海外学区房 没你想的那么美

刘磊

实在搞不懂，为什么国内的投资者选择海外物业投资的时候，总是把最不受市场欢迎的学生租客放到了首要位置？本末倒置的判断和思维方式，最终导致海外房产投资结果不尽如人意。

真正“失败”的原因就是，忽略澳洲、新西兰、英国、加拿大、美国等这些成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准，单纯依赖自身固有观念来判断租赁市场、选择租客而造成的。

为何片面认为投资学区房的收益高（租金回报率高，升值更快）？我个人认为，这种观念形成有它的背景。海外发展商来国内推销公寓产品的宣传重点人群就是子女在海外留学的家长，因此总是以近交通、近大学、学区房概念作为吸引眼球的宣传口号。由于国内优质教育资源的匮乏及按照就近入学的规定实施，好口碑的幼儿园、小学、中学、高中附近的房价比周边其他区域更高的现实情景，让国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟。

而事实情况却可能与大多数人的想象相反，即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价增长缓慢，租金收益减少，空置率可能上升。具体原因分析如下：

首先，大学周边区域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租给外来的留学生群体了，用换来的高租金，租住到更有生活氛围的其他区域。久而久之，大学周边变成了海外留学生们生活和居住的区域，而本地的生活氛围被涌入的外来人口所改变。

其次，留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差。留学生群居与合租房子成为一种留学生活方式，而这样的生活产生了大量的学生垃圾品（破桌烂凳堆积、废旧电视和电脑随处可见），周末夜晚则是歌声依旧，灯火通明，因为学生们都在租住的家里搞Party。由此，也造成学生扎堆区域的犯罪率高企，卫生标准的降低。试问国内的房产投资者，连海外市场的本地人都尽量不去居住的外来人口扎堆的区域，您会去居住吗？

第二，留学生租客的增加和减少，受到留学及移民政策调整的巨大影响。留学生签证标准的改变，留学生技术移民政策的更新，无不牵动着无数在海外奋斗拼搏的学子之心，甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数，因此，学生租客类是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群。国内投资者在选择海外投资物业时，切莫把物业出租的焦点集中在学生类租客，更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪阶层上。

讲到最后，那么投资“学区”房是不是已经沦为了一句空话？该如何正确判断和选择真正意义上的学区房？笔者通过自身的海外房产投资实践，给出如下的答案，供大家参考。

选择一：投资到精英高中或者优质私立学校的周边，而非大学旁边。因为对于进入该类学校的学生而言，他们的家庭为了更好地照顾其子女（通常都是未成年），会在周边租房子、购买房子，来满足孩子教育需要。这种由家庭组成的学区氛围，才是投资所谓学区房的价值体现。

选择二：投资到大学新的校区规划的潜力区域。举例而言，墨尔本大学要在Geelong的某个新区开设新的5个学科的全新校区，且已经获得当地的批准。可以考虑在大学分校区建立之前进行投资，而不是投资到已经成熟的学校周边。

时刻铭记：投资到有发展潜力的位置，而非已经成为大家公认的好位置的“位置”。用美国地产界的行话讲：要为您所看到的“好位置”付出代价和支付成本。