城镇老旧住宅楼增设电梯综合改造与商机

曹向煜+++李淑贤

在全面深化改革的伟大历史进程中，新一代中央领导集体提出了“着重解决好现有三个一亿人”问题的明确目标，其中一个就是棚户区改造一亿人。这是一个既具体，又实在，看得见，摸得着的目标，是一项重大民生工程。由此，笔者想到，可再增加一个“一亿人”的工程——城镇老旧住宅楼增电梯综合改造，这是一个拉动城市经济、改善城市环境、缓解住房压力、解决老龄困难的又一重大民生工程，也是一大商机。

一、城镇老旧住宅楼增设电梯综合改造的迫切性

1.老龄群体的迫切需要。老龄群体是社会群体的重要部分，老龄需要是社会需要的重要方面，建立和谐社会必须重视老龄问题。老干部、老党员、老年人，过去，现在和将来，始终是党和国家关注的重要对象。尤其在进入老龄社会的今天，这一问题更为突出。关注老龄群体，首先要关心他们的住宅状况。中国现在有2亿多60岁以上的老年人，其中有1亿多住在城镇，这1亿多城镇老年人又大多仍住在六七层高的老旧楼。试想，今天六七十岁的老年人二三十年前不是三四十岁吗？那时的经济基础和建筑技术决定了只能盖六七层高的无电梯楼，改革开放以来盖的高楼大厦大多为三四十岁的青壮年一代购买。老年人住无电梯六七层老旧楼，青壮年住有电梯的高楼大厦，或者说父辈住无电梯旧楼，儿孙住有电梯新楼，这不是现状与事实吗！这无形中造成了一种社会矛盾或不和谐、不合理、不公平，这一问题已引起不少地方的重视，列入议事日程。北京市政府从2012年起下文对1990年以前的6层老旧楼开始进行增加电梯综合改造，十二五计划完成1582座。按此推算，每座搂按60户计算，每户按两代4口人受益算，如果三个五年计划完成，就可改造老旧楼4746座，受益家庭为284760户，受益群众1139040人。以此再推算，全国仅142座百万人口以上大城市受益人口就可达1.6亿了，这是一个多么可观的数字啊！如果加上全国中等城镇，那就更是多了。

国内一些城市开始重视老人下不了楼的问题，国外也开始重视。新加坡政府提出“居者有其屋”计划，政府预算60亿元，为早期的旧楼翻新、加装电梯，居民只需要提供百分之五到十二的费用。

2.节省土地的迫切需要。地球很大也很小，有用土地有限，所谓“三山六水一分田”的说法不无道理。土地乃人类生命之根，生存之本，生活之基。离了土地，一切免谈！ 农业要占地，工业要占地，交通要占地，住宅要占地，逝者要占地，在一定意义讲，土地比金贵比水珍，人们重金昔水却不知爱地，这是不全面的，住宅是人们生活的最大需要，好比飞鸟有巢，动物有穴。党和政府为了解决人民的住宅问题，大抓住宅建设，但却带来了大占土地的大问题，出现了吃住争地的大矛盾，节省土地就成为关乎全局的大事。现在城市都在大扩张、大膨胀，北京扩到六环还不够。西安有了三环还不够，要搞西咸新区，恐怕东到临渭，南到南山，西到咸阳，北到富平都叫西安城了，渭河成了城中河了，加上高速、高铁、工厂，要占多少土地？上海6340平方土地，建设用地占45%，已经到了用地大刹车，政府向工厂企业“大地主”要地的状况。出路在哪？就是两条腿走路：新建与改旧并举，把老旧楼己占地用起来。

3.美化环境的迫切需要。建设优美环境是城市建设的大标准、大问题，城镇老旧楼改造正是美化城镇环境的重要举措。李克强总理在《政府工作报告》中大声疾呼：绝不能一边高楼林立，一边棚户区连片。当再加一句；绝不能一边高搂大厦，一边老旧楼成堆。其实，棚户区多为工矿所有，在城市边沿，而老旧楼却在城市中心地带。西安市政府为了治理雾霾、净化空气，提出了一个在城六区建6万平方米楼顶花园计划，每区l万平方米，为什么不把它和老旧楼改造一起搞呢？假如西安城区老旧楼改造为有电梯有花园的新楼，岂不成为西安古城一道示范风景线，为美丽陕西建设带了头。

二、城镇老旧住宅楼增设电梯综合改造的商机

1.住宅建设企业的商机。房地产业是推动我国经济发展的支柱产业，但一提房地产，人们多把眼晴盯在新建上，要建多少商品房，多少安居房。于是，房地产商们就招标、买地、规划、施工。一提改造，如棚户区改造、城中村改造、危旧住宅楼改造，又是招标、拨地、规划、施工，而忽视的就是城镇可用六七层老旧住宅楼增电梯综合改造，这同样是房地产业，同样是大市场，同样是大商机，许多房地产老总苦于找不到商机，其实商机就在眼前，就在身边，就在脚下。北京市就不一样，政府看到了，商家也看到了。还是以北京为例，十五年要改造4746座六七层高老旧楼，要增电梯，维修水电气管，加一层或两层作住宅或公共活动场所，甚至建楼顶公园和楼边花园，每座楼至少投资200万，就有95亿的商机。以此推算，全国142个大城市就有1.35万亿的商机，加上中小城镇，将有两万亿，这是多么大的商机啊！难怪网上有外国企业家看上上海老旧楼改造大商机的报道，中国房地产企业家还在等什么？

