房产中介盛夏“冬眠”

严跃进

8月4日开始，包括中原地产、21世纪不动产、我爱我家等多家品牌中介企业组成的上海中介联盟正式宣布：即日起下架在搜房网的所有房源。

这不是中介公司和搜房网唯一的正面交锋。5月28日，杭州9家中介公司集体下架杭州搜房网的所有房源；之后，重庆、北京、青岛、深圳等地的多家中介公司亦组成联盟，宣布下架房源，抵制搜房网。

而中介频繁的抵制行动恰恰是中国内地楼市下滑的一个缩影。

2013年房产中介可谓赚得盆满钵满，门店扩张也很厉害。甚至有部分中介人员认为：造房的不如卖房的挣钱。此一时彼一时，2014年中介市场颇为落寞，成交量开始下滑，中介门店关闭和裁员的案例不断增加，各类折佣的现象也日渐频繁。而各大中介和搜房网之间的商业谈判，更是凸显了中介经营的举步维艰。市场降温对于中介而言是一次大考验，无创新则无地位，房产中介要走出目前的失落，必须在技术、理念、商业模式等方面进行改革。

煎熬的中介

有位从事上海二手房中介业务的朋友，在去年销售业绩好的情况下，回到山东青岛老家自己创业，从事二手房中介业务。这样的事业设计在2013年看来还是很明智的，但尴尬的是，到了今年销售市场开始降温，青岛本身库存压力就大，二手房库存更是难以消化。笔者问这位朋友市场降温是不是限购政策的结果，他抱怨说自己也不清楚，反正“大家莫名其妙地躲在家里不出来看房了”。

这位朋友希望重回上海找工作。但他或许不知道，今年上海的二手房市场也迅速降温，和去年根本没有可比性。数据显示，2014年上海二手房成交连降6个月。上半年成交95514套，同比下降45.27%。

从上海中介经营的“带看量”指标也能看出目前中介行业的疲软。这里还有一个有趣的现象：天气状况也能影响成交量，进而影响中介的业绩，甚至是情绪！比如今年3、4月份，上海的周末基本上都是雨天。从营销角度看，周末是黄金期。但由于市场降温，加之天气不佳，购房者都不愿去看房。如果接到电话推销，购房者姿态很高：“如果没有10%的降价幅度，请不要给我电话。”房东也不愿意挂牌交易，宁可进行租赁。买卖双方博弈心态加重的情况下，中介压力明显增加。

于是，一些年轻的中介人员就把怨气发到了各种平台上。曾经有中介人员在微信朋友圈上感慨：“有时候，就是想安静一点，因为真的很累。”当然也能看到颇有调侃意味却显无奈的所谓励志语言：“室外气温已高达40多度，如果有销售拜访您，千万别太冷淡。能熬着40多度的高温背个包跑市场的，没有一个是官二代、富二代。拼不起爹，他们只能拼自己！”

据悉，2003年前，上海大型中介的佣金比例普遍在3.5%左右，此后一刀切降到2%，买卖双方各1%。与国外相比，我国中介机构的收费标准并不高，比如，美国是向买卖双方各收3%的佣金。今年7月17日，中央政府放开了包括房地产咨询在内的15种服务类价格，并将房地产中介费用的定价权下放到了地方，并可以实施市场定价。迄今为止，包括上海等大多数城市的中介佣金标准仍然按照原有规定执行。

趁着这一“涨价”预期和不少城市纷纷取消“限购令”的救市潮出现，很多中介开始“怂恿”购房者入市：“亲爱的顾客，我们的中介费要涨价啦！而且您看现在救市下房价更容易涨，所以目前是最好的入市时机。”

佣金与成本

中介以往开疆拓土是在高成本的模式下进行的，不过市场行情火爆，高成本也就被利润所掩盖了。随着最近搜房网和各大中介商业战争的公开化，中介高成本的问题暴露无遗。

目前大部分二手房网络平台，都是采用端口套餐模式向中介公司收取费用，通过端口，中介公司可以将房源信息推送到前台，供购房者和租房者搜索、浏览。而所谓的端口套餐产品升级，核心就是端口套餐的数量指标和排序特权的增加。按照“越频繁刷新，权重越高，排名越靠前”的规则，中介经纪人在端口发布房源刷新次数越多，房源靠前的可能性越大。

为了增加收入，电商平台不断推出高版本，中介机构为了占据“有利地形”，亦不得不选择价格更高的套餐产品。某房地产中介算过一笔账：对于一个12人的门店，一个经纪人需要一个端口（600元），那么该中介门店一个月的网络端口费用就是7200元。上海一些中型公司至少有20家门店，那么一个月的成本就为14.4万元。

此外，中介公司的门店一般都位于城市的好地段，保守估计房租年均增长5%，还要为员工付工资和培训，尤其在目前市场行情不佳的情况下，这笔基本工资是很大的负担。而中介公司的离职率比较高，使得隐性成本也不断加大。

虽然目前佣金可能放宽，但佣金是涨还是跌，争议一直很大。从获取差价的角度看，中介当然是希望涨佣金的。但是目前市况不好，为了蓄客，折佣现象也非常普遍。

中介和电商争议的公开化，让人们看到了行业目前的生存困境。据悉，搜房网已经加大了和几个大的中介代理行的合作，其中包括世联和合富辉煌。而各大中介也正在尝试自建电商平台。

搜房网遭到中介抵制也并非个案。今年3月，上海、北京两地的中介机构就曾以联盟形式抗议安居客的涨价行为。8月初，长春多家房产中介也抱团要求与58同城谈判，起因也在于中介认为58同城的收费标准过高。

有些激进的电商平台甚至声称要撇开中介做生意。今年5月上线的平安好房网打出“消灭中介”和“地产界的淘宝”口号，宣称交易双方零中介费。

移动互联网的出现，也给了中介新的机遇。比如利用目前的微信等自媒体工具，就能实现高效率、低成本的营销效果。最近新浪乐居公司通过发放微信红包的做法，诱惑购房者主动关注微信售楼处。通过主动刷微信，获得相应的奖品和礼券，最后主动去售楼处兑奖，从而成为售楼处潜在的购房客。这显然是借互联网技术进行营销的新策略，目前很多中介公司正在积极尝试这一模式。

房产中介很低端吗？

房产中介行业面对很多尴尬和误解。某名牌大学硕士研究生去一大型中介公司做管培生。中间轮岗期间，负责到售楼处进行三个月的售楼锻炼。一个客户得知中介人员是研究生时表现得非常惊讶，而这位员工最后也是因为难以忍受此类“歧视”目光而离职。正是这样一种普遍的认识，使得中介行业从业人员素质相对偏低。

对比国外市场，国内亟需对这样一个职位注入更多尊重。在美国，房产经纪人属于一个较为体面的职业。数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，45%的人拥有学士学位，20%的更有私人助理。部分从业经验时间长的经纪人，收入也是颇为丰厚的。

房产中介迫切希望社会改变对他们的刻板印象。某个中介朋友如此抱怨：“现在社会上都看不起我们这样一个职位，认为我们就是卖房子的。但实际上，如果从资产角度看，我们接手的是少则200万，多则500万的房子，甚至比许多人股票账户里的资产价值还要高。换言之，我们才是真正的理财师。”

目前房产中介在房地产领域的经济功能也越来越凸显。从目前很多城市来看，二手房的交易量超过了一手房。而在二手房市场中，至少有75%的成交量是通过中介实现的。中介机构为解决住房问题、甚至就业问题发挥了极大作用。

（作者为上海易居房地产研究院研究员）endprint