推进浙江房地产低碳转型的对策

童利军

摘要： 房地产业的碳排放量占了全社会碳排放总量30%以上，房地产的低碳转型是实现控制碳排放的关键之一。房地产业的快速发展极大推动了浙江经济的增长，但这种粗放发展的房地产导致浙江经济对房地产业产生了一定程度的依赖。浙江可以围绕居住建筑和公共建筑这两个减碳重点的房地产开发领域，构建发展低碳房地产的“3+2+3”制度和技术集成体系。即，构建低碳房地产的3项基本制度、2类关键技术和3个保障机制，从而实现浙江房地产业的低碳转型。

Abstract： The carbon emission of real estate represents more than 30 percent of the society total. Low-carbon transition is one of the key to control the carbon emissions of the real estate. The rapid development of the real estate industry has greatly promoted economic growth in Zhejiang. However， Zhejiang's economy generates a degree of dependence with this extensive development. Residential buildings and public buildings are the two key fields to promote the low-carbon transition in Zhejiang. To realize the objects， the regulations and technology integration system "3+2+3" should be constructed. That is three basic systems， two class key technologies and three security mechanisms should be built. Thus， it will achieve the low-carbon transition of Zhejiang real estate.

关键词： 低碳转型；房地产；对策

Key words： low-carbon transition；real estate；countermeasures

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）20-0020-03

0 引言

向低碳经济转型，正成为各国应对气候变化、确保能源安全、提升本国在新一轮国际经济竞争中地位的重要手段。2009年，我国碳排放量达60亿吨，超过美国（59亿吨），居世界第一[1]。为应对全球气候问题，中国政府在哥本哈根会议上承诺到2020年单位GDP碳排放量要比2005年下降40%～45%。这一承诺，必将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并将传递和分解到区域经济的城市发展和产业战略中。低碳发展将成为我国可持续发展的一项重要战略。我国现有建筑面积430亿m2，每年新增加建筑面积16～20亿m2左右，其中，99%以上的是高能耗建筑，而现有的大概430亿m2的建筑中，只有4%采取了能源效率措施[2]。对于碳排放量占全国碳排放总量50%的建筑业而言，发展绿色低碳建筑势在必行[3]。

绿色低碳建筑是国家重点推动的节能降耗领域之一。但面临着房地产企业开发绿色低碳建筑动力不足、消费者对低碳成本的认可度不够、现有节能设计及技术水平相对落后、国家的相关规范与量化标准不到位、缺乏有效的监管体系[4]，以及激励机制和投入不足等方面的问题[5]。问题的核心是没有确立“谁”是绿色低碳建筑的引领方。政府要有绿色低碳的政策引导，设计单位须设计出绿色低碳的“产品”，施工方须采用绿色低碳的施工技术，供应商须提供低碳的材料，用户须低碳的使用等等。这些方面的努力很重要，但是，若开发方没有绿色低碳开发的压力和动力，绿色低碳建筑就不能真正推广开来。在推动绿色低碳建筑时，应以房地产绿色低碳转型为突破口，以绿色低碳房地产引领绿色低碳建筑的推广。

房地产业作为促进GDP增长的重要贡献力量，却一直是一种高碳型发展模式，房地产业的碳排放量占了全社会碳排放总量30%以上[6]。房地产业链集聚了钢铁、水泥、玻璃等很多高碳排放行业。低碳开发房地产，能带动上下游几十个相关产业加大节能降耗力度，对拉动上游低碳生产、推动下游低碳消费，促进产业结构调整具有重要意义。有关数据显示，综合住区减碳、公共建筑与商业建筑减碳和生产、施工过程减碳等3项，每年可减少碳排放约14亿吨，节约费用可达7000亿元[7]，房地产的低碳转型是实现控制碳排放的关键之一。

全国工商联房地产商会在一份内部报告中指出：房地产的低碳发展，将成为未来10年行业最主要的热点及趋势。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求[8]。

