杭州楼市率先进入白银时代

傅白水

2014年8月18日，国家统计局发布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。CFP供图

“中国楼市正处于阵痛期，而阵痛期的窗口，就是美丽而富饶的杭州。”这是国际上著名投行和外媒对杭州楼市的看法。这则新闻被《参考消息》转载后，引起纷纷关注，再次让杭州楼市成为全国楼市的焦点。

中国楼市进入白银时代

当投资者大量进入房地产市场，门板都挡不住的时候，房地产市场迎来的是黄金时代；当投资者观望、刚性需求仍在的时候，房地产市场进入白银市场，各个城市出现明显分化；当投资者与刚性需求者共同背弃房地产市场时，市场进入黑铁时代。

无疑，自本世纪初期，中国房地产经过飙升的黄金十年后，中国楼市似乎显示出了狂飙后的疲态。目前，中国城市普遍面临供应过剩和清理库存的压力。

2013年以来，中国楼市为什么突然变调进入了僵持期和滞胀期呢？这与房地产金融属性密切相关。房地产的本质是什么？万科王石认为房地产本质就是金融工具。楼市无疑是中国巨量货币的聚集区和融化池，楼市与股市本质一样，楼市要走高，包括新建楼盘和价格走高，都需要用增量钞票去堆积。如2013年楼市成交量为8万亿，也就意味着要耗去增量和存量资金8万亿。显然，楼市疯狂飙升的背后，是钞票大量的发行，否则根本堆不起如此庞大的楼市，如到2014年初，全国M2竟然达到了130万亿，远超美国的70万亿。

那么为什么到了2013下半年，原来热火朝天的楼市突然变冷？本质上是市场上缺乏大量新增资金去推动楼市上行。换句话说，目前，楼市体量已经超级大，大到市场上的钞票无法去推动其继续膨胀，没有了庞大的增量资金推动楼市，楼市要么僵持、要么下行。从各种楼市迹象考量，中国楼市业已进入拐点，由黄金时代进入了以刚性需求为主的白银时代，相对于先前飙升的楼市，接下来将是不断的调整和回归。

从供给端来说，中国楼市已进入产能过剩和去库存化阶段。据《第一财经日报》最新不完全统计，经过十多年的野蛮成长，目前中国有存量房约为474亿平方米，其中城镇约为244亿平方米，这意味着每个中国人有30多平方米，当然这是平均数。

更让人担忧的是需求端。未来十年可以说是中国经济转型期、换档期、爬坡期和阵痛期的叠加，由于环境等因素倒逼，中国原来粗放型的经济模式难以为继，这导致大量低附加值、低技术含量的中小企业和个体户，将被倒逼或加速转型或停产歇业，导致他们因环境成本大幅上升而无法赚到可观的收入。这意味着楼市失去了一个坚实的中坚力量和群体，这尤其对一、二线大城市的楼市影响巨大。

而自2013年八项规定严格执行以来，使得党政机关、事业单位、国有企业公职人员群体收入下降，导致这个群体购买力下降。他们不但不购买了，以前大批拥有多套房子的公职人员迫于压力，还不得不大量抛售手头多余的房产，增加了楼市的供给压力。

从资金层面来看，新一届政府看到了巨量资金刺激发展的不良后果，没有贸然大幅增发货币，也导致节节攀升的楼市无货币弹药补给。

最后，从国际看，美国大规模刺激政策的慢慢退出，使得美元走强，世界各地货币回流美国，换成美元套利。导致潜伏在中国楼市的热钱迅速外流，既因抛盘增加了楼市供应量，又因热钱外流大幅减少了资金，使得楼市雪上加霜。

所有的迹象表明，中国楼市以前进去就赚钱的投资时代业已结束，随着城镇化的推进，国内房地产市场将进入白银时代，即投资空间几乎很难寻觅，楼市成交基本以刚性需求为主。

杭州为何成为中国楼市风暴眼

被媒体称为马年第一降的杭州，引领了中国楼市的降价潮。杭州城北的德兴房产一次性降价达百分之三十。接下来，杭州开发商频频抢跑，以价换量，导致杭州楼市节节后退。而那些死杠的开发商要么资金雄厚等待时机，要么每天支付巨额的贷款利息等死或卖身。如，本土地产大佬绿城实在抗不住了，不得不卖身求生。不得已，杭州政府出台了限降令，给楼市跌价设置了个跌停板，让杭州楼市再次成为焦点。

从供给看，杭州透明网上为13.5万套（包括商铺），这是什么数量级呢？这个在售量是一线城市北京、上海在售量的近两倍，可想杭州楼市压力有多大。这只是网上的在售量，杭州房评人丁建刚一次在电视节目上说，杭州至少还有1万多套楼盘早已建好，但不敢拿出来，反正也卖不掉，不如不开盘。如果算上二手房挂牌的10万套，杭州在售房约25万套。如再加上去年拍出的近1300多亿元的土地所产生的即将上市的楼盘（有专家估算约产生20万套），杭州楼市无疑压力山大。

