北京房价跳水的信号

虽然“跳水100多万元”的“降价房”与绝大多数消费者无关，但人们最关心的是，北京二手房价的跳水是不是打响了全国房价大降的信号。

在任何有关降价的新闻中，最打动人心的莫过于房子降价。如果降价的幅度被称作“跳水”，谁不为之心动？近日媒体传出“北京房价集体跳水”的新闻，就特别引人注意。虽然“跳水100多万元”的“降价房”与绝大多数消费者无关，但人们最关心的是，北京二手房价的跳水是不是打响了全国房价大降的信号。

房地产市场的此轮下行已持续半年有余。但总体来看，主要是成交量持续下调，而房价整体仍在高位运行。但是，就像开发商所言：“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急”。近日，南宁、无锡、杭州等多个地区纷纷通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市。此次北京和上海房价跳水，是房地产的“熊市”已露端倪了吗？还是让救市变得刻不容缓的噱头？

房价跳水百万无人问津

“五一”，对于楼市来说是一个小小的关键时点。过去多年“五一”楼市甚为火爆，使其成为窥视一年楼市走向、房价涨跌的小小风向标。

北京楼市“五一”黄金周在寂静中度过。“东三环双井合生国际137平方米三居，市价750万元，现在600万元急售。”房屋总价直接跳水100多万元，房屋还是无人问津。

北京二手房已出现滞销。“我本人在2013年也在卖一套房子，100平方米的房子，就卖不掉。”万科副总裁毛大庆“五一”前夕在一次内部交流会上透露，“现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金。”

相关数据统计，北京二手房价格已经连续4个月下跌。

在二手房价格跳水的影响下，北京一手房市场发生分化。调查发现，在资金压力下部分楼盘通过打折的方式“以价换量”，而另外一部分不愿让利的楼盘却面临无法定价的局面。

合生国际，位于东三环内，该区域每平方米均价都在5万元以上，只是目前有价无市。“相比而言，这个137平方米的房子是目前降价幅度最大的，但还是没有人来买。”该中介都不记得打了多少个电话，也没有推销出这套房子。

四环外的房子也面临着同样的窘境。去年年底，位于管庄的远洋新悦，81平方米要价260万元，业主负责税费。“当时钱都准备好了，最后房主临时决定放到今年再卖，想再涨价。”如今，王先生庆幸当初房主反悔。

目前，这套房子叫价250万元，房主承担税费，但还是没有人来买。“像这样直接降价10万元以上的二手房已经开始普遍。”我爱我家一门店经理介绍。

统计数据显示，二手房价格也已经从去年12月以来连续4个月阴跌了。中原、链家、我爱我家等大型中介机构调查，有多套房的业主心理发生了明显的变化，担心未来房价会掉头。

目前北京楼市观望情绪浓郁。根据中原地产的数据，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，环比下降18.2%。这是接近最近6年以来的最差纪录。

在二手房影响下，一手房市场出现了分化。由住总万科橙率先降价开盘售人市，位于通州的东亚印象台湖紧随其后。东亚印象台湖将二期住宅人市价格从预期的2.6万元，平方米调整为2.2万元，平方米起，且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。

同样是万科的楼盘，位于通州太湖的中粮万科公园在去年年底造势时曾将价格预定在30000到32000元/平方米，目前价格则为26000元/平方米。包括万科，多个新开盘项目，都加大了推盘力度。同时，变相降价也已经拉开。

亚豪机构市场总监郭毅认为，目前企业集中在此时推盘抢先入市，还能争取一部分客户，如果错过这个时间窗口，下半年市场依然还没有好转，开发商就只能通过低价甚至降价来换量。

亚豪机构市场总监郭毅认为，目前北京楼市释放长效调控政策信号、银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市场供需形势正在发生变化，未来房企不得不选择舍价换量。

中原地产首席分析师张大伟表示，上半年价格已经基本停滞。“房企选择了以价换量。”统计显示，2014年4月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1098.3点，较上月下降0.3点，环比微跌0.02%，同比上涨6.90%，全国一手房价格指数自2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌。

