济南楼市的下半场变局

王欣芳

从“零首付”到“全民定价”：济南楼盘的促销三国志

电视正在播放《动物世界》，成群的狐獴机警地四处瞭望，动作统一表情呆萌。李潇琪坐在沙发上，突然就觉得自己像是其中一员，只不过身处恋恋都市，观望的是起伏波动的房价。

李潇琪正在适婚年龄，一套九十平的居室似乎是人生必选项。从去年底等到今年，各种市场传言让李潇琪无所适从。好容易下决心在五月出手，却遇到了楼盘大比拼，站在街上都能被战火硝烟燎到衣角。

城市东部一直楼盘林立，之前曾有过买房送装修和送汽车的先例。现在更厉害，某住宅项目楼盘推出“买房送面积”的优惠活动。该项目置业顾问告诉李潇琪，购买总价88万、面积92平的住宅可以免费获赠8个平方的面积，合算下来价格在8800元/平；如果不计入赠送面积，价格则在9500元/平左右，两者落差在700元/平。“反正买房是结婚自住，并不打算转手，因此很心动。”

只不过李潇琪的目光很快被转移。

在省城南部某楼盘端午期间推出优惠措施，其中110平方米不分楼层全部一口价82.8万元，92平方米不分楼层全部一口价68.8万元，均价分别为7527元和7478元。“该项目从首次开盘到现在已卖了三四年，最贵时卖过9000多元。”

西部甚至有楼盘打出“零首付”的促销牌，主要提供两种解决方式：一种是开发商直接垫首付款，购房者可以分期还给开发商；除此之外，也有寻求第三方机构银行或是小额贷款公司来帮助购房者实现“零首付”的方式。

“本来想好在东部和南部挑选楼盘，但是一轮促销比世界杯还好看，已经彻底打乱了我的计划。”一阵混乱之后，李潇琪干脆放下紧绷的神经，直接采取观望态度：“看看再说吧，说不定还会有调整”。

据了解，5月，济南市有16家楼盘开盘，其中两家楼盘开盘价低于7000元/平方米，其他楼盘的开盘价也普遍“偏低”，大多数都没有上涨，甚至有少部分比前期项目售价还低。

然而价格偏低并没有引来成交量的增长。数据显示，5月济南市住宅仅成交3616套，环比4月减少了1298套，降幅为26%，同比去年5月减少了2153套，下降了37%。这样的成交数据，在去年1月以来的17个月里排名倒数第四，其中还有2个月因包含春节假期而成交低迷。

楼市现在没“拐点”

这段时间，山房网总经理赵鲁梁时常在微信圈里更新“好房子”，“好房子”多是别墅洋房，建筑风格明显，树木掩映，价格虽未标明，观者也可猜得八九。“做房地产这么多年，看到好房子内心喜欢就忍不住做推荐。”赵鲁梁认为现在的促销和变相降价是针对市场的不得已，也是开发商的试探和摸底，看看市场接受度到底在什么范围里。而越是市场调整波动，好房子的价值越能得到体现。“尽管设计、材料和自己的需求都在调整，但关于好房子的基本要素不会有太大改变。”

山东中原地产的投资顾问总监薄夫利认为今年以来楼市低迷是因为遭遇市场性调整：“2011年以来，某些片区的楼盘价格被炒得太高，前两年成交量很大，消化掉许多刚需。如今想要走量，需要积攒客户需求。”

目前，从数据上看，济南商品住宅市场偏冷，上半年以冷淡收场，但这并不意味着市场供求关系发生了变化。据粗略估算，目前济南市的商品住宅存量大概有200万平方左右，去化时间在4个月以内，这和国内其他城市相比是非常健康的。

“房产市场存在拐点一说，但国内地产市场远没到拐点。”中国重汽房地产开发有限公司总经理杨斌认为，导致市场拐点形成的原因只有两个：一是人口结构的变化，即适龄购房人口绝对值的下降，从发达国家的发展历程来看，房地产市场长期低迷都是有效购房人口不足造成的，二是城市化进程的结束。目前两个条件在中国都没有形成。

“全国购房适龄人口2015年前后达到最大值，并且随着二胎政策的逐渐落实，大量的刚性改善需求又将释放，年轻人的首次婚房置业的需求和刚性改善需求不断增长支持市场的健康发展；再者，目前中国的城镇化率在50%，正处于快速城市化的时期，尤其以省会为代表的二三线城市市场空间广阔，以济南为例，每年新增的就业人口就有10万左右，这些新增人口也将支持济南房地产市场的持续健康发展。”

中小房企生存现状：从拿地到内装，每个环节都借钱

这段时间，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海到省内某三线城市调研，感觉“不太好”：“虽然房价不高，但当地产业调整比较慢，城市对人口的吸引力不强，市场仍旧供大于求，一些小房地产商面临资金压力。”而在2012年左右，这些三线小城的房企曾经将广告铺满省台的黄金时间。

“中国前100强的房企中有不少缺钱的，可以说除了央企、国企，其他公司都缺钱。”知名房地产观察员蔡卫民预言，今年下半年房地产行业可能出现四种现象，包括房地产信托违约、楼盘降价、房地产项目股权转让以及房产中介公司倒闭。

实际上，在银行贷款难的大背景下，房地产企业资金来源逐渐多样化，或是信托投资基金、或是民间高利贷、或是利用项目发债券基金，或是海外融资。而据业内人士透露，社会发放的各种信托、基金基本全部流入房地产行业，社会渠道融得的资金已经成为房产企业最为主要的融资渠道。

“现在民间借贷有60%到70%的钱都流进房地产企业了，他们给的利率更高，而且动辄都是几千万的借？现在，年化贷款利率在20%到25%之间，这都是正常并规范的小贷公司，而有的则增长到了30%甚至40%，贷款期限一般在3到6个月。”省城某民间借贷公司的负责人张女士告诉记者。

济南市另一家民间借贷公司的总经理马先生也告诉记者，现如今中小房地产企业已经成为民间借贷行业最优质的客户之一。“开发商从拿地、打地基、建主体、外墙到内装，这几个主要环节每个环节都要借一次钱。”

除传统融资方式外，越来越多的房企开始探索多样融资模式，一种明股实债的融资方式受到企业青睐。业内人士表示，这种类优先股，与永续债性质相近，是一种没有固定到期还款日的债券，却可以不计入有息负债，即这30亿并不计入公司有息负债，这就会大大降低公司有息负债率，扮靓财务报表，同时大大增加公司现金流。endprint