房地产测绘中变更测量的要点分析

摘 要：房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。近年来，随着我国房产交易活动的日益增加以及现代化城市建设的不断加快，房产的权属变更和现状变更也越来越频繁。为了保持房地产测绘成果资料以及经过初始登记后建立的房产档案的真实性，需要及时更新房地产测绘资料，为房产的转移和变更提供可靠的图文以及面积等数据。随着房产逐渐的涉及到房产交易、抵押等各个方面，让房产变得商业化。房地产变更测量不仅仅是房屋建筑面积计算的变更，而且还涉及到拆迁、改建、扩建、层数、结构以及附属建筑物的变更，所以房地产变更测量工作就显得尤为重要。文章通过对房地产变更测量的内容及其意义的分析，论述了在房地产变更测量中需要注意的问题。

关键词：房地产测绘；变更测量；注意

1 房地产变更测量的内容及其意义

房地产变更测量分为现状变更和权属变更测量。现状变更内容包括房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别和平面位置的变化；房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌；房屋维护物和附属设施的变化；道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化；行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新；房屋及其用地面积的增减变更。权属变更的被容包括房屋买卖、交换、投资、入股、调拨、接管等引起的房屋产权的转移和变更；土地征用、划拨、出让、转让而引起的用地权属界线的变化；产权的注销以及设定的他项权利（抵押、典当等）的范围变化。房产变更是动态变更，为满足原登记在册的房产发生权利转移、变更、注销和他项权利的需要，保障已建制的房产资料的完整，另外为新建房产的等级管理的需要，必须进行房地产变更测量，提供准确的房地产变更测量成果。

2 房产测量中变更测量需要注意的问题

2.1 房地产变更测量精度以及图纸上的要求

对房角点的精度要求是需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房角点坐标时，则将房屋按房产分幅平面图的精度要求表示于房产图上。新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过±0.05m。房地产图根控制点应尽可能埋设永久性或半永久性标志，同时为了以后使用方便，应提交房地产图根控制点成果表。变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。

2.2 房地产变更测量中房产编号的调整

不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘号要按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘分割，新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按丘内最大幢号续编；房屋部分拆除，采用原幢号；分为整幢灭失，其幢号注销；丘内新增房屋，按丘内最大幢号续编。

2.3 房地产变更测量中变更后资料的处理

2.3.1 房产变更图的处理

现状变更，通过修测补测，实地修正分幅图，同时做出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。

2.3.2 房产卡的处理

房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片或重新制卡、销卡。因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。

2.3.3 档案处理

根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权登记档案进行异动变更和补充，由于房地产产权登记档案分类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件（测量草图、分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并相应的档卷内备查。已建立微机管理系统的单位同样要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行处理。

2.3.4 房产簿册的处理

根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等）的需要编制簿册，如发证记录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更。变更的依据是权属变更档案和有关凭证；现状变更则根据现状变更单。

3 变更测量中未登记房产资料的处理

未登记、为结案的房产的原始记录、未登记房产调查表和测量草图，应进行收集、整理、列表造册。补办登记须结案时，必须进行复查和测绘。发证后原来未登记、未结案清册和有关图籍，及时进行销号或注记。未登记、未结案的房产卡片建议与已登记、已结案的卡片分别建立，分别进行统计，也要按丘号分户归档或另建未登记档案作为产权登记或监理部门日常处理产权和鉴证的参考之用。

4 结束语

房地产变更测量工作情况复杂，关系到产权人的切身利益和社会的和谐。因此，房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强，责任心非常重的队伍，在房屋测绘工作中，以精湛的测绘技术，将测绘面积的误差降至最低点，注意处理好房地产变更测量需要注意的问题，从而确保公民自身利益及权利得到保障。所以，房屋测量在各个方面都具有非常重要的意义。

参考文献

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作者简介：樊晓丽（1975，8-）女，河南荥阳人，中专，助理工程师，研究方向：测绘。