房价收入比的理论与现实分析

陈孙君

【摘要】所有的劳动成果都由两代人共同消费，任何财富都在参与着社会的再分配。可以用一个指标——房价收入比来衡量这种财富在世代交替中的分配均衡问题。房价收入比比任何指标都更能准确地反映房价的高低。它是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现。

【关键词】房价收入比 世代交替 均衡 劳动时间 真实利率 收入增长

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。其直观含义是一个家庭必须劳动几年才能获得一套住房。

费雪认为由于土地的稀缺性与永恒，每一代人在死之前都要将土地及土地上的附着物交给下一代人。除了部分由直系亲属继承之外，其余的必须通过市场交换交给下一代的非直系亲属，或者说回归社会进行再分配。同时，年轻人又在上一代人的劳动的基础上让土地产出更多（增值）。事实上，不论是否愿意，所有的劳动成果都由两代人共同消费，任何财富都在参与着社会的再分配。老年人以此养老，因此其交易价格就由年轻人愿意付出多少和老年人希望得到多少之间的权衡来决定。费雪由此推出了贴现率，并推出在人口增加时贴现率上升，土地价格上涨的模型。在一个历史过程中，具体交易价格已经不重要，但总是必须有一个指标能反映一个分配均衡问题，也就是财富在两代人之间分配的问题。年轻人必须养老年人多少年才能获得土地或者说是上一代人的劳动成果。随着工业化、城镇化的发展，尤其是农业机械化的发展，人类不再在农业用地上居住。随着市场的发展，劳动力的商品化，人类不再依赖于土地，而依赖于由此建立的社会体系和生产生活设施——城镇。城镇是人类劳动成果的聚集地，是人类劳动成果的结晶。城镇中的房产成了必需品，具备了农业经济模式下的土地的性质，可以用一个指标——房价收入比来衡量这种财富在世代交替中的分配均衡问题，也就是年轻人需要养老年人多少年才能获得房产。很显然，由费雪模型可知，人口的增减直接影响着房产的供求关系，人口增加的过程，房价收入比一定攀高（房产供不应求），人口下降时，房价收入比一定下降（房产供过于求），人增多的一代付出更多，人减少的一代享受着更多的社会福利。

房价收入比比任何指标都更能准确地反映房价的高低。马克思认为劳动成果凝结着人类的过去劳动，其价值是凝结在其中的劳动时间，是一切等价交换的依据。因此，世代交替中使用劳动时间对两代人的财富分配是否均衡的衡量更为确切。每一代人生命长达80年甚至100年，在如此长的时间里，消费的物品发生了巨大变化，物价水平以及不同种类消费品之间的性价比也发生了巨大变化。尤其是通胀水平和经济增速也发生了巨大变化，甚至作为天然货币的黄金的生产技术也发生了巨大变化，黄金的价值也发生了巨变。土地会有恒定的收益（红利），而这一切却都来源于自然，这个红利同样必须与劳动产品和劳动力进行交换。货币作为交换媒介，其价值却不能在历史中等价，资本要有回报，借贷需要利息，投资具有风险，而这一切，任何的价格都无法准确计算。因此用房价收入比来估算大体的交换时间具有参考意义，它是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现。

下面根据国家统计局网站公布的数据对中国近十年来的房价收入比进行分析。从附表看算出的房价收入比，发现房价收入比在走低。当然这个家庭收入是以当年全社会的平均收入，而房价不是，因为每年买房人只占社会中的少数人，少数房产的平均价格不代表全社会房产的平均价格。且城镇化过程中房产大多集中在城市边缘，因此我们必须对房价进行修正。假设每平方米的土地与居住人口成正比，而房价与中心地段房产的距离成反比。我们把城镇人口的增加作为系数作如后表调整。可见房价收入比（以100平方米房产按家庭收入计算）从2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我们不修正，房价收入比从2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是发达国家公布的可比数字。如果我们计算这12年的平均值发现房价收入比为7.2。当然现实并不是如此，因为首先买房的是收入高的买高价值的房产，而后买房的是收入低的人买便宜的房产，因此，居民就普遍觉得房价高。于是我们采用另一个指标人均收入买高档房的房价与收入比，发现这个数值也是从2000年的23下滑至13，用12年的平均收入与高档房平均房价计算为15。

从银行的贷款审核来看房价收入比。银行的贷款条件为：1。首付为30%，2。月供为家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I进行折现，其房价收入比为K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I为房贷月利率，n为月供月数，H为贷款比例。假设房价为100万元，贷款年利率为6%，分20年还，月供为5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房价收入比为8.1。目前各家银行的房贷是最优质的资产。这从一个侧面证实了前述房价收入比是合理的。计算也是准确的。

