基于城市绿化的房地产开发评价

杜 小 薇

(重庆工商大学 数学与统计学院，重庆400067)

目前一些城市提出实施森林工程，建设生态文明的任务，实行“退耕还林”“绿色行动”等生态建设，加快推进城乡绿化.但如今房产开发占用大量的绿地、耕地，使得城市绿化面积减少，空气质量降低，居民生活质量大大下降，这与我国提出的建立新型化城镇的理念相违背，也不利于可持续发展.建立加入环境绿化因素的评价模型，不仅可以为判断我国房地产开发是否符合环境要求，同时也对开发商的开发过程起监督作用，防止那些为了搞开发而以牺牲环境为代价的行为，从而达到经济效益与生态环境的平衡.目前，许多对这方面的评价都是基于房产开发本身，或通过宏观经济指标反应；也有研究者从生态足迹理论出发，建立开发生态模型，计算房产开发的生态承载力[1]；或从居民居住环境考虑进行评价[2].此处从城市生态绿化角度考虑，综合房产评价指标体系和生态绿化指标体系，得出最终评价值，判断两者是否协调发展.

1 评价指标体系的分层构建

1.1 评价指标选取及说明

房地产开发评价指标选取的原则，一是能够充分反映各地区房地产开发的状况，二是相关数据在现有的统计年鉴上能够找到[3].于是，在房地产开发主要指标体系中选取了9个指标变量：本年土地购置面积(x1)、投资额完成率(x2)、房屋施工面积(x3)、竣工率(x4)、营业利润(x5)、主营业务收入(x6)、住宅面积(x7)、办公楼用地面积(x8)、商业用地面积(x9).目前相关研究也选取了不同层面的各个指标，总体来看体现为开发规模、开发效益、开发效率3个方面.

过去有关城市绿化的指标主要从生态、游憩、美化功能3个方面考虑，包含绿地率、人均公共绿地面积、绿化覆盖率，但在城市绿化建设实践中仍有一些问题.指标的可行性需要结合城市的实际绿化状况分析[1].现在城市的绿化已不仅以草坪来装点，还种植了各种林木、乔灌木等；绿化用水方面应考虑扩大森林建设及绿地面积以涵养水源，促进城市水资源的良性循环；城市居民也应该最大限度地享用绿地.目前一些学者用人均公园面积、人均绿地面积这些指标来衡量人们享用情况.从这几个方面分析，选取现有农用地面积(y1)、林业完成投资(y2)、人均公园面积(y3)来刻画绿化规模；绿化覆盖率(y4)和绿地面积(y5)则作为体现绿化率的指标.

1.2 指标体系的分层构建

将城市房产开发与生态绿化的综合评价值作为最终评价依据.分别计算房地产开发评价值、生态绿化评价值，因此需对原始指标进行分层处理.开发与生态绿化这两大类为第一层作为一级指标，影响两者的主要因素为第二层二级指标，主要因素下包含的各原始指标为第三层三级指标.

1.2.1 指标体系构建的理论模型

设房产开发评价指标(x1,x2,…,xn)，绿化效果评价指标(y1,y2,…,ym).通常一个评价对象的评价指标之间存在信息的重叠，各个指标表现出的差异性都是受到同一个或相同的几个主导因素的影响，所以有必要将导致每个指标差异性的根本因素(因子)找出来.将那些同一因素上受影响较大的指标归为一类，表示其为影响评价对象的的某一方面.根据这种思想，对于二级指标的提取采用因子分析法，找出能够解释变量变异性的因子，根据每个变量在各个因子上的载荷的大小对变量进行归类.

