探析中国房地产业的发展

吴国章

摘要：中国房地产市场化改革始于1998 年。房地产业经过近二十几的发展，已成为国民经济的重要产业之一，在国民经济发展当中起着举足轻重的作用。然而，在房地产经济快速发展的同时也日益暴露出诸多问题，需要采取相应的对策来加以解决，以促进我国房地产业的持续健康发展。

关键词：房地产；发展；对策1998 年，中国开始正式迈入住房市场化全面改革的阶段。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人。据国家统计局公布的统计资料显示，国家统计局公布2013年国民经济运行情况，国内生产总值568845亿元，同比增长7.7%。其中，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，约占全国固定资产投资额的20%。中国的房地产业已经成为经济增长的主导产业和支柱性产业。但中国房地产业快速发展的同时，也不可避免带来诸多问题，因此，有必要采取一系列措施来加以规范，以保持中国房地产业的持续健康发展。

一、中国房地产业的现状

应该说，从去年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

（一） 一线城市同比涨速均放缓，泡沫成份开始收缩，一些城市的房价开始下降。

据国家统计局的数据显示，2014年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量均有所增加，其中新建商品住宅价格下降的城市有8个，二手住宅方面，价格较上月下降的城市有22个。3月份该数据分别为4个和14个。中国指数研究院发布的百城价格指数显示，2014年5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，这是在2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。5月新房房价环比下跌的城市达到62个，较上月增加了17个。

（二）保障房建设力度加大，信贷条件收紧，新建商品房价格涨幅收窄

2014年3月，新建商品房价格涨幅收窄。一是由于前期保障房建设力度的加大，增加了房地产的有效供给，对房地产价格的稳定产生积极的影响。二是受信贷条件收紧、待售面积大幅增加等因素影响，一定程度对房价的上涨产生抑制作用。以昆明新建商品房（不含保障性住房）为例，其价格继续呈现上扬态势，但环比涨幅已趋缓。具体为：新建商品房价格环比上涨0.1%，较2月份涨幅减少0.1个百分点，同比则上涨6.5%。

（三）成交量明显萎缩，空置率不断攀升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。国家统计局2014年5月13日发布的统计数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。据上海市房地产交易中心统计，一季度，上海市存量房网签面积428.31万平方米，比去年同期下降54.4%。其中存量住宅网签面积372.55万平方米，下降58%。同时，北京、广州、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

（四）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险。

（五）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被淘汰出局

一是信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。三是由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。四是大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被淘汰出市场，从而提高市场集中度。

二、中国房地产业发展中存在的主要问题

（一）房地产供求严重失衡

房地产供求失衡严重主要表现在以下几个方面：一是地方政府提出经营城市的理念，把房地产业作为重要财源，以实现土地收益最大化为经营思路，通过对土地供应控制，不断抬高土地价格，从而造成土地供求失衡；二是在房价快速上涨后，政府把控制投资和土地供应作为调控对象，反而增加了住房供求矛盾，使商品住房严重的供不应求；三是在住房预期需求高涨的情况下，开发商暴利意识得到强化，通过屯地、捂盘、价格操纵、虚假宣传等方式，导致供求矛盾和预期供求差距不断放大。

（二）房价虚高严重降低居民购买能力

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。2013年，全国30个省、市、自治区商品住宅房价收入比分化依然明显，最高的北京市高达14.5，而最低的内蒙古仅5.0。整体上看，北京、海南、上海、浙江和福建5个省市房价收入比较高（超过9），已经明显高于3～6倍的国际一般水平。虚高房价造成居民住房负担过重，一方面，挤占居民其他消费支出、抑制内需增长；另一方面，推高了居民城市生活成本，使农村劳动力向城镇转移成本明显上升，从而影响城市化进程。

（三）房地产业的泡沫仍然比较严重

一般认为，泡沫是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。房地产泡沫与房地产的市场价格密切相关，是其均衡价格的长期偏离。过去几年是我国房地产经济快速发展的几年，最明显的标志就是商品房价格的持续大幅上涨，房价出现了不合理的涨幅商品房价格上涨幅度过大过快，严重偏离其实际价值，导致泡沫化程度越来越严重。

（四）保障性住房供应严重滞后

2007年8月，国务院《关于解决低收入家庭困难的若干意见》，明确要求加快建立以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。我国近年各城市建设用地目标中，商品房建设用地为主要供应对象，占总体住宅建设用地七成，保障性住房约占总体的三成。2012年在保障性住房建设用地中，有限产权的经济适用房和限价房合计占比35%，棚户区改造等占37%，无产权的廉租房和公租房占比最少，仅约占26%。2010~2012年全国保障房供地完成率分别为49.23%、62.10%和80.32%。虽然完成率逐年提升，但是仍然存在不小的差距。在我国保障性住房供应体系中，廉租住房建设总量还非常小，而经济适用住房占商品房比重明显下降，使保障性住房供应严重滞后。

三、中国房地产业持续健康发展的对策

（一）有效落实房地产的宏观调控政策

房地产的特殊性决定了政府需要根据宏观经济的运行状况不断调整该产业。伴随中国房地产业快速发展，中央政府也相应出台了许多关于房地产调控的政策。从2002 年至今对房地产进行了了多次的调控。但是，中国房地产调控目前存在的问题集中反映为制定多，落实少，监督不到位，导致政策效果较差。在今后的房地产调控政策的制定中，应该尽量细化房地产调控政策，同时加强监督和落实，注重其针对性和实效性。

（二）发挥税收调节作用，控制房价合理有序增长

我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，有效遏制房价泡沫的产生，控制房价的合理增长。政府应加大对购买商品房短期出售的经济行为的征税力度，对将所购房屋出租的房地产同样高税率征税；对自用的购房行为，应加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。

（三）加强和完善财税体制改革

要加强和完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制改革，从根本上改变地方政府对土地出让金的过度依赖。中央政府应赋予地方政府相应的税权，使地方政府能充分结合地域的优势来培育主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。

（四）增加保障性住房供给

通过加快保障性住房建设，大幅增加保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发的高房价等一系列经济社会问题。增加保障性住房供给，不仅有利于解决房地产市场的供给结构失衡，遏制高房价，促进商品房市场健康发展，而且有助于增强当前房地产调控的针对性和有效性，改善低收入家庭的居住条件。

总之，中国房地产业经过近二十年的快速发展，已成为国民经济的主导产业和支柱产业，对GDP增长的贡献率极大。当然，在中国中国房地产业的快速发展过程中，也存在着不少的问题，需要我们加强对土地、财税、金融政策的调节，加快住房信息系统的建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，以此来保证我国房地产业的持续健康发展。

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