我们看看国外。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区）房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区（以上数据摘自上海易居房地产研究院的报告）。

我国城镇人口从1990年的3亿增加到2000年的4.6亿，再增加到2011年的6.9亿，这个过程按费雪的模型必然导致了地价逐步走高和高利率（真实利率），而我国房地产市场的形成则是在2000年以后，因此，不难发现2000年以后房价走高的真实原因。

收入增长不段降低了房价收入比，我国是发展中国家，每年GDP增长8%，假设居民收入增长率为L，则N年后相对买房时的房价收入比降为1/（1+L）N.因此中国享受着比经济增速放缓的发达国家更高的房价收入比。事实上，如果某家庭年收入为Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率为r，储蓄比例为K，则可以预计，经过N年后共结余财富现值为∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是说这就是此人家庭可以购买的最大房产价值，可以求出对应的房价收入比（当K≤0.5时，按银行要求。）为k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如当n=20，r=6%，L=8%，k=0.5时，可承受的最大房价收入比为11.6倍。

综上所述，房价收入比是反映房价的高低的最佳指标。它是社会财富在两代人之间分配的均衡系数的体现，是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现，其比例越高说明现在的劳动越多，真实利率越高。影响房价收入比的因素主要是人口增长模型和收入增长速度以及市场资金的价格。endprint

【摘要】所有的劳动成果都由两代人共同消费，任何财富都在参与着社会的再分配。可以用一个指标——房价收入比来衡量这种财富在世代交替中的分配均衡问题。房价收入比比任何指标都更能准确地反映房价的高低。它是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现。

【关键词】房价收入比 世代交替 均衡 劳动时间 真实利率 收入增长

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。其直观含义是一个家庭必须劳动几年才能获得一套住房。

费雪认为由于土地的稀缺性与永恒，每一代人在死之前都要将土地及土地上的附着物交给下一代人。除了部分由直系亲属继承之外，其余的必须通过市场交换交给下一代的非直系亲属，或者说回归社会进行再分配。同时，年轻人又在上一代人的劳动的基础上让土地产出更多（增值）。事实上，不论是否愿意，所有的劳动成果都由两代人共同消费，任何财富都在参与着社会的再分配。老年人以此养老，因此其交易价格就由年轻人愿意付出多少和老年人希望得到多少之间的权衡来决定。费雪由此推出了贴现率，并推出在人口增加时贴现率上升，土地价格上涨的模型。在一个历史过程中，具体交易价格已经不重要，但总是必须有一个指标能反映一个分配均衡问题，也就是财富在两代人之间分配的问题。年轻人必须养老年人多少年才能获得土地或者说是上一代人的劳动成果。随着工业化、城镇化的发展，尤其是农业机械化的发展，人类不再在农业用地上居住。随着市场的发展，劳动力的商品化，人类不再依赖于土地，而依赖于由此建立的社会体系和生产生活设施——城镇。城镇是人类劳动成果的聚集地，是人类劳动成果的结晶。城镇中的房产成了必需品，具备了农业经济模式下的土地的性质，可以用一个指标——房价收入比来衡量这种财富在世代交替中的分配均衡问题，也就是年轻人需要养老年人多少年才能获得房产。很显然，由费雪模型可知，人口的增减直接影响着房产的供求关系，人口增加的过程，房价收入比一定攀高（房产供不应求），人口下降时，房价收入比一定下降（房产供过于求），人增多的一代付出更多，人减少的一代享受着更多的社会福利。

房价收入比比任何指标都更能准确地反映房价的高低。马克思认为劳动成果凝结着人类的过去劳动，其价值是凝结在其中的劳动时间，是一切等价交换的依据。因此，世代交替中使用劳动时间对两代人的财富分配是否均衡的衡量更为确切。每一代人生命长达80年甚至100年，在如此长的时间里，消费的物品发生了巨大变化，物价水平以及不同种类消费品之间的性价比也发生了巨大变化。尤其是通胀水平和经济增速也发生了巨大变化，甚至作为天然货币的黄金的生产技术也发生了巨大变化，黄金的价值也发生了巨变。土地会有恒定的收益（红利），而这一切却都来源于自然，这个红利同样必须与劳动产品和劳动力进行交换。货币作为交换媒介，其价值却不能在历史中等价，资本要有回报，借贷需要利息，投资具有风险，而这一切，任何的价格都无法准确计算。因此用房价收入比来估算大体的交换时间具有参考意义，它是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现。