根据中国环境文化促进会、中国发展战略学研究会社会战略专业委员会2008年联合发布的《中国碳平衡交易框架研究》报告，浙江省的碳源总量达2.3亿吨，居全国第9位，而碳汇总量仅152.37万吨，碳减排的压力很大。“十二五”期间，浙江省要完成单位GDP能耗累计下降18%的节能目标[9]；而在“十一五”末，浙江省单位GDP能耗已降至0.72吨标准煤/万元，仅为全国（约1.03吨标准煤/万元）的70%[10]，今后要挖掘节能降耗潜力的难度更大，空间更小，节能降耗形势不容乐观。房地产业的快速发展极大推动了浙江经济的快速增长，已成为浙江经济发展的重要引擎。但这种粗放发展的房地产，导致浙江经济对房地产业产生了依赖，甚至到了房地产业“伤风”，浙江经济“感冒”的境地[11]。浙江应加快房地产业的转型升级，逐步构建房地产业与相关产业协调发展的产业发展体系[12]。

1 国内外现状与发展趋势

国外低碳房地产与低碳城市建设紧密结合，低碳技术创新与制度创新同时推进。2003年，英国政府在《能源白皮书》[13]中首次提出低碳经济的概念。英国在首批三个低碳试点城市（布里斯托、利兹、曼彻斯特）的规划中，开始引入低碳房地产理念[14]。2007年，伦敦发布《今天行动，守护将来》计划，提出伦敦CO2减排目标。通过《伦敦气候变化行动计划》[15]，解决诸如绿色家庭、商业、能源效率和运输等问题，将低碳房地产作为房地产转型发展方向，实现“低能耗与高舒适度”的完美结合，尽量减少能源与资源浪费。2009年7月，英国发布了《英国低碳转换计划》、《英国可再生能源战略》，主要包括为了推广低碳生活方式，英国政府拨款32亿英镑用于房地产的节能改造，并对那些主动在房屋安装清洁能源设备的家庭提供适当补偿，为了鼓励绿色产业，研发新的低碳技术，从政府和资金方面给予了支持。2005年，日本东京推出《东京绿色建筑计划》，旨在帮助人们合理能源消费，减轻城市的“热岛效应”。在这个计划里提出了对建筑物进行可持续低碳设计。该计划还详细介绍了包括能源、建筑材料、绿色环境与“热岛效应”四个主要评估指标。2007年的《东京气候变化战略——低碳东京十年计划的基本政策》，从企业减排、住宅节能、公共建筑节能、交通减排、低碳消费等方面，争取实现温室气体减排目标[16]；丹麦哥本哈根从大力推行风能和生物质能发电、实行热电联产、推广节能建筑、发展城市绿色交通、鼓励市民垃圾回收利用等方面，推出50项建设低碳城市措施[17]。在国外的低碳城市建设过程中，低碳房地产得到长足发展；低碳房地产的实践又促进了低碳城市建设。

由于低碳经济在我国还处于起步阶段，低碳房地产的研究尚处于前期阶段。国内房地产业进行了许多有益的尝试和初期的探索，如万科地产、保利地产、万通地产等已确定绿色低碳发展战略，并已经有一些产品推出。如浙江省首个绿色星级医院——浙江大学医学院附属妇产科医院科教综合楼，采用墙体保温技术、建筑外遮阳、节能照明、太阳能热水等技术，建筑节能达60%以上，年节能减排二氧化碳2375吨，年减排碳747.8吨，年减排二氧化硫71.5吨，年减排氮氧化物35.7吨[18]。但总的来看，浙江绿色低碳房地产还处于起步阶段，尚没有摸索出明确的发展路径。目前，浙江正处于加快推进工业化、城镇化的关键时期[19]，与发达国家不同，浙江的低碳房地产不是后工业化的低碳发展，而是在城镇化和工业化快速推进的背景下进行，发展与低碳环保的压力很大；同时，低碳核心技术大多掌握在发达国家手中，低碳技术研发的任务繁重；与低碳房地产相关的生态补偿、碳排放市场交易、财政转移支付等的立法和制度创新有待建立。发展低碳房地产面临很大的挑战，也是极好的机遇。要抓住机遇，从规划、法规、技术、标准、设计等方面全面推进低碳房地产建设。

2 对策建议

应从产业链的视点出发，研究和借鉴发达国家低碳房地产发展的制度创新和技术集成的理论成果和实践经验，充分吸取我国低碳省区和低碳城市试点有关产业政策调整的成功经验和有待改进的教训。在此基础上，围绕居住建筑和公共建筑这两个减碳重点的房地产开发领域，构建发展低碳房地产的“3+2+3”制度创新和技术集成体系，即构建低碳房地产的3项基本制度、2类关键技术和3个保障机制。

