公允价值计量模式在实际应用中的问题分析

汪薇

摘要：根据新会计准则的规定，投资性房地产可以采用历史成本计量和公允价值计量两种模式。而投资性房地产具有高风险、高收益的特质，公允价值计量模式的使用可能会造成企业利润的大幅波动。本文先分析在实际应用中对投资性房地产采用公允价值计量模式的问题，再针对问题提出相应对策建议。

关键词：公允价值 投资性房地产

为逐步实现与国际会计准则接轨，我国新《企业会计准则—基本准则》较以前有很大变化，特别是引入了公允价值计量模式，并且结合我国的实际情况，在公允价值计量模式的具体运用中增加了一定的限制条件，保持了相对的谨慎性。近年来，我国的房价出现了较大的波动，带动采用公允价值计量模式的投资性房地产也产生了较大变化。市场变化所产生的许多风险因素会对企业的财务状况、现金流量和经营成果产生影响，进而增加了企业利润的不确定性，给企业的经营与发展带来一定的风险，甚至严重时还会影响到企业的生产经营。

一、对投资性房地产采用公允价值计量模式的问题及分析

（一）投资性房地产的公允价值的估值技术难把握

估值技术是准确计量投资性房地产公允价值的核心问题，先进的估值技术有利于公允价值在投资性房地产中的广泛使用，能提高投资性房地产估值的准确性。

根据《企业会计准则应用指南》要求采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。而我国幅员辽阔，地区之间的经济发展程度存在明显差异，房地产的价格也存在很大不同。真正活跃的房地产交易市场只存在于大中型城市。并且同类或类似房地产的市场价格及相关信息要求房屋的地理位置、结构、质量、楼层等都要相似，这对评估房产的公允价值提出了更大的挑战。

（二）房地产信息获取成本高

房地产价格信息的获取成本高也是应用公允价值计量模式的又一大难题。如今，我国市场化的程度并不够高，必须通过评估的方式来取得投资性房地产的公允价值。而评估过程需要拥有专业评估技术的人员收集大量信息，再通过汇总、分析及调整，这无疑大大的增加了企业的负担。

（三）资产评估机构标准不一

理论上，投资性房地产的公允价值是由熟悉房产的买卖双方之间进行房产买卖的价格。在实务中，这个价格通常是由资产评估机构运用评估技术分析市场信息后确定的。但目前，我国的资产评估机机制尚不完善，资产评估师隶属于财政部门、房地产评估师隶属于建设部门，土地估价师隶属于国土资源部门，这就造成了各部门间对房地产公允价值的评估基准的不同，评估权威性不够高等问题。

（四）监管机制不够健全

我国的法律没有对会计舞弊的规范条款，缺乏对舞弊责任的明确规定，对应的处罚机制也不够健全。这使得企业可以利用投资性房地产的公允价值对企业利润进行调整来到达舞弊的目的。我国的国家经济监督机构包括证监会、国家财政部门和审计部门，而它们的监管能力是有限的，一些房地产企业利用这些监管漏洞非法牟利，导致投资性房地产信息的不公允和不公开，严重影响了我国房地产行业的健康发展。

二、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策

（一）提高投资性房地产的估值技术

为提高对房地产地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。相关标准的制定机构应充分考虑该地的经济发展与人们的平均收入情况，根据相关经济信息，采取部分指标作为其量化尺度。再寻找出相似的房地产后，借鉴资产评估中对企业价值进行评估的方法，根据它们之间的不同制定修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关机构还需建立房地产行业统一的市场信息数据网络和数据库。统一的市场信息数据网和数据库能方便企业获取该地区权威完整的信息，使评估人员有了运用估值技术对投资性房地产进行公允价值评估的依据，保证了结果的客观准确性。

（二）逐步完善准则体系

完善的会计准则体系是公允价值计量模式能够得到广泛运用的条件。我国的公允价值计量模式的引入时期较晚，大部分都引用于国外的研究成果，未能有效的与我国的市场经济环境相结合。在制定公允价值运用框架时，应结合我国的国情，充分考虑其可操作性，使会计政策能够真正解决经济中的实际问题。这就要求对计量目标提供明确的阐述，例如，对一般性或偶然性的投资性房地产，应规定是采用当时当笔的交易价格，还是充分竞争的交易方式来作为其公允价值。

（三）建立公允价值审计制度

会计信息的准确性与审计是密切相关的，审计制度的发展直接影响着会计人员的工作结果。而对投资性房地产采用公允价值的计量模式涉及了许多人为主观因素，建立完善的审计制度才能有效防范企业的会计舞弊。审计人员的审计重点应放在财务报表中公允价值的部分，尽量规避审计风险。首先，应对会计师事务所制定执业的准则，提高对审计人员的职业要求，增强工作的效率与效果。另外，还需培养注册会计师职业道德，要求审计人员严格遵守审计准则及执业规范，减少企业舞弊的几率。

参考文献：

[1]尹桂凤等.当前我国公允价值计量模式应用中的优缺点与难点探析[J].生产力研究，2010

[2]孟玉畅.对投资眭房地产公允价值计量困境的思考[J]. 财会研究，2011

[3]王亮等.公允价值计量对房地产企业负面影响[J].财会税务，2008endprint