2.电梯钢材企业的商机。改造一座六七层老旧住宅楼一般需四部电梯，按北京3期4746座楼计算，就要1 8984部电梯，每部按40万计算，就要约75亿元，全国按142座百万以上人口大城市计算，就要2685728部电梯，就是1万亿元，如果每部电梯需5吨钢材，一座楼需20吨钢材，北京4746座楼就需钢材10万吨，全国142座大城市就需要1420万吨钢材。如果按广东省1 8万幢老旧楼计算，全省要360万吨钢材；全国30个省市就有540万幢老旧楼，就要1.08亿吨钢材。这可不是个小数字，生产钢材需要钢，生产钢需要铁，生产铁又需要矿，这不把整个钢铁行业、钢铁企业带动起来了吗！

3.维修环保企业的商机。城镇六七层老旧楼不仅没电梯，由于已建二三十年，问题甚多。一是管道破裂，跑冒滴漏，污水倒溢，经常上下楼因漏水发生纠纷；二是电线、变压器老化，经常断电停水停气停暖；三是防晒层不防晒，材料破碎，伸缩缝漏水；四是花盒乱放，树木乱栽，杂物乱堆。这样，在老旧综合楼改造中，由自来水管道企业对自来水系统进行更换维修，由污水管道企业对污水管道系统进行更换维修，由电修企业对电线、变压器进行更换维修，由防晒防漏企业对防晒层、伸缩缝进行更换维修，由装修企业对楼内外进行粉刷，由建宅企业加盖一两层住宅或公用活动间，由绿化企业建修楼顶花园和院落花坛，由道路企业对周边道路修建，如此等等，可谓大市场大商机。

三、城镇老旧楼增设电梯综合改造的可行性

1.政府有决心。一亿人的棚户区改造，写入《政府工作报告》作出具体规划，上下左右互动，表明了政府为民办事决心。北京又在老旧楼增电梯综合改造方面带了头，在2012年发出了《关于老旧楼小区综合整治工作实施意见》，规定1990年以前建成的，增设电梯，十二五完成1582座。由市住房城建委、质检局、消防局制定增设电梯基本要求，由市综治办牵头，由市财政局牵头负责资金来源、补助比例及落实计划。多次召开协调会，要求以区为单位实施。广东省政协主席督办委员提案《关于试点推进城市老楼加电梯的惠民工程的建议》要在2010—2015年用六年对全省18万栋无电梯老旧搂进行增电梯改造。广州市有5万栋老旧楼要增电梯改造，在市政府服务中心市规划局设窗口，专门受理市民增电梯楼申请，三个月就批复施行。上海市发布《住宅设计建设规范》要求新建四层以上住宅楼必须安装电梯，以利老年人上下楼方便。

2.资金有来源。城镇老旧六七层楼增电梯综合改造，关键在有没有资金保证。有了资金，一切问题迎刃而解；没有资金，一切皆空。解决资金问题，渠道有五：一是政府支持。由国家象棚户区改造那样设立专项资金。一个三峡工程可以投入成千上万亿，是为民解水患，为什么不可从财税收入中为老龄事业拿出一块。二是单位筹集。北京市建委2011年4月曾发布《关于做好老旧住宅电梯整改有关资金划转工作的通知》明确规定：凡涉及有整改电梯的产权单位《包括已出售公房的原产权单位》应负担资金筹措责任，可用单位房收售房款和专项维修资金用于整改，这为单位筹资提出了明确政策。另外，有的单位还可从所属企业集资，赞助一些。三是住户集资。六七层老旧楼进行增电梯改造，对住户是对子孙后代都有利事，可以使房屋增值，上下方便，环境改善，求之不得，都愿出钱。北京户均七千，占三分之一，这样雄厚的资金来源为什么不利用。四是社会征集。可从体育彩票、残疾人福利彩票 中划拨一部分，政府可作协调。 五是市场化运作。对有条件的老旧楼，可由电梯或建筑企业加一二层或简易房的办法免费安电梯，加层变卖产权筹资。这是一条政府领导，政策监管，社会运作，滚动改造的市场化的好路子。北京文件就要求，增设电梯可采取单位投入、社会募集、合同能源管理、业主自筹等方式解决。

3.施工有保证。政府有决心，资金有保证，还必须有好的施工机制——市场化运作，北京市就是采取的这个办法。政府牵头，确定项目，筹好资金，然后公开招投标，由中标者作项目负责人。一般应由电梯公司负责，把建设、维修、环保各企业统起来施工，还应明确监理验收单位，对老旧楼进行综合改造。

（作者单位：陕西省工信厅 陕西省戏曲研究院）