转型阵痛与楼市涨跌

黄人天

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据来看，2014年4月长三角和珠三角房价动摇比较大，环比杭州下跌0.58%、苏州下降0.46%、宁波下降0.85%、深圳下降0.17%、东莞下降0.31%、中山下降0.81%、江门下降1.73%。

这一现象说明传统沿海工业中心的产业正在衰退、企业主收入下降，劳动力开始回流中西部，导致本地房屋购买力下降，外来房屋购买力也开始流失。

随着劳动力回流中西部，除了一些泡沫相对严重的城市，中西部城市房价受到支撑比沿海地区相对更强一些。许多常住人口本来呈下降趋势的中西部中小城市和小城镇，其房价也受益于房屋购买力回流。

建筑业农民工，平均年收入十多万，制造业、服务业农民工更低一些，通常在十万以内。他们的收入通常都不足以在沿海城市购房，因为他们的收入是包括留守家乡的妻儿老小一大家子人的绝大部分收入，并不是他们一个人的收入。用这些收入在沿海城市购房并安置一家人，显然是不够的，在中西部大城市也不够。由于经济能力限制和故土情结，大多数农民工选择到邻近自己村庄的小城镇、县城、中小城市购房，虽然他们购买的住房经常因为举家外出打工而空置或仅有部分留守家庭成员常住，但他们释放的购买力确实在很大程度上支撑着内陆地区的房价。

更为明显的是沿海地区和中西部地区住房租赁价格变化态势的对比。

4月，十大城市住宅租赁价格指数平均同比涨幅为7.12%，较上月收窄0.96个百分点。其中，重庆涨幅居首，达18.58%；武汉和成都涨幅分别为11.06%和10.73%；深圳、南京、广州和天津的涨幅在5%～8%之间；上海和杭州的涨幅在1%～5%之间；北京涨幅最小，为0.78%。

中西部城市住房租赁价格同比上涨幅度超过沿海，显示出中低端劳动力正在回流中西部，他们的首要需求是租房而非买房。

这是因为近几年来中国生产成本大幅上涨，沿海地区外向型产业大幅萎缩，而沿海地区政府却实行“腾笼换鸟”政策，导致沿海地区劳动密集型产业大量流失国外和转移中西部，引发沿海地区经济增长率大幅下滑。腾笼换鸟，是经济发展过程中的一种战略举措，就是把现有的传统制造业从目前的产业基地“转移出去”，再把“先进生产力”转移进来，以达到经济转型和产业升级，西方很多国家在工业化过程中都会实行这种政策。

但沿海地区政府主观期望实现的转型升级并没有实现，于是出现产业结构青黄不接的困难局面。而由于生产下滑，根本上服务于生产和生产者的服务业也不可能良性发展，因此沿海地区就业机会大幅减少，大量劳动力不得不回流中西部。

很显然照搬其他国家的简单阶梯式发展经验，机械套用片面线性的西方经济发展理论，在当前是行不通的。放任劳动密集型产业流失的“腾笼换鸟”和把只适用于沿海的转型升级战略全面扩大化是非明智政策，反而是导致中国产业结构青黄不接、中国经济下滑的重要原因之一。

作为世界第一人口大国，中国庞大的就业需求决定必须采取全面产业结构战略。世界上没有那么多的高精尖产业能够养活14亿中国人，国家仍然应该大力扶持劳动密集型产业、遏制人民币升值，技术创新转型升级与保持传统劳动密集型出口优势并重，不可偏废。

试问，高精尖加金融业、服务业的产业结构尚不能让3亿多人口的美国可持续发展，怎么可能让14亿人口的中国可持续发展？

概而言之，中国沿海地区产业结构青黄不接，内陆地区工业化产业结构有所增强，这种失衡的产业发展态势导致沿海地区经济弱于内陆地区，进而楼市表现出现分化，沿海快速衰退，内地相对稳定。

[编辑 王宇航]

E-mail：wyh@chinacbr.com