从需求端看，作为中国最为市场化的省份，浙江能最早感受到经济发展的冷暖。中国经济看浙江，浙江经济看温州，看看作为风向标的温州经济，尤其是温州节节下行的楼市，就知道浙江经济进入了换档期和转型期。目前全国经济不景气，浙江表现得最早、最为明显，经济下行更让楼市受伤。面对经济转型期、换档期和阵痛期，浙江的中小企业可谓一波接着一波或歇菜或跑路，不仅是中小企业，现在又因企业贷款的连环担保或互保带着大企业一起倒，如萧山、绍兴等地，这大幅减少了杭州楼市的中坚购买力和群体。

不仅如此，为让浙江水更清、山更绿、天更蓝、地更净，浙江目前大力推进的“五水共治”、“三改一拆”、“四换三名”、“四边三化”，一方面加速了环境改善，倒逼企业加快转型；另一方面，也加速了原先粗放经营的中小企业和个体化歇业，进一步导致楼市购买力下降。目前，杭州楼市每天成交量约150套左右，相对于去库存化，这个成交速度实在太慢。

楼市不好，最为着急的是地方政府，于是，杭州给楼市设置了百分之十五的跌停板。一方面是托市防风险，另一方面是防止房价断崖式下跌。表面上很好，实际效果却让人担忧。对购房者来说，明确了杭州楼市转向，无疑会加重观望情绪。更麻烦的是，限降实际上缩短了楼市风险的平台期，加大加重加剧了楼市敞口期的系统性风险。现在开发商是以价换量，楼盘出手了要么少赚、要么亏点，总比死扛等死强。你不让他降价盘活资金，中小开发商只能死扛或等死，最后的结局是，开发商破产或跑路。要知道，开发商破产和跑路的代价远超一般企业，如先前的中江地产等一倒就带出几十亿的贷款无法归还等问题。

如何让楼市软着陆

著名经济学家吴敬琏日前谈了对房价的看法，他表示：“现在担心的不是它降不下去，而是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有好起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。”吴敬琏认为，要从根本上解决房价这个问题，而且平稳地解决这个问题。换句话说，当前中国楼市最大的问题是让楼市软着陆，尽快去库存，有序进入由刚性需求主导的市场，让地产回归到其居住的本质上。

对处于焦点的杭州楼市来说，处理好楼市稳定与发展的关系，让楼市有序进入白银时代，是个异常艰巨的任务。当前地方政府要处理好“三大关系”：首先，既要防止楼市价格断崖式下跌带来的系统性风险，又要促进开发商以价换量尽快去库存，防止开发商因滞销导致破产或跑路，带来更大风险。其次，既要不违反国家既定的地产调控政策，又要通过局部微调活跃楼市成交量，尽快去库存。再次，既要维护市场经济基本的契约精神，又要安抚降价前购房者因价格差产生的失衡情绪，防止暴力房闹事件大量发生导致的局部不稳定。

放开限购预期不要太高

7月29日，杭州主城区对140平方米以下房屋放开限购，同时，萧山与余杭全部放开限购。显然，这给时下“压力山大”的杭州楼市带来了夏日的暖意，但笔者以为对限购放开的预期不要太高。笔者以为，此轮地产下探，主要还是市场作用，与限购无关，或者说关系不是十分密切。

其一，限购前期楼市照样疯狂，为何后期就不行了？同样是限购，为何杭州楼市前期照样火爆，日成交量是目前的两倍，而到了去年中后期就急速下滑？显然，限购不是导致楼市低迷的主因。

其二，楼市黄金十年基本上满足了中国城市化需要。换句话说，当前的房子已足够多了，完全可以满足当下老百姓需求。目前城镇居民平均拥有住宅面积为33平方米，这个数字还不包括未成交的。

其三，前期楼市的疯狂基本透支了中国老百姓的购买力，可以说提前消化了老百姓购买力。对当下的库存，老百姓基本无力再购买，或者说，需要假以时日，让老百姓继续积累新的购买力。

其四，当前，严格执行八项规定等大环境，显然不利于楼市继续向上。一方面，八项规定在一定程度上削弱了公职人员的购买力，另一方面，随着不动产登记制度的实行，会加速一批二手房的大量抛出，客观上增加了楼市供给。

其五，对楼市影响最大的是资金面支持，尤其是放贷是否充裕，而目前的货币政策不支持楼市飙升。

最后，从济南、呼和浩特等放开限购的效果看，基本与限购前没啥两样。

最终，笔者以为，当前杭州楼市处于供大于求状态，并且这种态势可能需要持续很长一段时间。

因此，笔者以为，各界对放开限购不要抱以太高的预期，不过，开发商可借这次限购放开的东风，加大促销力度，加快销售进度，尽快完成去库存任务。切不可奢望楼市会回到以前疯狂火爆的状态，而以为奇货可居。