建筑师和楼盘销售

项仙法

摘 要：本文主要围绕居住产业销售楼书和相关展示品的标准和建筑师在销售过程中的职责和作用进行探讨，简单说明国内外一些国家的楼书制作过程及在销售过程中出现的问题，本文着重阐述楼书应体现的建筑设计的主要内容，并提示建筑师应注意的各个方面的设计问题和应尊崇的职业道德，举例说明有问题的设计造成的后果，最后还建议各相关单位、部门对销售楼书的把关。

关键词：设计； 销售； 监管

1.售楼说明书的性质和要求：笔者认为楼书和相关展示品既是房产广告、也是房产的产品说明书、是买卖合同的重要组成部分、是一个法律依据，具有不可更改性。楼书的广告属性已经深深地烙在了房地产公司和销售人员的脑海，对其产品说明书的属性还是缺乏认识，造成了很多房闹、法律纠纷、邻居矛盾等社会问题，有碍社会和谐和公平。现有国家相关法规《房地产广告发布暂行规定》事实上已远远不能遏制房产销售过程中出现的越来越多的纠纷。所以有必要对此进行深入研究，颁发更加详细、完善的法规。本文主要围绕居住产业销售楼书和相关展示品的标准和建筑师在销售过程中的职责及作用进行探讨。

2.现有楼书存在的问题：我国销售楼书普遍存在着大而虚的问题，例如描绘楼盘美轮美奂、真假难辨；楼盘距离、位置不准确，只用车程表示；做难以兑现的宣传；口头承诺太多；违反国家政策；随意修改楼盘名称或名称和楼盘规模不相称；有些没产权的房子也拿来销售；有些只销售使用权；有些没达到物业销售要求就拿来销售。以上种种导致销售以后的纠纷频繁出现，其中很多问题是由建筑师设计不当或违反规范、条例造成的，还有法规的不完善或没及时依据实际情况修订造成不少纠纷的解决无法可依。随着购房者维权意识的提高、对各种法规条例越来越熟悉，当房价下跌很多人成为负资产时矛盾会更加突出。因此，保证楼书和相关展示品的准确性、全面性和规范化，对解决房产销售的纠纷、建立社会公平和保持社会和谐起着重要的作用。可是当前的销售楼书很少经过设计师的审阅和认可，而最清楚设计产品的人恰恰是设计师，因此发挥设计师在制作楼书等过程中的作用极其重要。本文着重探讨和建筑师相关问题。

3.国外一些成熟国家的楼书制作过程及出现的问题：国外比较发达的国家一般都是精装修交房。香港也出现很多问题，所以政府规定：售楼书要统一标题为“售楼说明书”，禁绝构想图，售楼书中的物业立体绘图必须由认可建筑师制作。在新加坡，销售公司在楼书制作过程中，必须提供以下资料供建筑师确认：楼书的总平面及绿化景观设计、效果图、模型、建筑单体组合平面、户型平面、建筑及装修材料、配套设施、建筑设备、层高等数据、相关的文字说明；售楼部的户型设计、布置和样品要取得建筑师的认可；要求建筑师、景观师一起去选才；在选才时要考虑材料的耐久性、供货的可靠性。我们曾经碰到在销售时，有买家会把现场的样品和模型拍下来，并保管好楼书以便核对。交房时发现样品和模型的品牌、质地、型号、色彩等不一样时买家可能会要求业主整改、赔偿、向政府部门投诉或起诉。

4.建筑师的职业道德和专业素养：以建筑师的专业素养应该能更准确描述自己的设计作品，特别是具体的数据，营销人员对产品的认识是有限的，所以销售楼书理应经设计人员确认。设计人员应如实准确如实核对楼书，应充分体现自己的专业素养和职业道德，主动杜绝不法行为。有些建筑师为了取得业务有下列各种不当行为：迎合客户偷面积；留有空间让住户自己分隔加层；经常把飘窗的的下部楼板延伸出去以验收后把窗台下的墙打掉以扩大室内面积；有的阳台做得很大以便以后封起来；有的在顶部做很大的构架以便业主自己搭建；有的一味追求销售面积而压缩必要的交通、设备等面积以致不符合规范要求。销售人员利用这些可能实现但又得不到确切认可的好处去吸引顾客，经常因为得不到兑现产生纠纷。

