“物流三人行”之三：聚焦上海工业用地新政

策划/本刊记者刘光琦

今年上半年，上海出台了新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同，并已于7月1日起执行。

新版合同旨在进一步加强工业用地节约集约利用，为此特别制定了五项措施，其中最重要的一项就是新增供应的工业用地产业项目类用地施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。

此外，新版合同还对“囤地”行为进行有效打击，要求一般情况下，土地获批后2年之内项目就得竣工，否则将面临被收回风险；同时规定土地不得整体或分割转让，以打击市场以获取土地增值收益为目的的工业用地流转行为。

新版合同还加强了开工竣工和投产时间管理，明确表示：原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月；对于情节严重的，可以收回土地使用权。

与此同时，新版合同引入项目履约时间保证金制度，取代了原合同违约金处罚条款，而项目时间履约金覆盖了开工、竣工、投产三个阶级（建议比例为6：2：2），每个阶段违约均须罚相应阶段保证金。罚款总额建议为土地出让总价款的20%。

那么，新版合同在7月1日开始正式实行后，上海的物流仓储市场租金是否有波动？未来，这项政策的进一步推行是否会对物流地产的市场、行业格局和投资热度造成影响呢？

传化公路港物流集团副总裁李绍波：

首先，要看到这一政策的出台有好的一面，也有负面的影响。好的一面在于现在物流地产市场的投资比较热，物流资本，特别是一些借物流之名的业外资本纷纷进入到物流地产，以物流的名义做非物流的项目，在这种情况下，我觉得像上海这种面临产业升级、土地资源稀缺的地方采取这种措施，特别是对一些没有经过验证的商业模式或者一些资本，有这么样的门槛，是对的。坏的一面在于租金价格会水涨船高。但在中国，物流行业存在一个产能过剩、效率不高的问题，通过租金的调整，也会使一些效率不高的小的物流企业被淘汰，退出市场。不过，需要关注的是土地价格应该随着GDP的增长有个适度的增长，不能像房地产市场那样暴涨，对市场是不利的。我相信，政府在政策和操作的把控上，像支持其他重点项目一样支持物流项目，土地价格不会暴涨。

虽然上海的工业用地政策有所转变，但我想不会因此而使企业退出上海市场。上海在中国经济的龙头地位是不可动摇的，而且上海的服务业占GDP的比重在全国各个城市中也是较高的，我相信上海也会发展现代物流业，而那些传统的，效率不高的企业则会搬出，因为他们对于土地价格比较敏感，具有土地价格创新模式的物流企业还会选择上海，因为上海的龙头地位是客观存在的，虽然在周边的昆山、嘉兴，也会慢慢兴起一些园区，服务上海的作用也在显现。这个政策在全国推动，不太可能，但是一些土地资源比较稀缺，像杭州、广州、深圳会慢慢跟进。

原有土地是两种，一种就是原来物流园区的土地，因为根据国家规定，原来物流园区的土地已经拿到了，有延续性。还有一种就是效率不高的老仓库，据我了解，其实上海的存量土地还是蛮大的，一些工业园区，还有简易的物流园区，他们都面临着一个升级，如果他们自身不能解决，政府也可以组织，采取协议出让的模式，让那些具有先进模式的物流园区经营者来做。像我们传化公路港，其实也可以在这方面做一些工作。因为公路港在选址方面会有一定的要求和标准，如果一些传统的园区面临升级，自身又升级不了，我们可以与其合作进行。我们传化在上海布局的决心已经下了，因为上海在中国公路货运领域的区位优势和广州是并驾齐驱的，他的货运量在全国是数一数二的，所以这一块市场，我们不会放弃，我们也在积极地跟政府接洽和选址中。

畅联物流副总监曲品南：

政策规定的是7月1日之后新增的工业用地使用年限缩短至20年，之前的土地并不会受到影响，这就使得物流设施开发商之间的竞争出现不平等。因此这个时候开发商考虑的应该是如何提高土地投资效率，使自己与竞争对手处于同一水平线。至于租金问题，还有这很大的博弈空间。上海政府出台这样的政策很大原因在于上海可用的工业用地越来越少，未来上海地区的仓储资源开发或将放缓，而可能的租金上涨也会促使企业向上海周边寻求其他仓储资源，这就将促使昆山、太仓等地区仓储土地升值。

资深物流专家徐文静：

上海“严格”规定或规范工业用地是符合其自身发展目标的，因为上海的未来不是一座工业城市。仓储市场波动取决于供需关系，其中几个供给因素会影响供需关系，比如，未来上海还能够提供多少土地用于仓储和物流？这部分土地所形成的仓储资源即所谓增量在总量中的比重是多少？等等。当然，在土地杠杆化的今天，通过媒体的传播可能会出现仓储市场波动的现象。如果上海新政后形成的增量比重较低，比如，不足总量的10%，那么，实际的波动可能更多的是心理因素造成的，它与土地新政本身没有太大的关系。我们不仅要关注20年，更要关注20年后的土地进退机制，或者详尽的接续政策。我们更应当理解这个决策的真实意图，而企业的反应更多的是针对政府新政的决策。

中国物流市场是一个开放的市场，是一个已经市场化的市场。有那么多的物流企业和物流地产企业进入这个领域，有投资仓库的，有投资物流园区的，这其中也包括一些国际知名的物流地产商，这一切也说明中国市场的机会和环境。物流市场也遵循市场化定价的原则，仓库也不能例外，但是，仓库价格不完全是成本决定的，仓库价格与其功能、价值和服务有很大的关系，那些不能满足市场需求的仓库可能会因此不能获得好的价格，其设计和功能上的缺陷会让其价格打折，所以，仓库价格不是单纯的单位面积或单位容积（体积）的价格问题。如果仓库供应商认为价格不合适，它可以退出市场嘛。“理性的范围”是指什么？是指价值和价格严重脱离吗？如果价格大大地超出了价值，这种“非理性”也是商业价值的体现。如果相反，其原因也并非是市场不理性。

最值得关注的影响是什么？无论什么政策，都不能影响上海的“四个中心”。

在全球化的今天，上海已经不是孤立的上海，它与周边的省份有关，与香港有关，与新加坡有关，与韩国和日本的港口城市有关。任何一项重大决策都将是全局的、长期的而非局部的、短期的。上海的土地新政也不能影响其“四大中心”，如果上海“四大中心”的战略不改变，那么，其仓储市场的可持续性是必须的，也就是说其土地政策不会影响“四大中心”的战略，但是，20年后的上海仓储市场是什么样的，这个很难预测。