上海降价现象开始蔓延

4月的长三角房地产市场，降价像是卷入了一场传染式的蔓延。多名房产中介机构相关负责人根据样本价位比较，境内房价最稳定的区域之一上海，近期亦有松动的趋势。

“以前业主报价，普遍会随着时间提价，而且议价空间很小。但现在不但可以议价了，一些房源，还可以每平米降个几十元。”传家房产中介机构的资深顾问建英说这实质上就是降价。该现象的出现，分水岭是马年春节。

建英根据自己在上海市场房地产中介领域从业16年的观察发现，降价形成的逻辑是，开发商融资压力增加，一手楼盘首先开始降价，二手房市场紧跟其后。

不仅是零散的二手房源，一些机构也开始将储备的大量房源出手了。比如长宁区某社区的整幢房产，共计120套住宅，2万多平方米，挂牌价格为4.94多亿元。但至今仍无人问津。

知情人士介绍，一些地产商的锐气，显然被陆续抽紧的融资链耗得差不多了。一方面，融资压力加重，利润也在大幅削减，抓紧推盘成了他们资金链运营生死存亡的一道关卡。

加速推盘背后是开发贷、个人房贷的收紧。事实上，银行系统对开发环节融资已连续数年保持收紧。部分开发商从银行系统转走其他通道融资，挺过开发环节，但是，随着个人房贷优惠利率取消，加强相关审核，其资金回笼的销售通道，又被限制。

但是，即便资金流并不顺畅，开发商还在想办法投入更多资金到土地市场“托市”。“在开发的同时，我们基本又会投入资金启动土地储备。”一位开发商称，“这像是一个套子，一头紧缩，另一头却在膨胀。”

实际上，由于融资压力增强，一些机构对房地产循环开发投资也开始削减。上海统计局公布的数据显示，区域内房地产开发完成投资628.59亿元，增幅同比回落了12.6个百分点。

房价拐点将至？

今年以来，杭州打响楼市降价第一枪后，许多城市都纷纷跟进，房价接连下调。但一线城市貌似岿然不动，特别是北京、上海的房价依然坚挺。这使得许多分析人士认为，降价潮不会波及一线城市。然而，“五一”期间北京上海房价双双下跌也许是一个标志性事件，是全国房价走势的风向标，或许标志着房价拐点已经来临。

财经评论员余丰慧撰文表示，看房价走势，必须分析本届政府的系列经济政策精髓。政府多次表态不再依靠短期刺激政策。否则，今后几年的日子也许会更难过。房价上涨的大投资和放水货币基础已经彻底坍塌，4月份起金融机构已经进一步收紧房贷，卡死流动性，房价不降都难。道理其实非常简单，多年来房价暴涨主要原因是吃“货币信贷伟哥”太多。一旦停用，药效就会慢慢失效。

眼下铜陵、南宁、无锡、天津滨海新区等地或放松调控，或采取部分刺激举措的行为，仍是高度敏感，备受关注，且无一例外地被市场解读为“救市”信号。

专家认为，政府放松对市场的管制，本身无可厚非，从楼市调控的长效机制来看，也是让市场在资源配置中发挥决定性作用，但是，如果纯粹为了“救市”而出台刺激政策，则大可不必，也有悖于楼市调控的初衷。

余丰慧认为，对于楼市，关键在于政府那只闲不住的手不要去乱摸。对现有调控政策既不匆忙调整，也不需要进行任何加码。在此基础上，让市场充分发挥作用，引导房地产健康发展，引导房价走势。政府一定要保护好市场机制自动自发形成的买方市场和房价向下的市场预期，只有房价回归理性，才能消除经济金融风险隐患，调整好结构，稳健良性发展。

聪明的开发商要清醒认识到，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来房地产长时间处在难以反弹的局面。正确选择应该是尽快去库存化降价销售，坚持现金为王的理念，才能争取主动。

（本刊据《中国经营报》、《21世纪经济报道》、《京华时报》综合整理）endprint