5.楼书中应正确体现的设计和用材

5.1建筑师应自觉严格遵守国家和地方相关法规。由于没遵守法规或想打擦边球，在各地政府不断颁布详细严格的法规后，很多设计者没及时获知新的要求导致很多问题，如设计二套分开的产权房使用时并作一套的设计；因为内部开有连通口不能通过验收；飘窗不符合飘窗的定义要计算面积导致楼盘面积超而修改；飘窗过深超过有关规定；不符合地方对阳台面积和尺寸的限制，不符合地方部门对建筑层高规定等等。还有，很多设计人员认为图纸审查通过，经过消防部门批准就万事大吉，其实不然，设计人员对建筑的质量是要终身负责的。

5.2区位图、总平面图、指标的准确性：

区位图：楼盘区位应有详细明确的地名、周边道路和通达的主要道路的名称、地铁站的名称，并应在正规的成比例的地图上准确表示，距离应表示为离楼盘出入口距离或主要道路的里程，可以附带用车程或步行时间表示；

总平面：楼书应有总平面图，总平面图应以规划批准的总平面和施工总平面为基础；显示各建筑、道路、设备用房、配套用房、垃圾站、停车场地、高压线、主要地下地上管线和其它设施等；应标有各建筑的楼号、层数、名称；场地内外各种主要建筑和设施的距离尺寸；显示用地范围外50m内的周围环境。分期建设的要明确分期。

技术经济指标：容积率、占地率、绿地率、汽车泊位数、自行车库配置、配套用房情况等。

5.3面积计算要准确：面积应经过有资质的面积计算单位计算。设计人员应核对楼书中各套型、各房间、配套设施、公摊的面积范围是否和设计吻合；设计人员应注意修改图纸要保证各部分面积符合相关法规要求，并和楼书上所显示的面积差距应在允许的范围内。

5.4户型平面：户型图各使用部位的尺寸应齐全；要准确表示其中的墙、柱、上翻梁、室内高差、门窗、可能影响住户使用或观瞻的可见管线等的位置大小；阳台和空调板连成一体时要划分使用范围；错层露台应采取防止视线干扰和雨水飘入的措施。如不认真处理以上问题，会产生下面提及的一些问题。近几年设计的户型中有很多只设错层露台而无另外阳台的设计，由于二层高的露台雨水很容易飘进来，有些业主要求在露台上加顶盖，可是，如加顶盖显然违反了不计面积的规定，也因为住户自己后加的顶盖不统一而影响市容，可如果不让加顶盖则该户实质上无阳台，这不符合住宅的基本要求，所以很多地方相关部门已经不允许做错层露台了；有些户型在顶层时由于建筑外墙后退，因而只设计了露台而无阳台，造成雨天没地方晾晒衣服；有些户型紧靠窗有雨水管道，可楼书上未标明，住户觉得影响观瞻要求移位或赔偿损失；很多凸窗因净宽度超过规范要求造成开窗不方便；阳台边放空调室外机位因没对二者加以划分导致阳台面积多算或用户以阳台内部不可以放空调机位为由要求整改；通过住户室内的公共管线裸露，不符合卧室的隔音标准；卫生间的水平管线过低影响使用；平面由于没准确表示墙柱的位置和大小，和楼书上的显示很不同，业主要求赔偿等。

下列设施不应布置在住宅套内：

a.公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等，布置在开敞式阳台的雨水立管除外。

b.公共的管道阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，户内排水立管检修口除外。

c.采暖管沟和电缆沟的检查孔。

D.屋顶上人检修孔。

5.5 建筑用材：建筑外墙的材料和色彩要明确，特别是有些开发商觉得原来的外墙颜色不好看就随意修改；保温材料的不确定时应注明可能的选择；在选才时要考虑材料的耐久性，应选有可靠的供货且不会将要停产的品种，以免造成订了货后应货不够，没地方补货或维修时没地方购买配件；门窗、幕墙的材料、色彩应明确并不应改变，玻璃的性质、厚度要符合规定，模型和效果图的色彩和玻璃划分要和实际建筑吻合。

