打造城市房地产行业信息化云服务平台

文｜李桂胜

＞＞钟剑青/摄

“房管云”的概念

“房管云”实际上是通过网络向用户交付各种房地产业务管理功能的信息化服务平台。建立“房管云”，首先是基础软硬件平台的云化，其次是房地产业务管理信息系统的云化，最后形成能满足海量数据信息处理的云服务平台。（如图1所示）

“房管云”包括云基础软硬件平台和云业务系统平台。云基础软硬件平台提供基础设施服务，云业务系统平台提供平台服务和应用软件服务。“房管云”的客户端通过房管VPN专网或INTERNET网接入“房管云”，即可使用权限内的业务功能，无需考虑系统的资源能力与资源调配。

云基础软硬件平台

云基础软硬件平台采用云虚拟化技术来保证系统的运行性能高、运行持续可靠。云虚拟化技术主要包括：CITRIX虚拟服务器技术、华为虚拟存储技术和CITRIX虚拟应用发布技术。

CITRIX虚拟服务器技术又分两个技术。一是Cluster技术，当一台物理机发生故障，该物理机上的虚拟主机将动态地在其他物理机上重启。二是资源动态调配技术，保持每一台物理机的负载比较均衡，均不超过70%。

华为虚拟存储技术是将超大存储磁盘空间虚拟成若干个存储设备，再将虚拟存储设备动态分配给主机系统。

CITRIX虚拟应用发布技术核心是其ICA协议。通过ICA的32个虚拟通道（包括鼠标、键盘、图像、声音、端口、打印等），将远程客户端能安全接入到“房管云”。

云业务系统平台

云业务系统平台采用微软的.NET信息系统架构体系，可以与其他系统实现跨平台、跨操作系统、跨语言的联接。（如图2所示）

云业务系统平台架构层次由数据库层、配置管理平台、业务功能应用层等构成。

数据库层由配置管理数据库、房地产业务数据库、登记簿及档案数据库等构成。

配置管理平台层包括系统的运维管理、业务规则的设置与检查、业务平台的配置等。

业务功能应用层由内网业务平台和外网网上申请及信息发布平台组成。

建设背景

建立“房管云”是实际工作的需要，主要基于以下三个因素。

省和国家提出更高要求

第一个因素是省和国家对城市房地产业务管理信息化工作提出了更高的要求。

2010年至2011年，国家颁发多个房地产市场调控政策和《十二五规划纲要》，要求各级政府加快建设住房信息系统，并将住房信息系统建设滞后问题纳入约谈问责范围。为此，住房和城乡建设部相继颁布《房地产市场基础信息数据标准》和《房地产登记技术规程》，为住房信息系统建设给出统一的数据标准和业务规范。

＞＞图1 “房管云”的平台架构

＞＞图2 云业务系统平台

广东省住房和城乡建设厅为贯彻落实好国家房地产市场调控有关政策及行业标准的新要求，对广东省各地城市房地产业务管理信息系统建设提出明确的统一实施部署的要求，决定以广州佳禾科技有限公司研发的韶关系统为系统原型，以地级市为单位对全省各地房地产业务管理信息系统进行整合改造。

信息化存在诸多问题

第二个因素是河源市房管信息系统自身存在很多问题，不能满足省和国家的要求。

一直以来，河源市房地产管理局非常重视房地产业务管理信息化建设工作，到2011年，河源市已建立商品房网签备案系统、产权交易与登记系统、电子登记簿系统，但各县的信息系统建设相对还比较落后，在整体上还不能满足广东省住房和城乡建设厅和国家的要求，存在诸多的问题。

一是系统没有能够按房屋全生命周期来统筹设计，还未能处理好各业务之间的协同管理，也未能处理好和市县数据的集中与共享。

二是系统业务功能没能按《房地产登记技术规程》来规范配置，房屋编码不规范统一，没有建立规范的房屋电子登记簿。

四是河源市和各县在机房环境、基础软硬件系统平台、业务系统等建设上重复投入，且业务系统不统一，导致建设资金投入大、运维成本高、售后服务难度大等诸多问题产生。

步入“云计算”时代

第三个因素是行业信息化已步入“云时代”。

云计算本质上是一种通过网络的方式来交付IT服务的新兴商业模式，其目的是为实现IT服务的持续高效地交付。随着云服务技术和商业模式创新不断涌现，我国IT服务市场正加速步入“云时代”。