下面根据国家统计局网站公布的数据对中国近十年来的房价收入比进行分析。从附表看算出的房价收入比，发现房价收入比在走低。当然这个家庭收入是以当年全社会的平均收入，而房价不是，因为每年买房人只占社会中的少数人，少数房产的平均价格不代表全社会房产的平均价格。且城镇化过程中房产大多集中在城市边缘，因此我们必须对房价进行修正。假设每平方米的土地与居住人口成正比，而房价与中心地段房产的距离成反比。我们把城镇人口的增加作为系数作如后表调整。可见房价收入比（以100平方米房产按家庭收入计算）从2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我们不修正，房价收入比从2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是发达国家公布的可比数字。如果我们计算这12年的平均值发现房价收入比为7.2。当然现实并不是如此，因为首先买房的是收入高的买高价值的房产，而后买房的是收入低的人买便宜的房产，因此，居民就普遍觉得房价高。于是我们采用另一个指标人均收入买高档房的房价与收入比，发现这个数值也是从2000年的23下滑至13，用12年的平均收入与高档房平均房价计算为15。

从银行的贷款审核来看房价收入比。银行的贷款条件为：1。首付为30%，2。月供为家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I进行折现，其房价收入比为K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I为房贷月利率，n为月供月数，H为贷款比例。假设房价为100万元，贷款年利率为6%，分20年还，月供为5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房价收入比为8.1。目前各家银行的房贷是最优质的资产。这从一个侧面证实了前述房价收入比是合理的。计算也是准确的。

我们看看国外。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区）房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区（以上数据摘自上海易居房地产研究院的报告）。

我国城镇人口从1990年的3亿增加到2000年的4.6亿，再增加到2011年的6.9亿，这个过程按费雪的模型必然导致了地价逐步走高和高利率（真实利率），而我国房地产市场的形成则是在2000年以后，因此，不难发现2000年以后房价走高的真实原因。

收入增长不段降低了房价收入比，我国是发展中国家，每年GDP增长8%，假设居民收入增长率为L，则N年后相对买房时的房价收入比降为1/（1+L）N.因此中国享受着比经济增速放缓的发达国家更高的房价收入比。事实上，如果某家庭年收入为Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率为r，储蓄比例为K，则可以预计，经过N年后共结余财富现值为∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是说这就是此人家庭可以购买的最大房产价值，可以求出对应的房价收入比（当K≤0.5时，按银行要求。）为k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如当n=20，r=6%，L=8%，k=0.5时，可承受的最大房价收入比为11.6倍。

综上所述，房价收入比是反映房价的高低的最佳指标。它是社会财富在两代人之间分配的均衡系数的体现，是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现，其比例越高说明现在的劳动越多，真实利率越高。影响房价收入比的因素主要是人口增长模型和收入增长速度以及市场资金的价格。endprint

【摘要】所有的劳动成果都由两代人共同消费，任何财富都在参与着社会的再分配。可以用一个指标——房价收入比来衡量这种财富在世代交替中的分配均衡问题。房价收入比比任何指标都更能准确地反映房价的高低。它是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现。

【关键词】房价收入比 世代交替 均衡 劳动时间 真实利率 收入增长

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。其直观含义是一个家庭必须劳动几年才能获得一套住房。

费雪认为由于土地的稀缺性与永恒，每一代人在死之前都要将土地及土地上的附着物交给下一代人。除了部分由直系亲属继承之外，其余的必须通过市场交换交给下一代的非直系亲属，或者说回归社会进行再分配。同时，年轻人又在上一代人的劳动的基础上让土地产出更多（增值）。事实上，不论是否愿意，所有的劳动成果都由两代人共同消费，任何财富都在参与着社会的再分配。老年人以此养老，因此其交易价格就由年轻人愿意付出多少和老年人希望得到多少之间的权衡来决定。费雪由此推出了贴现率，并推出在人口增加时贴现率上升，土地价格上涨的模型。在一个历史过程中，具体交易价格已经不重要，但总是必须有一个指标能反映一个分配均衡问题，也就是财富在两代人之间分配的问题。年轻人必须养老年人多少年才能获得土地或者说是上一代人的劳动成果。随着工业化、城镇化的发展，尤其是农业机械化的发展，人类不再在农业用地上居住。随着市场的发展，劳动力的商品化，人类不再依赖于土地，而依赖于由此建立的社会体系和生产生活设施——城镇。城镇是人类劳动成果的聚集地，是人类劳动成果的结晶。城镇中的房产成了必需品，具备了农业经济模式下的土地的性质，可以用一个指标——房价收入比来衡量这种财富在世代交替中的分配均衡问题，也就是年轻人需要养老年人多少年才能获得房产。很显然，由费雪模型可知，人口的增减直接影响着房产的供求关系，人口增加的过程，房价收入比一定攀高（房产供不应求），人口下降时，房价收入比一定下降（房产供过于求），人增多的一代付出更多，人减少的一代享受着更多的社会福利。

