建立农村宅基地流转退出机制的相关思考

冯晓红+郑财贵+牛德利+钱昱如

摘要： 本文针对目前农村宅基地自发流转普遍、宅基地退出机制缺失的现状，确定了宅基地流转机制以规范和监管为主、宅基地退出机制以引导和激励为主的总体构建思路。然后结合实际情况，具体构建了宅基地流转“规范——激励——压力”机制与宅基地退出“引导——激励——压力”机制。

Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".

关键词： 农村宅基地；流转机制；退出机制

Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0017-02

0 引言

十八届三中全会明确要赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。然而，伴随工业化、城镇化的深入推进，我国农村劳动力大量流动，农户兼业化、村庄空心化趋势仍然明显。积极建立农村宅基地流转退出机制既有助于促进宅基地集约利用，也有助于进一步凸显农民的财产权利。

1 建立宅基地流转退出机制的总体思路

针对目前农村宅基地自发流转普遍、宅基地退出机制缺失的现状，明确宅基地流转的改革思路是先出台政策规范，然后鼓励规范流转，并制定适当的压力政策，完善宅基地流转监管，即建立宅基地流转的“规范——激励——压力”机制；明确宅基地退出的改革思路是先打好基础，引导农户退出宅基地，然后通过合理的补偿与保障制度激励农户主动退出，并针对违规持有宅基地的现象进行打压，即建立宅基地退出的“引导——激励——压力”机制。通过建立合理的宅基地流转与退出机制，规范流转，让符合条件的农户主动地、积极地退出宅基地，以实现耕地面积不减少、建设用地不增加、农村土地节约集约利用的目标，推进社会主义新农村建设，加快统筹城乡发展进程。

2 建立宅基地流转机制

2.1 宅基地流转规范机制

2.1.1 严格限定流转规则，明确规范性目的 主要针对范围、主体、前提条件等流转规则进行严格限定。开展农村宅基地流转的范围应先由村集体经济组织扩展到乡镇集体经济组织内，待改革试点成熟时，可进一步扩展到区县、全市乃至全省范围。现阶段流转主体必须是农村户籍人口，城镇户籍人口不能参与宅基地流转。流转必须符合以下前提条件：必须符合土地利用总体规划、村镇建设规划；必须产权清晰，拥有合法的权属证明，防止违法建筑、小产权房通过农村房屋交易变相合法化；已确定用于挂钩指标归还、地票复垦的农村宅基地不得流转。

2.1.2 组建农村土地交易中心，凸显市场化特征 建立农村土地交易中心是规范宅基地流转的基础设施，是体现公开、公平、公正的市场化交易的重要平台，可以依托国有土地交易中心设立。通过农村土地交易中心，以转让、出租、转租等方式对宅基地进行流转。由于宅基地流转涉及农民权益，在市场化交易的同时，应具有政府参与的交易管理体系，可通过严格流转程序来实现。具体程序应包括“流转主体提交流转申请——国土部门审查申请——公开流转——签订流转合同——国土部门登记备案”。

2.1.3 建立集体建设用地价格评估体系，细化收益分配 合理评估宅基地价格，是在流转中保障农民财产权益的重要途径。可以参照城镇土地估价规程，对包含宅基地在内的集体建设用地进行分等定级，并制定集体建设用地基准地价，作为宅基地流转的政府指导价。流转价格以政府指导价为基础，最终价格由市场决定。通过交易获得的流转价款应根据所有权与使用权的权利不同进行合理分配。流转收益主要归原使用者所有，原宅基地实际占用面积超过规定标准的部分的流转收益归集体经济组织所有，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。

2.1.4 分区域开放宅基地流转，实行阶段式推进 由于宅基地流转对市场、需求、经济发展水平等有一定的要求，并不适合一时间将全部区域纳入流转范围，可分区域、分步骤地逐步推进。具体可分三个阶段：第一阶段设立宅基地流转试点，可选择统筹城乡改革示范区、集体建设用地流转试点区、具备农村土地交易中心等在农村土地流转与利用方面有探索与实践经验的区域设立试点，先行先试；第二阶段在总结试点经验，研究出台相关规范细则的基础上，扩宽到有实际需求的经济水平较高的区域；第三阶段是在制度成熟、多数区域实践顺利的基础上，实行全域开放，全面推进宅基地流转。

2.2 宅基地流转激励机制 农村宅基地的规范流转能够体现出宅基地的财产性价值，提高土地利用效率，调动农户的流转积极性，有利于流转的可持续发展。endprint

2.2.1 加强基础设施配套建设，提高宅基地区位条件 农村宅基地长期以来财产性价值无法凸显的重要原因是区位条件差，因此，加强饮水安全、农村道路、农村电力、农村沼气等农业生活性基础设施建设，加强农村义务教育、农村卫生、农村文化设施等农村社会发展基础设施建设，提升宅基地区位水平，可以增加流转收益，提高农户流转的积极性。

2.2.2 提供宅基地交易的小额贷款支持和优惠政策，为受让方提供融资渠 针对位于地灾区、高山区、危房区等居住条件较差的农户，在流转过程中提供一定的住房补贴，为一般农户提供小额的贷款支持，为农户解决购买与租赁宅基地的资金问题，以鼓励农户参与宅基地流转。

