浅谈房屋租赁中承租人的优先承租权

吴存敏

【摘 要】随着市场经济的繁荣发展，租赁关系日益增多，由此产生的纠纷也随之呈上升趋势。目前司法界普遍认为租赁合同是债权合同，在租赁合同中，根据意思自治的原则，通常由出租和承租双方自行约定，法律方面没有过多的约束，否则，对出租人源于出租物的所有权即是侵权，因此在法院审理承租人主张优先承租权时给予法律支持的并不多，本人认为，在法律法规对承租人优先承租权规定不全面的情况下，有必要对优先承租权的问题进行探讨。

【关键词】房屋租赁承租权租赁合同

一、通过案例提出问题

案例：2010年1月1日，某商贸公司与原告某熟食店签订某临街商铺的房屋租赁合同，约定原告在同等条件下有优先承租权，应于合同期满前30日另行签订续租协议。 2010年12月31日，被告告知原告原租赁合同到期，要求原告15日内交还承租的商铺。原告称在此经营多年，拒绝交还商铺。2011年5月原告起诉至法院要求赔偿经济损失。

审理法院认为，原租赁合同约定承租人在“同等条件下有优先承租权”，合同还约定“承租人有意继续租赁该房屋的，应在租赁合同期满前30日双方协商后另行签订租赁协议”，但承租人并没有在约定期限签订续租协议。被告人作为房屋的所有人，当然有权利收回并再次处分房屋，法院驳回了原告的诉讼请求，其原因即是原告的诉讼请求缺乏法律依据。

承租人在租赁商铺经营多年，在长期的经营中得到了公众认可，形成了固定的消费群体，甚至带动了周边经济的发展，而此时房屋所有权人收回房屋，显然对承租人是不公平的。在这种情况下，如何在不侵害所有人所有权的前提下保护承租人的优先承租权，承租人是否拥有法定的承租续展权？在法律规定尚不明确的情况下，有必要对承租人的优先承租权进行探讨。

二、什么是优先承租权

优先承租权是指在不动产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，没有出现违约行为，出租人愿意继续出租，需要续签租赁合同的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有优先权。

三、 优先承租权的性质

关于优先承租权的性质，目前有三种主流说法：

1.优先承租权是请求权、债权。

（1）优先承租权是权利人请求出租权人与自己订立租赁合同，是请求他人为特定行为，优先承租权的实现需要出租权人的配合方可实现，是典型的请求权、债权。

（2）承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权是建立在租赁物交付的基础上的债权，是请求权，对租赁物没有支配权利，符合债权属性。

（3）《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十一条明确规定了优先购买权是请求权、债权。那么同理，优先承租权也应是请求权、债权。

2.优先承租权是物权

认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，是近似于物权的权利。

3.优先承租权是被物权化的债权

这种说法在认同第一种观点“优先承租权是债权”的同时也吸收了第二种观点“在一定条件下具有物权化效力”的观点。认为房屋租赁权本质上为债权，但是为了避免承租人处于弱势的境况，该观点强化了优先承租权的物权效力，这种观点的前提是承租人在客观上确实处于经济上的弱势位置，为了促使双方达到尽量的利益平衡，使优先承租权在一定期限或一定条件下具有了对抗第三人的效力。

四、 优先承租权的立法现状

1. 英法在房屋租赁的立法上体现了以承租人为中心的理念

英国1927年和1954颁布的《不动产租赁法》提出了商誉补偿原则和承租人租赁更新权原则，即租赁合同之出租人不能随意进行合同排除，必须由合同双方共同向法院提出申请，法院签发排除保护的命令后，出租人方可将房屋租赁于第三人。法国亦于1926年以法律形式确认商业承租人的续展权。

2. 美国立法实现了出租人与承租人权益的平衡

美国立法规定，除非出现法律认可的正当理由，否则房东无权拒绝租客要求续租的请求。但是，房东可以获得美国政府的补贴，美国各州还规定了居住用房租金的计算方式，用以限制房屋出租人随意涨价的行为。

3. 我国的立法目前尚处于探索阶段

《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条：“租赁期限届满在同等条件下，承租人有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》等也有类似规定。

五、浅谈优先承租权应明确的几个问题

1.明确长期承租人的优先承租权

承租人必须从事商业活动，且商业租赁是长期进行的。因为承租人依靠承租的房屋开展商业经营，在长期经营中不断投入财力、物力，消耗心血，付出劳动，得到了公众认可的同时也形成了固定的消费群体，逐渐形成了自己的经营特性，潜移默化的影响了周围环境，甚至带动周边经济的发展。应确定长期租赁的具体期限，以确定享有优先承租权的范围，明确短期租赁和不定期租赁不享有优先承租权，但不定期租赁累计达到该期限也应当视为长期租赁。

2. 明确“同等条件”下的优先承租权

优先承租权必须强调在“同等条件”下，是附条件的物权。那么有应当附怎样的条件呢？首先是同等租金和租金的支付方式；其次是同等期限；再次是同等的其他交易条件。

3.侵害优先承租权的法律救济

当承租人因出租人自用出租房屋而致其优先承租权不能行使时，法律应赋予房屋承租人一定的救济。首先，出租人应在合同期限届至前一定期限通知承租人；以便承租人做好相应準备；其次，法律应明文规定一定期限，确定出租人一定期限内没有将出租房屋自用，而是将房屋重新租赁给其他人，则承租人有权要求出租人赔偿相应损失。

4. 优先承租权的消灭

《合同法》第二百三十条规定“ 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。优先承租权也应比照此条款，当租赁合同期限届至，而下一期租赁合同尚未签订时，出租人应当提前一定期限内通知原承租人，原承租人应当明确回应出租人的要约，该期间内原承租人不回应或表示拒绝的，则优先承租权灭失。