疯狂的摩天梦和理性思维

文｜高明

▲“劳伦斯魔咒”（Skyscraper Index）

世界最高大楼的开工建设，与经济周期的剧烈波动高度相关，大楼的兴建通常都是经济衰退即将到来的前兆。

如果有一片梦想中的伊甸园，每5天就有一栋高耸入云的摩天大楼竣工，那么毫无疑问，这个不可思议的记录，只有发生在经济快车疾速狂奔的中国。

提及摩天大楼，不提“劳伦斯魔咒”似乎甚为土鳖。1999年，当年只是德意志银行香港分行分析员的安德鲁·劳伦斯(Andrew Lawrence)，提出了著名的“摩天大楼指数”（Skyscraper Index）。大致的内容是：“世界最高大楼的开工建设，与经济周期的剧烈波动高度相关，大楼的兴建通常都是经济衰退即将到来的前兆。”按照现今的说法，这是基于大数据分析得出的大概率事件，准确得甚至有点妖气，被后人誉为“劳伦斯魔咒”。

相当搞笑的是，劳伦斯先生晋升为著名经济学家并离开德意志银行后，这家全球第八的银行搬进了香港西九龙新落成的环球贸易广场（International Commerce Centre）。该广场高达484米，位居世界第四，毫无疑问是香港的第一高楼。

如此不信邪的远非劳伦斯的老东家，中国大陆的各级政府更是破除“魔咒”的勇士。截至2012年，我国拥有摩天大楼470座，在建332座，另有516座已完成土地拍卖、招标设计或者奠基。中国已落成的超高层大楼已经超过美国11座，在建的78座超过了全球相应47座的总和。在世界十大高楼中，中国独占了四座。

而在这些亮瞎眼的领奖台之外，作为地区经济中心的一线或者新一线城市，正在艰难地消化这些摩天大楼的巨大供给。

2014年上半年，重庆高级写字楼空置率高达40%，而建成及完成规划的摩天大楼达到了50座；同期，长沙高级写字楼空置率保持在37.6%的高水平，而建成及完成规划的摩天大楼达到了22座，其中还没包括被无限期喊停的“远大天空城市”。

2013年7月，杭州写字楼空置率为27%，其中钱江新区写字楼空置率高达40%，而杭州建成和规划的摩天大楼达到30座，其中大部分坐落于空置率最高的钱江新区。

类似的状况同样出现在沈阳、南京、成都、厦门这些鼎鼎有名的城市，已经投放和准备投放的摩天大厦，配合着不断攀升的空置率，掩饰着华丽高耸的尴尬。

新一线城市快速改变的天际线，并不能掩盖市场主流需求者绝大多数为发展期甚至孵化期的中小企业，对于高端写字楼的需求并不强烈及刚性，而摩天大楼的供给却如雨后春笋般冒了出来。因此，闲置率高企体现的是市场选择的结果。随着供给的疯狂增长，闲置率和租金前景还将会越来越暗淡。

如此简单的供求原理，难道无所不能的房地产商看不出来？

答案是：不可能。

地产商热衷于建设摩天大楼，眼睛盯的并非市场对于高端写字楼的需求，而是地方政府对于“城市名片”和“天际线”的需求。这种非经济的刚性需求取代了市场经济的内生需求。开发商的供给恰恰和这样的需求是对等的。换句话说，对于开发商而言，摩天大楼的供给和政府想象的“虚求”是“平衡”的。

地方政府对于摩天大楼的痴迷和追捧造就了摩天大楼的中国特色，开发商并不指望摩天大楼为企业挣钱。醉翁之意是政府配给的周边住宅用地这座金矿。把这些黄金地段建成镀金住宅而产生的巨大利润让开发商趋之若鹜。至于那栋摩天大楼，自有地方政府去安排大部分的银行贷款和配套设施，开发商只需要满足它更美更高更大就足够了。

而更为疯狂的摩天梦，发生在需求更加孱弱的三四线城市，譬如在中国西南一座不足400万人口的三线城市——柳州。该市政府在2012年8月2日公布了《柳州市促进超高层建筑项目建设发展的意见》。其中，对于开发商的倾力支持溢于言表，比如，提到的“优先安排超高层建筑项目的供地”、 “主体可使用结构层高度超过150米，低于250米（含250米）部分，按现行规定计算出的容积率的50%计算容积率，并按此支付土地出让价款；单体建筑结构主体250米以上部分建筑物不计算土地出让价款”等等，巨大政策倾斜的背后反映的是政府对于摩天大楼巨大的渴望和期盼。

也许对于各级政府，摩天大楼的意义已经不再是简单的经济规律所能涵盖的，更加适应这种摩天大楼逻辑的是马斯洛需求层次理论：“人在满足生存、安全的需求之后，就渴望被尊重，希望人格与自身价值被承认。”

这一点，像极了《圣经》里建造“巴别塔”的动机：“我们要建造一座城和一座塔，塔顶通天，为要传扬我们的名，免得我们分散在全地上。”（《创世纪》第11章）

巴别塔的结局并不那么美妙，在《旧约》里最后成了烂尾楼；而野史里的巴别塔坍塌了，成为了废墟。这是不是与“劳伦斯魔咒”异曲同工？

“劳伦斯魔咒”在城市上空盘旋，能够斩妖除魔的，或许只剩下遵循经济规律与理性思维这招了。