2.3 宅基地流转压力机制 在鼓励农户以规范的途径流转宅基地的同时，还应注重对违法违规流转行为的制止与惩罚，增加非法流转的压力，以疏堵结合的方式完善宅基地流转机制。

2.3.1 加强监管，提高基层执法水平 增加乡镇国土所管理人员、车辆和资金预算，建立宅基地动态巡查制度，提高基层的执法力度，加强宅基地利用与流转监管。

2.3.2 加重处罚，坚决杜绝非法流转 加大非法出租、非法倒卖宅基地的处罚力度，明确不同类型的处罚金额，对非法倒卖宅基地情节严重的给予拘留或拘役处罚。

2.3.3 加强宣传，提高农户守法意识 提倡规范流转的同时加大对非法流转危害与处罚的宣传，提高农户的遵法守法意识与权益保障意识，在农户中产生威慑力，引导农户自觉脱离非法流转的队伍。

3 建立宅基地退出机制

3.1 宅基地退出引导机制

3.1.1 编制村级规划，完善规划引导 编制村级土地利用总体规划、村庄建设规划等村级规划，建立和完善农村人均用地标准[1]，合理确定宅基地的数量、布局和用地规模，因地制宜地规划中心村建设，完善中心村配套基础设施，使之成为吸引力、辐射力的示范村，让农户主动退出原来宅基地而到中心村集中建房。

3.1.2 建立宅基地流转机制，形成制度引导 只有从制度上完善了宅基地流转的机制建设，放开了宅基地申请主体资格的限制，宅基地的退出及集约利用才能有好的制度基础，也有利于推进新农村建设。

3.1.3 健全宅基地整理复垦机制，形成政策引导 现行法规政策提出了“实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”、“鼓励宅基地向中心村、小城镇集中”、“提倡相对集中建设公寓式楼房”等推进农村宅基地整理复垦的要求，在此基础上，国家和地方政府给予一定量的配套资金，积极开展整理复垦规划，完善宅基地整理复垦的政策支持，引导宅基地通过整理复垦方式规范的退出。

3.2 宅基地退出激励机制

3.2.1 建立宅基地退出补偿制度 农户作为理性经济人，只有当补偿制度符合其预期的时候才会考虑退出宅基地。为了充分体现宅基地的用益物权，应考虑多种补偿方式，大致可以分为实物补偿和货币补偿两大类。关于实物补偿，即结合新农村建设，以整理规划为推力[2]，配套基础设施建设，同时国土部门下达一定的启动指标，作为新农村建设周转使用，农户在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了农户退地的积极性，也大大降低了过渡期的开销。关于货币补偿，适合合法拥有一户多宅、已在城镇购房的农户，补偿款分为房屋补偿和宅基地补偿两部分，其中房屋补偿金额可以参照征地补偿标准中对房屋的补偿标准确定，宅基地补偿金额根据宅基地流转价格均价确定。

3.2.2 建立合理的收益分配制度 农村宅基地的退出与利用不仅需要农户积极参与，还需要政府部门的大力推进和集体经济组织的积极配合，因此只有建立起保障政府、集体、农户三方利益的收益分配制度，才能有效推动宅基地的退出与集约利用。农户作为宅基地的实际使用权人，自然应获得宅基地退出补偿的主要部分，集体经济组织作为土地所有权人，也应有所有权收益的体现，二者的分配比例可以参考重庆地票价款分配85：15来确定。政府的参与分配方式则为收取税费。

3.3 宅基地退出压力机制

3.3.1 建立部分宅基地有偿使用制度 压力机制并非针对全部宅基地，面积合规、一户一宅的农户仍然可以无偿使用宅基地。对于超标超占、非法取得的宅基地则应实行有偿使用制度。其中对于合法取得一户多宅的，仅对多余的宅基地收取使用费，并执行累进制计算，即拥有的宅基地数量越多，所缴纳的使用费越高；对于超标超占、非法取得一户多宅的，除了缴纳宅基地使用费，还应收取处罚费用，通过经济利益的约束，使其主动退出宅基地[3]。压力机制的建立不仅促使农户退出多余宅基地，也有利于对违法用地的控制。

3.3.2 建立建新拆旧履约保证金制度 为切实解决“建新不拆旧”问题，在农民申请新的宅基地时，以合同形式要求其缴纳可支付强制拆除旧房费用的保证金，约定在其新房建成后的规定时间内拆除旧房，将旧宅基地归还本集体经济组织。履约后该保证金如数退还；占新不拆旧，则依法强制拆除，保证金用于支付执行费用。

参考文献：

[1]黄滟.建立农村宅基地退出补偿机制的思考[J].决策与信息，2012（3）：16-18.

[2]徐小峰，胡银根，魏西云等.农村宅基地退出与补偿的几点思考[J].国土资源情报，2011（8）：31-33.

[3]欧阳安蛟，蔡峰铭，陈立定.农村宅基地退出机制建立探讨[J].中国土地科学，2009，23（10）：26-30.endprint