5.6明确用户自理部分：对毛胚房要明确以下用户自理部分，部分墙体、内门、卫生洁具、厨房台面和洁具、太阳能热水器、上阁楼的楼梯和护栏等。有些房子验收时发现以下问题：没安装必要的电灯（没法检验是否通电）、没对现浇砼地板进行找平（裸露的不平整的现浇板）、没安装水龙头、上阁楼的楼梯的留洞太小以致做不出符合要求的楼梯、卫生间的防水材料未加保护等问题。不要以为设备安装了以后，住户装修时也会拆掉按装自己新买的是浪费，验收时是要按验收标准验收的，有些住户会拿毛胚房出租。

5.7配套设施、公共交通部分：由设计人员核定物业用房、社区配套用房、会所、远动健身场所、儿童娱乐设施、电信、煤气、信报箱等的位置和面积，应注意共享电梯、消防电梯厅（前室）的公共用途性质。

5.8各主要设施的使用性能和年限：下列数据应正确标示并和施工图纸一致：土地使用年限、主体结构类型及使用年限、防水等级、防火等级、抗震设防烈度、保修年限、电梯设置情况等。

5.9室内装修：

5.9.1楼书中应明确装修标准。精装修材料和设备一旦选定并作出承诺在没征得业主书面同意的就不可以改变；不要以为给更好的材料业主就不会找你麻烦，例如：原来用的面砖改为大理石，业主可能要求换回原来的材料；设备的品牌、型号采用更好的也可能产生纠纷

5.9.2 样板房的选型、设计、选才和施工要特别严格注意，有样板房时要明确是否其它户型用材均和样板房一样、其它不同户型的布局和配置有哪些不同，如材料可能改变时在楼书中说明。

5.9.3设计师选才时要注意符合相关的法规：如室内装饰装修材料有害物质限量十个国家强制性标准、《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑玻璃应用技术规程》、《地面辐射供暖技术规程》、《建筑室内吊顶工程技术规程》、《民用建筑歌声设计规范》、建筑照明设计规范等。选才时也要注意材料厚度、重量、透水性能。

5.9.4样板房细部设计：厨房和卫生间的门应留有通风缝或局部做百叶；厨房内冰箱和煤气灶距离应符合GB 4706.28-2008等规范要求、水池和煤气灶距离宜超过400mm；厨房下柜内应采取防潮措施；厨房的台面高度宜为800-850mm、宽度宜为600mm、下柜转角处开门应便于深处取物；凸出构件、吊灯的高度（2m以上）、安装牢度要符合要求；潮湿地面材料要防滑；防止装饰边角伤人； 卫生间的浴盆和卧室的床靠窗布置时要考虑窗台的高度是否够安全；玻璃的选用要符合《建筑玻璃应用技术规程》。

5.10 景观绿化的配置：水池、运动健身游乐设施、硬质景观的设计、花草、树种的位置、大小要和楼书上的基本一致，并应符合相关法规要求。小区的景观水池深度超过500mm；小区内水体需要采取安全防护措施（如设置栏杆）；无护栏的园桥和汀步周围2m范围内水深大于0.5m；种植设计要注意树太高了会影响日照，注意不要遮挡住户或交通视线；要植物伤人的问题；楼书上写明是花园和花池时要符合防水、排水、荷载、覆土厚度等要求。

5.11 可能的变更：因政府部门要求或拆迁等可能存在的改变应加以明确。

5.12 规范的符合性：和楼书相关的内容是否符合最新版本的规范，是否符合当地的要求，当二者不一致时取其严格的要求。

5.13 赠送面积：赠送的部分也应符合相关的法规要求。不少纠纷是因为赠送的不符合要求，如赠送的车库层高不够、坡道不够宽、无采光通风，这种情况房间名称可改为储藏室以符合功能要求；赠送的露台栏杆不够高、有些难以进入、有些有上翻梁影响使用。

5.14 工程分期：工程分期建设要保证前期交付使用的各期建筑使用功能上的完整性，并尽可能使以后各期施工时不影响前期已交付使用的业主。

6.楼书的审批、管理：我国政府关于销售楼书的法规不够详细，没有相关的管理审批部门。随着越来越多的房子建成并交付使用，在销售过程中出现的问题频现，制定销售楼书的实施细则已经很有必要和十分紧迫。本人觉得销售楼书应由开发商委托销售公司（部门）编写，并应经开发商的项目经理、设计院的设计师和面积测绘师核准或认可，交由县级以上政府主管部门备案或批准。