国外房地产市场租赁体系的探究及对我国的启示

海南大学政治与公共管理学院 丁凌

国外房地产市场租赁体系的探究及对我国的启示

海南大学政治与公共管理学院 丁凌

近年来，买不起房成为困扰中低层收入者的一大难题，尽管中央出台了一系列调节房地产销售市场的政策，但效果甚微。房地产租赁市场将成为继销售市场后一个值得关注的领域。本文通过对西方房地产市场租赁体系的分析，为我国租赁体系的发展提供理论依据。

国外房地产租赁市场 运行模式 共同特点 启示

随着城市化进程的不断加快，我国要在2020年实现全面建设小康社会的目标，就会有数以万计的农民涌入城市定居，与此同时，25～30岁的年轻人也将会成为城市发展的中坚力量从而入住城市。如此一来，城市里人多地少的矛盾就会进一步显现，房价自然会水涨船高[1]。在这些人群中能够买房的人毕竟是少数，租赁房屋必将成为大多数人的选择。房地产市场租赁体系的改革与监管迫在眉睫。

然而，近年来我国出台的一系列调控房地产市场的政策多用来控制上涨的房价，忽视了对房地产市场售租的总体把关，这些现状与国外房地产市场存在较大差距。所以，也有必要从“租赁市场”、“市场结构”、“市场政策”等方面，总结国外房地产租赁市场的经验做法，以“他山之石”为我国进一步推进房地产市场的改革提供参考。

1 国外房地产租赁市场运行机制的研究

1.1 德国模式

德国的房地产市场采取的是租售并举，居住与投资兼容的市场制度。联邦德国政府充分利用和发挥住宅市场的内在力量，把国家财政援助与私人房地产经济活动融为一体，形成国家—私人房产经济—住宅需求三角循环[2]。

1.1.1 租赁占比在房地产市场中占有突出地位

据有关资料显示，德国住房自有率占40%左右。住房租赁市场远远大于销售市场的比重，在房地产市场中占有举足轻重的地位。住房租赁市场的发展很大程度上是由于社会中低收入阶层买不起房；另一方面，很多城市流动人口由于工作的特殊性不愿意买房，需要在不同地区不定期地租房。

1.1.2 在租赁市场结构方面，体现出房源来源广、种类构成多的特点

租赁市场供应来源和构成是：98%左右为私房，2%左右为政府公房。在98%的私房中，自然人私人出租住房占66%，合作社出租住房占22%，资金或保险公司出租住房占8%,专业建房公司出租住房占3%。

1.1.3 在租赁市场政策方面，制度完善而成熟

德国地方政府以法律、规定等手段或方式来保障租赁住房供应稳定[3]。除此以外，政府以减免税收和生产者补贴的方式鼓励地产开发商投资建造出租房，银行则以无息或低息贷款的方式进行扶持。德国还特别重视房地产租赁市场中的法制建设。法规重在保障租户的合法权益，对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象[4]。

1.2 美国模式

美国的房地产市场以稳定和支持住房抵押信贷为重点，是以私人住宅投资为主的商业经营型住房市场。

(1)从租赁市场来看，大城市居民租赁住房比例较国家平均水平明显偏高。例如，美国纽约住房自有率为35.6%，这与全国平均住房自有率69%相比存在较大偏差。由此看出，美国的大城市同样存在大部分人买不起房，靠租赁解决居住问题的现象。

(2)在租赁市场结构方面，体现出以中低收入阶层为主要服务对象的特点。如1974年美国出台的《住房和社会发展法》的第八款就是著名的向低收入阶层提供存量住房租金补贴的计划，即租金证明计划[1]。后来，该计划调整为租金券计划，即政府规定范围内的租金与承租者拿出家庭收入30%支付租金的差额由政府发放租金券来支付。

(3)在租赁市场政策方面，美国政府充分发挥有形的手的作用。除了上述所说的立法约束以外，还对租金水平进行严格管理。一方面，政府确定公平市场租金并定期向消费者公开，从而限制租金波动。另一方面，直接建设廉租房和公共住房。美国还十分强调对居民租赁住房使用权的保障，租赁控制法严格规定，不动产的出租人或受让人于租赁期满时，除非为自身利益亲自占有该不动产，不得拒绝承租人续约的要求[3]。