基于云计算技术按房屋全生命周期来统筹建立“房管云”，向众多使用者交付各种房地产业务管理服务，实现业务协同和数据共享的同时使交付更加灵活高效，是城市房地产行业信息化的新兴模式，也是发展趋势。

建设目标

基于以上三个因素，河源市房地产管理局率先执行广东省住房和城乡建设厅的决定，以地级市为单位对河源市及辖区内各县的信息系统进行整合改造，建立河源市“房管云”。

河源市房地产管理局和广州佳禾科技有限公司一起制定了河源市“房管云”的建设目标。

“房管云”面向整个地级市建立，按国家和省的房地产业务管理规范标准、按房屋全生命周期来统一统筹设计，实现各房地产业务部门间的数据共享和业务协同，不管业务机构怎么调整，通过灵活配置，可以向辖区内各房地产业务管理机构、相关部门、从业企业、相关企业和民众提供房地产相关业务服务。随着房地产市场的发展，国家和省市相关政策法规的不断出台，“房管云”也可以随之不断扩展、完善。

土地利用变化是导致全球气候和环境变化的主要原因之一和重要组成部分，是世界研究领域关注的热点[1-3]。国内学者的相关研究主要包括：（1）土地利用/覆被变化进行监测分析[4，5]；（2）土地利用变化及驱动机制研究[6，7]；（3）土地利用变化生态环境效应研究[8-10]；（4）土地利用景观格局动态变化研究[11，12]。

设计思路

＞＞图3 具有唯一性的房屋编码

基于“房管云”的建设目标，充分考虑业务系统的云化，河源市房地产管理局制定了三个主要的业务系统设计思路：基于楼盘表，以房屋编码为主线；以电子登记薄为核心；以整个地级市为整体集中部署。

基于楼盘表，以房屋编码为主线

业务系统要实施“基于楼盘表，以房屋编码为主线”的设计思路，要做到如下几点：

首先，要确保房屋编码的唯一性。（如图3所示）

房屋编码采用坐标法一旦生成，不能再改变。房屋登记基本单元合并、分割，房屋编码应重新编码，原房屋编码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。

其次，楼盘表要落地，确保真实性。楼盘表是记载房屋单元物理信息、权属信息及相关业务状态信息的用房屋编码关联起来的一组数据表；建立楼盘表时，要依据国土、规划等材料，经现场勘察测绘核实楼盘表落地信息的真实性。

最后，楼盘表作为系统总线，通过房屋编码与整个房屋生命周期（建造、测绘、登记、使用、维护、灭失等）各业务系统关联。（如图4所示）

实施“基于楼盘表，以房屋编码为主线”设计思路有两大好处，一是基于楼盘表的房地产管理业务也是真实可控的，也使得数据的集中存储和共享成为可能；二是楼盘表作为系统总线，既能实现数据的共享和业务的协同，还能确保各个业务系统的相对独立性，更方便系统的业务功能的不断扩展和完善。

以房地产登记簿为核心

我国《物权法》明确规定房地产登记簿是房屋权利归属的根据。“以房地产登记簿为核心”的设计思路也来源于《物权法》这一规定。实施该设计思路，业务系统必须做到如下几点。

首先，要建立独立的房地产电子登记簿。在业务终审环节把登记业务审批结果记录在电子登记簿数据库，要求“终审→登簿”的唯一途径和单向不可逆性，一旦登簿，只能通过更正登记来修正，确保电子登记簿的独立性、合规性和权威性。

其次，要引用电子登记簿信息。系统在交易与登记业务中的调档、缮证、档案查询等业务环节应统一引用电子登记簿信息，确保这些业务的正确性和合规性。

最后，电子登记簿要充当登记业务系统的系统总线。由于电子登记簿记载了各种交易登记业务的结果数据，在交易登记过程中可通过房屋编码在电子登记簿中引用该房屋单元的房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项状况，实现各种交易登记业务的相互协同。

实施“以房地产登记簿为核心”的设计思路，符合国家标准，确立登记簿的权威性。这样既实现了各种交易登记业务之间的协同管理，还能确保各种交易登记业务办理的独立性，方便了各种交易登记业务功能模块的不断扩展和完善。

以地级市为整体集中部署

实施“以地级市为整体集中部署”的设计思路，业务系统要做到基于“机构”的业务流程配置和数据存储。业务系统把某个业务主管单位定义成“机构”，然后在该“机构”上配置业务流程和组织数据存储，实现向多个业务主管单位提供各自独立的房地产业务管理服务。