根据因子分析理论，有

z1=l11f1+l12f2+…+l1mfm+ε1

z2=l21f1+l22f2+…+l2mfm+ε2

…

zn=ln1f1+ln2f2+…+lnmfm+εn

其中lij为正交旋转后的因子载荷，这样旋转后的载荷在某些变量上的载荷值较大，而在另一些变量上该值趋近于零.将在某一因子上载荷较大的变量归为一类，这有利于解释因子的意义，从而揭示影响评价对象某一方的主导因素，这些主导因素(因子)即为第二层的评价指标，从中可以揭示各个城市在各方面的评价值.

1.2.2 构建指标体系

（1）

提取主成分结果见表1.

表1 方差总贡献

累计方差贡献率都较高，说明提取的信息量合理.各自选用的前两个主成分代表了大部分信息.建立因子载荷矩阵，以解释主成分信息.

表2 旋转后的因子载荷矩阵

根据表2知,房地产开发指标中，本年土地购置面积、房屋施工面积、住宅面积、商业用地面积上载荷系数较高，都在0.85以上.这4个指标表示开发的面积大小，即开发规模，所以第一主成分为“规模因子”；其次，商业用地和住宅面积的载荷系数远大于办公楼用地，说明现在房产的开发项目主要针对居民住宅和商圈的建设；第二主成分在投资完成率、营业利润、主营业务收入上有较大的载荷系数，为“结构因子”，反应城市房产经营的盈利能力和施工效率；而竣工率和办公面积在两个成分上的载荷都很小，所以在评价过程中将其删掉，认为这两个指标在主成分中的作用不大.

生态绿化指标中，第一主成分在农用地、人均公园面积、林业完成投资上系数较大，这几个指标反映的是城市生态建设规模，为“规模因子”；第二主成分在绿化覆盖率、绿地面积上系数较大，这两指标表示绿化效果，为“绿化因子”；造林面积系数较小，故省去.

根据以上分析，开发规模、盈利和施工效率，生态建设规模、绿化效果为二级指标.每个二级指标下为三级指标.二级指标不仅描述了影响评价对象的主导因素，而且各个指标的值反映了评价对象这几个方面的具体评价情况.

整个指标体系分层结构见图1.

图1 房产开发评价指标体系

2 全国31个城市的综合效果的评价

2.1 评价模型的构建

设xp为一级指标的第p个指标的评价值，xpq为第p个一级指标的第q个二级指标的评价值，xpqi为第p个一级指标，第q个二级指标下第i个三级指标的值.

xp=∑xpqw(xpq)

xpq=∑xpqiw(xpqi)

其中w为对应的指标相对于总目标层的权数，F为综合评价值.

根据上述开发与生态绿化的评价指标的分层构架，可知p=1或2，有

F=(x1x2)1/2

其中M为各个二级指标下三级指标的个数.

2.2 综合评价值的计算

基于以上结构，根据建立的综合评价模型计算评价值.这里原始指标均为正指标，直接采用极差法将指标进行无量纲化，Xi=(xi-m)/(M-m)，其中M,m分别为各指标的最大最小值.筛选分层后的三级指标对于二级指标而言重要性差别不大，比如对于绿化效果的评价，绿地面积和绿地覆盖率重要性相当.所以这里利用信息量权的思想，采用标准差系数法赋权.

为了能更好地对研究对象进行内部结构分析, 还要结合各个主导因素的评价结果, 根据城市的开发规模、盈利和开发效率、生态规模和绿化率四大因素去分析，这样就可以对各城市在各方面的状况有更深层次的把握.所以此处分别对这4个因素以及最后的综合效果都进行排名.根据上述评价模型和指标分层结构有如下排名(表3).

从开发规模上看,北京、上海这些一线城市近两年的开发有靠后的趋势，近两年大面积拿地建房的热度有所减缓，房产开发向二三线转移.分析其原因，一线城市拿地越来越规范，专业化要求也越来越高.比如北京市五环以内的主城区在前10年高密度开发后，新增土地供给极少；前三年土地供应量萎缩，开发受影响，商品房供应处于低位；另外，限购令也对这一因素起抑制作用，一线城市开发的难度也水涨船高.二三线城市发展较快，企业竞争相对较弱.而城市经济增长快过一线，稳步上升，尤其像江苏这样的地级市以及山东经济发展最为突出，这些地方成为房产投资新亮点.