1.3 英国模式

英国早在19世纪前期就开始思考解决房地产市场中暴露出来的问题，大量财政性住宅投资和充分利用税收杠杆是英国政府调节和干预市场的两个突出特点[2]。

(1)从租赁市场来看，英国与美国有惊人的相似性。英国大城市的住房自有率仍然低于全国平均水平。大城市有一半的人买不起房子。

(2)从租赁市场结构来看，1997～2009年英国租赁市场中私人租赁占比较社会租赁占比，呈现出上升的趋势。房地产租赁市场内部结构呈现不断变化的特点。另一个显著特点是呈现出明显的年龄层次。例如，从1993年至2006年十多年时间内按年龄划分的英国租赁私人住房的比例中，35岁以下年轻人中，20～24岁组、25～29岁组及30～34岁组三个群体年龄越低租房率越高，而且相差的水平在几倍之巨[5]。

(3)在租赁市场政策方面，英国政府充分考虑到中低阶层租房人对于房租的可支付性。通过严格的监管机制，出台相关的法律法规来抑制房屋租金的快速上涨。除此以外，英国注重发挥政府与市场的协同调节作用。英国以税收减免为主，资金补贴为辅。税收减免占住房政策费用总额的61%左右。英国的资金补贴具有受益人数多、金额大的特点。

2 共同特点

2.1 具有完善的租赁体系

通过对德国、美国、英国的房地产租赁市场的运行机制总结，不难发现，这些国家虽然也存在着中低阶层买不起房的现象，但相比之下，西方国家出台了完善的法律体系并制定完善的管理措施，以保证租赁住房稳定，租住资金在租住者所负担的范围之内。

2.2 体现“无形之手”与“有形之手”的共同作用

西方国家在政府干预与市场调节的过程中各有千秋，都是在对本国社会发展水平、本国国民经济发展充分分析后才制定政策。然而，不尽相同的具体做法却有完全相同的思路，就是找寻政府干预与市场调节的平衡点与适宜点。除此以外，以上分析的三个西方国家都不以房地产产业作为国家发展的支柱产业，这与我国房地产市场现状形成了鲜明对比。

3 国外房地产市场租赁体系对我国的启示

3.1 调整经济结构，恢复房地产市场的基础产业地位

我国现阶段，房地产市场在国民经济中占有较大比重。许多地方政府的主管部门为了追求本地区GDP增长而采取卖地行为。开发商为了拿到招拍挂的土地，也只能频频举牌高价买入，最后将其转嫁给买房者。为了避免单纯靠房地产市场增加地方收入的行为，就必须调整经济结构。目前，我国的通讯、旅游、IT及与新经济相关的行业增长势头强劲，为我国加快工业化和城市化的步伐奠定了基础。因此，政府应该采取措施，加快科技进步，鼓励高新技术产业带动地方经济增长，从侧面抑制房地产市场的不良现象。

3.2 加快房地产市场租赁体系建设

第一是要加强法制建设，对房地产租赁市场制定详细的法律规范。在房管部门的经费来源、运用渠道、管理绩效等方面，要从立法的层面上加以督促。对于空置房屋，通过出台法律的方式，提高税收，从而将其推入住房租赁市场。运用法律规范承租者与出租者的市场行为，以保障中低收入阶层对房屋的使用权。

第二是建立完整的财税政策，从而保证租住者对房屋使用权的稳定性和可负担性。一方面，通过对出租人减少税收、提高补助来激活房屋租赁市场。另一方面，加强部门协调，在保证房屋需求量的同时，出台切实可行的具体政策。例如，可以借鉴美国的租金券形式，也可以借鉴英国的租购挂钩模式，其目的就在于增强居民进入租赁市场的积极性。

3.3 加强对房地产租赁市场的监管

我国目前的房地产管理呈现出多头管理的特点，这就必然导致分工混乱、责任推诿。因此，我国可以建立专门的租房管理机构，对房屋的维修、合同的规范性、承租人与出租人的责任与义务等一系列租赁过程中可能存在纠纷隐患进行全程监管。与此同时，对于监管不力的官员实行问责。

3.4 积极引导群众改变消费观念

一方面，向群众宣传房地产租赁体系实施的优惠政策，打消群众对于租房的种种忧虑及担心。另一方面，通过媒体舆论，向群众宣传量力而行的住房观念。通过有意识的引导，中低收入阶层和年轻群体将会通过对自身实际情况的理性剖析，接受房屋租赁的观念。

[1]陈北.从美国的“租控制(Rent Control System)”看我国的房地产租赁[J].北京房地产,2005(12).

[2]李小荣.国外的房地产市场[J].中国房地产,1996(03).

[3]纪尽善.加快中国住房制度创新步伐——德国住房制度考察启示[J].经济界,2007(06).

[4]施继元.国外住房租赁管理经验及对我国的启示[J].软科学,2013(27).

[5]Julie Rugg,David Rhodes.The Private Rented Sector:Its Contributionand Potential[Z].Working Paper,2008.

F293.33

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1005-5800(2014)05(a)-202-02