如此一来，系统只会随国家、省市政策法规不断完善，基本不受业务主管单位拆分和合并等调整的影响；避免了各级业务主管部门在机房、硬件设备、软件系统等建设的重复投入以及日后系统升级、运维服务的重复投入，解决资金短缺问题。还解决了市县房地产业务管理水平参差不齐、业务规范和数据标准不统一、业务数据和报表上报难等问题，以及建立统一的个人住房信息系统难的问题。

＞＞图4 楼盘表与房屋生命周期关联

其他优势

河源市“房管云”除在整体云计算架构和业务系统设计思路上具有显著优势外，还在数据存取、数据传输、业务流程自定义和统计报表自定义等方面具有显著优势。

数据存取很安全

在数据存取安全方面采取的措施包括：整个地级市的用户集中统一管理，通过用户权限管理和系统日志事后审计来确保数据的操作安全。整个地级市的业务数据集中统一存储管理，采用防火墙、物理隔离网闸等技术来确保业务数据不受黑客攻击，将系统数据分类存储并采取不同的安全等级进行保护，更好地确保核心数据的安全。数据处理控制流程化，系统采用录入、审核的流程控制机制来确保数据采集的正确性。

数据传输很安全

在数据传输安全方面采取的措施包括：建立房管VPN专网。所有内部远程接入都通过房管VPN专网，确保远程内部接入数据传输的安全。建立第三方CA认证系统。针对所有通过互联网接入系统的用户都要采用第三方CA认证系统登陆，确保开发商/中介等用户接入传输数据的安全。

业务流程自定义

系统的业务流程自定义功能非常强大。首先，业务流程的配置按《登记技术规程》要求来规范；其次，在业务流程处理环节可设置用户的操作权限（包括功能按钮、报表、数据表单等的操作权限）；最终实现细分业务流程的配置，满足各地个性化需求。

统计报表自定义

系统的统计报表自定义功能非常强大。可根据不同的机构、不同的业务流程、不同的统计要求来定义不同的报表；再通过系统菜单、业务流程的配置来调用自定义好的报表，满足各地个性化需求。

业务功能

“房管云”的业务功能将随着房地产行业的发展，在广东省住房和城乡建设厅规划的系统功能基本框构下不断扩展与完善，分期研发完成。

“房管云”一期业务功能

“房管云”已完成的一期业务功能包括：商品房预销售许可审批系统、新增商品房预销售网签备案系统、存量房买卖网签备案系统、商品房屋租赁网签备案系统、房地产权属交易与登记管理系统、房地产电子登记簿管理系统、房地产电子档案管理系统、个人住房信息系统、房地产信息综合发布系统等。

“房管云”二期业务功能

即将研发“房管云”二期业务功能包括：房地产从业主体管理系统、房地产项目管理系统、房地产测绘与成果管理系统、物业服务行业管理系统、住宅专项维修资金监管系统、基准房价评估系统、房屋安全鉴定管理系统等。

应用成果

“房管云”在河源市实施投产后，在茂名、阳江、云浮等城市也得到实施应用，应用成果显著。

系统建设投入大幅减少，见效快。“房管云”建设经费由河源市房地产管理局和各县分担，大大减少了河源市房地产管理局和各县的经费投入。系统在河源市房地产管理局上线后向各县覆盖时，每个县仅需一周时间就可以完成，见效快。

系统大幅提升了各县信息化水平。“房管云”投产使用后，各县使用与河源市房地产管理局完全一致的符合省和国家要求的房地产业务管理信息系统，严格按国家规范建立房地产电子登记簿和电子档案，在网上开展新增商品房预/销售、存量房交易、房屋租赁等管理业务，给各县的房地产业务管理信息化带来了全新的理念，大幅度提升了各县的房地产业务管理信息化水平。

系统有效规范了各县房地产业务办理。“房管云”投产使用后，各县和河源市房地产管理局保持一致，数据标准和业务规范都通过系统进行了有效的规范化约束，形成了统一的办事标准，一致的办事流程，规范化的管理模式，从而加强了对各县房地产业务管理工作的规范统一。

系统为日后进一步扩展系统功能奠定基础。“房管云”为河源市建立了系统集中统一部署的市县联网应用模式，为今后系统的扩展留下了很大的空间。在此模式下新开发的“物业服务行业管理系统”、“住宅专项维修资金监管系统”等新系统，完全可以供整个地级市统一使用，这就使得各县在今后的房地产业务管理信息化发展上得以顺利开展，确保了整个地级市的房地产业务管理信息化的持续发展。