从盈利能力看，盈利能力直接反映在房屋价格上，某个城市的房价跟当地的经济发展密切相关.以上结果也可以看出排在前十的大都是经济发达的一线地区.近几年这些城市的房价居高不下，限购令并未对这一因素起作用，无法真正将价格压下来.而一线地区开发规模的减小使得供需关系紧张，这对房价上涨起一定助推作用.所以三线城市排名最靠后.

表3 城市综合排名表

绿化规模上看，北上广均未进入前十，北京上海位于末尾.绿化作为生态建设的一部分，说明这些经济高度发达地区生态消耗也大，持续一种高投入高产出的发展模式，具有“人类发展水平高但是生态投入消耗大”的特征.像内蒙古、云南、广西这些三线地区则相反，无论是开发规模还是盈利均靠后，但其绿化规模则居于前列.表明多数地区的开发都未能使两者均衡发展.

从绿化率上看，房产开发较好的城市，尤其是经济较发达地区，绿化率排名都比较靠前.

综上所述，结合后3列的排名，总体上存在房地产开发与绿化效果不一致的情况.北京、上海一线地区占据经济发达的优势，房产开发的盈利能力好.虽然近两年开发规模缩减，但在过去十年这些城市已经完成了大面积的房产开发，所以开发较好的大都集中在一线城市.但同时它们也占用了大量的绿地，林地，使得整体的绿化规模远不及二线城市，没能跟上其经济的发展.一些经济比较好的二线城市，比如重庆、四川、山东、江苏两者发展比较平衡靠前，说明现在经济较发达的二线地区在这方面做得较好.而贵州、云南这些三线地区各方面都有待发展.

3 结 论

通过指标分层，建立综合评价模型，对全国31个城市的房产开发与绿化建设的综合效果进行了整体评价，旨在衡量两者发展的均衡性，判断现在城市的发展是否符合目前的新型城镇化及绿色建筑的要求，并对其结果进行解释，分析各城市在各方面的状况.目前，整体上存在发达地区绿化较差的情况，主要表现为城市绿化规模太小，这跟房产开发占用绿地面积分不开.现在的开发商也还没打造出绿色建筑，这也是当前一线地区经济发展的同时需要考虑的问题.经济相对较强的二线城市虽然在房产开发层面不及一线地区，但其生态绿化搞得较好，基本上能够做到两者协调发展，主要表现在其开发规模和绿化率上.近几年房产投资退到二线城市，促进房产进一步发展.在进行城市建设过程中，也结合了绿化生态环境的理念，所以这些地区成为了目前房产与生态绿化结合得较好的城市.许多三线城市，尤其是经济较差的地区不会是房产开发商的目标.所以这些城市，无论是在开发规模还是盈利上都很落后，对环境没什么影响.某些城市，像云南、西藏这些旅游地虽然环境很好，在绿化规模上靠前，但综合起来，受经济落后影响，整体不容乐观.

参考文献：

[1] 王莉.基于生态足迹的房地产开发评价[J].统计与决策，2013(4)：60-62

[2] 卢炎秋，袁用道，程胜高.房地产开发中的生态环境影响评价 [J].农业科学，2007，30(1):185-186

[3] 刘超.关于我国房地产开发的综合评价[J].统计与决策，2008(1):52-53

[4] 蔡艳梅.房地产开发企业绿色文化评价与建设研究[D]. 大庆：东北石油大学，2003

[5] 苏为华.多指标综合评价理论与方法研究[M].北京：中国物价出版社，2001

[6] 何晓群.多元统计分析[M].北京：中国人民大学出版社，2010

[7] 祝晔.旅游房地产的绿色开发和评价模型研究[D]. 南京：南京师范大学，2005