住房抵押养老的质疑

知名财经评论家、财经专栏作家叶檀著文：

6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，保险以房养老试点在北京、上海、广州、武汉四个经济发达城市拉开序幕，试点期间从2014年7月1日开始到2016年6月30日为止，为期两年。

这是老年人抵押一生最重要的资产为自己体面养老的行为，从金融角度说，是靠房子获得养老权。年轻时卖苦力买房子，把抚养孩子作为自己最重要的风险投资，到老年时抵押一生最值钱的资产为自己养老，正应验了老话说的生不带来，死不带去。政府有办法让老年人反向抵押，如果我国未来将遗产税门槛设定在100万元左右，老年人即使不进行反向抵押，将名下商品房转让给子女，正好拿来缴纳遗产税。

在美国等国家的反向抵押贷款试验过程中，反向抵押的主要受众就是除了房产别无资产的较为贫困的老人。中国同样如此，如果老人饶有财富，或者老人最大的“风险投资”孩子大有成就，养老不成为问题，反向抵押养老更不会成为家庭议题。

关键是理念、现实选择与风险匹配度。但老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老，取决于市场对房地产估值几何。如果房地产市场节节上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意，把未来的房地产压力背在自己身上，房地产市场一旦下行，风险都在保险公司身上，保险公司成为最大的老公房的房东。天底下还有更悲催的事吗？低资产老年人群体大多只有一套住房，在一手房层出不穷的市场中，产品结构有了本质改良，十年以上的二手房基本无人问津。与此同时，保险公司还要承担老人体面养老的道义压力，一旦出现纷争，失去了惟一住房独立产权的老人家庭大约会以命相博，拆迁市场就是前车之鉴。与其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保险要靠谱得多。

新政简略而粗糙，参与型反向抵押如何根据每年评估分享增值收益，百分比是多少？房产收益还未兑现一切是纸面财富，怎么能够预料老年人身故最终处置时价值几何？非参与型如何评估房地产市场未来的波动，以怎么样的水准向老年人发放每月收益，老年人养老保险以什么样的利率水平偿还？是参照定期利率还是理财产品收益率？对保险公司的精算能力无一不是巨大考验。

一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。如此一来，房价大幅波动，保险公司岂不是成了活雷锋？