比如投资50万美元买一套小房子，几年之内或许有10%甚至20%的增值空间。他甚至愿意帮助客户申请贷款，因为“中国投资客越来越聪明，他们知道美国贷款利率低，希望借此降低投资成本”。在他看来，现在的中国投资客更愿意买有增值空间的房子，而非所谓的“钱多人傻”。

神秘的“中国客户”

对于中国投资客的乐观和热情，总伴着一丝谨慎。

在洛杉矶的很多房产经纪眼中，“中国客户”往往是有钱且神秘的一群人。斯各特的公司服务的中国客户中，超过一半是来自中国各地的商人，也有很大一部分在政府部门工作。很多人对自己的背景讳莫如深。

“中国的客户不太喜欢谈自己的职业或背景，我们也不会主动问。有的时候他们买到房子开心了，会聊一下。有时候已经签好合约了，又因为一些原因他们没办法把钱从中国打出来。所以后来业内形成了一个共识，就是中国客户的帐户有多少钱不重要，重要的是他们能不能成功把这笔钱转到美国帐户。”在洛杉矶阿卡迪亚市做房产经济的Lily对《中国新闻周刊》介绍，两个月前一个中国客户和她签好了合同，回国就准备汇钱。结果回国后这个客户打了个电话，说“身边的人被查了，怕受牵连，暂时不方便往外汇钱”。

也有幸运的时候。有一次一个爽快的神秘买家发来邮件，看了几套房子的照片后就打定主意买下了，不久他从中国飞来美国完成了交易。自始至終，Lily也不知道对方到底是干什么的。与此相对，也有的中国买家则特别愿意“自我介绍”，这些人基本“在美国都有很大的生意”。

由于中国买家的“难以预料”，当年红极一时的“中国看房团”也逐渐销声匿迹。2009年2月，中国首批赴美购房团从北京飞往洛杉矶。这个40人的购房团抵达洛杉矶时，受到了各家媒体的关注和跟踪报道，但最终为“0”的成交额让所有人大跌眼镜。斯各特的公司在2009年后也组织过几次看房团，但成本高收益低。“很多中国客户都喜欢货比三家。他们参加看房团的目的往往不是真的买房。我们投入了很大的精力和成本，最后比较得不偿失。”

然而，即便有着诸多问题，中国买家仍被看作是推动洛杉矶楼市的“核心力量”。“2008年美国经历的经济危机，楼市基本都处在低迷状态。从那时候起国际投资者，尤其是中国投资者开始大举进入。而随着中国楼市的逐渐饱和，这些中国投资人对美国市场的感兴趣程度增加，尤其是在2010年以后。”美国的房地产咨询师约翰·吉特尔森告诉《中国新闻周刊》。

对于“依赖”中国购房者的问题，洛杉矶当地的房地产协会有过讨论。“过度依赖这个群体的稳定性和持久性，对于洛杉矶楼市的健康发展是不利的。谁也不知道明天中国会发生什么。”2014年1月，在加利福尼亚房地产协会的会议上，来自沃尔纳特地区的房产经纪波特·萨尔瓦表示。

2013年是特别的一年。在这一年里，包括斯各特的公司在内的洛杉矶房产经纪，都经历了中国买家的突增。“去年公司的销售量增加了三成。我们猜测，这有可能跟中国政府的反腐行为有关。据说有关政策将要收紧。”

华人社区更完善，“豪宅”更多的阿卡迪亚地区，也经历了同样的状况。据Lily介绍，去年出现了接近20个中国买家争一套房子的情况。“到了2014年这种情况已经没有了，房子要在网上挂更长时间才会有人来出价。”Lily表示，虽然她如今并不了解中国社会，但也知道政府政策的变化随时影响着她的生意。

相比2013年，2014年中国人买房的成交量下降了不少。不过似乎没有人担心这个情况会持续太久。今年11月，在中国出席亚太经合组织工商领导人峰会的美国总统奥巴马送出大礼：中国赴美商业旅游签证延长至十年。中国人将有更多机会来旅游、经商，以及买房子。

斯各特相信，中国大陆人在美国的房地产消费将很快超过220亿美元。