房价收入比比任何指标都更能准确地反映房价的高低。马克思认为劳动成果凝结着人类的过去劳动，其价值是凝结在其中的劳动时间，是一切等价交换的依据。因此，世代交替中使用劳动时间对两代人的财富分配是否均衡的衡量更为确切。每一代人生命长达80年甚至100年，在如此长的时间里，消费的物品发生了巨大变化，物价水平以及不同种类消费品之间的性价比也发生了巨大变化。尤其是通胀水平和经济增速也发生了巨大变化，甚至作为天然货币的黄金的生产技术也发生了巨大变化，黄金的价值也发生了巨变。土地会有恒定的收益（红利），而这一切却都来源于自然，这个红利同样必须与劳动产品和劳动力进行交换。货币作为交换媒介，其价值却不能在历史中等价，资本要有回报，借贷需要利息，投资具有风险，而这一切，任何的价格都无法准确计算。因此用房价收入比来估算大体的交换时间具有参考意义，它是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现。

下面根据国家统计局网站公布的数据对中国近十年来的房价收入比进行分析。从附表看算出的房价收入比，发现房价收入比在走低。当然这个家庭收入是以当年全社会的平均收入，而房价不是，因为每年买房人只占社会中的少数人，少数房产的平均价格不代表全社会房产的平均价格。且城镇化过程中房产大多集中在城市边缘，因此我们必须对房价进行修正。假设每平方米的土地与居住人口成正比，而房价与中心地段房产的距离成反比。我们把城镇人口的增加作为系数作如后表调整。可见房价收入比（以100平方米房产按家庭收入计算）从2000年的10.4下滑至2011年的7.3。如果我们不修正，房价收入比从2000年的10.4下滑至5.97。而后者正是发达国家公布的可比数字。如果我们计算这12年的平均值发现房价收入比为7.2。当然现实并不是如此，因为首先买房的是收入高的买高价值的房产，而后买房的是收入低的人买便宜的房产，因此，居民就普遍觉得房价高。于是我们采用另一个指标人均收入买高档房的房价与收入比，发现这个数值也是从2000年的23下滑至13，用12年的平均收入与高档房平均房价计算为15。

从银行的贷款审核来看房价收入比。银行的贷款条件为：1。首付为30%，2。月供为家庭收入的k倍（K≤50%）。按月利率I进行折现，其房价收入比为K【（1+I）n-1—1】/【HI（1+I）n-1】，其中I为房贷月利率，n为月供月数，H为贷款比例。假设房价为100万元，贷款年利率为6%，分20年还，月供为5015元，也就是要求家庭月收入在10030元以上，房价收入比为8.1。目前各家银行的房贷是最优质的资产。这从一个侧面证实了前述房价收入比是合理的。计算也是准确的。

我们看看国外。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区）房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区（以上数据摘自上海易居房地产研究院的报告）。

我国城镇人口从1990年的3亿增加到2000年的4.6亿，再增加到2011年的6.9亿，这个过程按费雪的模型必然导致了地价逐步走高和高利率（真实利率），而我国房地产市场的形成则是在2000年以后，因此，不难发现2000年以后房价走高的真实原因。

收入增长不段降低了房价收入比，我国是发展中国家，每年GDP增长8%，假设居民收入增长率为L，则N年后相对买房时的房价收入比降为1/（1+L）N.因此中国享受着比经济增速放缓的发达国家更高的房价收入比。事实上，如果某家庭年收入为Gi每年收入以L的速度增加，Gn=G1*（1+L）n-1，利率为r，储蓄比例为K，则可以预计，经过N年后共结余财富现值为∑n1KGi/（1+r）n-1=KG1[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L），也就是说这就是此人家庭可以购买的最大房产价值，可以求出对应的房价收入比（当K≤0.5时，按银行要求。）为k*[1-（1+L）n/（1+r）n]*（1+r）/（r-L）。比如当n=20，r=6%，L=8%，k=0.5时，可承受的最大房价收入比为11.6倍。

综上所述，房价收入比是反映房价的高低的最佳指标。它是社会财富在两代人之间分配的均衡系数的体现，是现在劳动与过去劳动的交换尺度，也是社会真实利率的体现，其比例越高说明现在的劳动越多，真实利率越高。影响房价收入比的因素主要是人口增长模型和收入增长速度以及市场资金的价格。endprint