2.1 推进浙江房地产低碳转型的3项基本制度

2.1.1 居住建筑精装修制度 每100平方米精装修房比毛坯房可以减少两吨的建筑垃圾；同时，推行精装修房，还有利于推进节能产品的规模化应用，降低房屋使用成本，在节能降耗方面有着明显优势。精装修房是房地产行业中“务实的低碳”，但目前还没有相对应的管理验收机构，也没有相应的验收规范和验收标准。浙江可在居住建筑中推行精装修制度，制定《浙江省居住建筑精装修管理办法》，从精装修设计、选材、施工、监理等环节，加强对精装修房的监管力度，促进精装修房的健康发展。

2.1.2 低碳房地产征信制度 《征信管理条例》已经出台，征信行业的加快发展为低碳征信制度的实施创造了条件。浙江可以率先将减碳指标纳入房地产企业的征信系统，以减碳指标来进行金融和土地等资源配置，设置不同的税费征收标准，改变以单纯的“价高者得”的土地出让办法，促使开发商去落实低碳，确保节能降耗标准落实到位，建立房地产业主动减排机制。考虑目前尚处在转轨时期，受发展阶段的限制，市场发育状况和社会信用环境都很不理想，当前宜采取政府推动、市场化运作的模式。

2.1.3 低碳标识制度 在贯彻《浙江省居住建筑节能设计标准》、《浙江省公共建筑节能设计标准》、《绿色建筑评价标准》、《绿色建筑评价技术细则（试行）》、《绿色建筑评价技术细则补充说明（规划设计部分）》和《绿色建筑评价技术细则补充说明（运行使用部分）》的基础上，针对浙江处于夏热冬冷气候区的特点和建筑种类的差异，参照《能源效率标识管理办法》，制定《浙江省绿色低碳房地产标识管理办法》。要求对房地产企业提供的绿色低碳项目，显著标明其减碳指标、主要绿色低碳技术、开发商名称等信息；并将小区绿色低碳规划、单体建筑绿色低碳设计、绿色施工技术、主要建筑材料的物理化学性能指标测试记录、用量记录、施工废弃物回收利用记录等材料备案，供相关部门进行监督检查。同时，与目前的星级绿色建筑评价标识工作有效结合起来，以此鼓励先进成熟的节能减排技术、工艺、工法、产品向工程建设标准、应用转化，降低碳排放量大的建材产品使用，逐步提高高强度、高性能建材使用比例。

2.2 推进浙江房地产低碳开发的2类关键技术

2.2.1 可再生能源与建筑一体化应用技术 如太阳能光电建筑一体化技术、雨水收集与中水利用与建筑一体化技术、湿垃圾收集与有机化处理与建筑一体化技术、绿色照明和光导照明与建筑一体化技术、空气能热泵技术、地（水）源热泵空调和热水系统、降低中央空调能耗的关键技术、降低采暖系统能耗的关键技术等。

2.2.2 低碳建筑围护结构与产品开发技术 积极开发墙体自保温体系，保温体系要与建筑功能有机结合，开发不同气候区的自保温体系，加强新型节能建材和再生建材的研发，特别要重视对无机保温材料的开发应用，推广外墙外保温隔热成套技术，屋面高效保温隔热防水技术，节能门窗新产品，以及各种外遮阳装置等。

2.3 推进浙江房地产低碳转型的2个保障机制

2.3.1 低碳房地产考核机制 把房地产减碳指标纳入政府相关部门和企业的考评体系之中，将低碳经济、绿色建筑等方面的知识纳入目前的注册建筑师、房地产估价师、结构工程师、建造师、监理工程师、造价师等的考试范围，对已经注册的人员进行系统的再培训、再教育，并将培训考核成绩记入继续教育档案，促使相关方重视低碳房地产的发展。

2.3.2 低碳房地产投入机制 完善建筑节能减排专项基金的投入渠道与使用范围，建立动态投入机制，调整与房地产项目能耗和排碳量有关税种，按照“谁减碳、谁受益”的原则，引导和鼓励房地产业相关方绿色低碳减排，构建政、产、学、研、企联盟与产业化推广平台。

3 结论

推进房地产的低碳转型是实现控制碳排放的关键之一。文章认为，推进房地产低碳转型应将制度创新与技术集成结合起来。文章提出推进浙江房地产低碳转型的“3+2+3”对策体系，探索浙江房地产企业低碳转型的制度设计。

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