叶檀
就因为没有房产税,就因为公共财政不透明,就因为投资收益过高,就要限购?但限购根本没有办法解决上述种种难题,反而会让问题更加复杂难解。
4月2日,房地产股突然大涨,投资者信心满满地推测,低迷的宏观经济,使政府不得不为城市房地产限购政策松绑。
这显示了地方经济与房地产市场刻骨铭心的关系。
据《上海证券报》报道,继温州传出上报松绑限购的方案后,杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性,大约一周前,长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织,地方实力房企参加。2010年4月,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,如今已过4年,限购令在压力下松动。
二、三线城市地方政府此前也有松动之举,被毫不犹豫地打压下去,但这一波松动与以往不同,伴随着经济转型的阵痛,制造业数据的下滑,以及稳健的货币政策,此轮松动可谓救命的松动,地方政府不会轻易退却,除非中央政府允许经济失速下滑。
行政性限购非市场调节举措,是非常时期的非常之举,不可能行之于长久。但取消限购必须有前提,承诺不再用行政手段作用于房地产市场,而代之以货币政策与税费改革。
希望以城镇化增加新的住房需求,是不现实的。目前各地人群分化非常严重,不同收入的人群在不同的城市甚至在海外均已购房,目前还在农村的居民,大多依靠外出打工与农活谋生,不可能成为城市房产的有效消费群体。这些农民朋友进入城市,需要保障房供应,或者在征地后政府给予恰当的补偿。在城镇化过程中重新上演东部沿海地区多数人富裕的幸福篇章,时间久远,而库存房地产却无法等待长达五年以上的漫长时间,我国城镇化过程中的基础建设也不能承受房地产下跌之痛。
3月27日,华远地产(华远九都汇)董事长任志强在2013年度业绩说明会上表示,目前全国大概有5亿多平方米(商品房)库存,这个数量和当年12亿平方米的销售量相比已经差距很大,这是一个很危险的信号。2013年全国房地产商品房销售额8.14万亿元,增长26.3%;商品房销售面积13.06亿平方米,增长17.3%。房价增速快于去库存速度,说明市场靠信心支撑,一旦信心丧失,去掉房地产的投资属性,就会沦为库存无法出清的消费品。
僵持还在继续,据中国指数研究院的数据,目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月,全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%,自2012年6月以来连续第22个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.16个百分点,涨幅收窄。从涨跌城市个数看,63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。投资市场久盘必跌,维持信心至关重要。
投资品市场追涨杀跌,房地产市场更是如此,没有人会到鄂尔多斯去买廉价的房子,富人只会到悉尼买别墅看落日,推高加州与澳洲的房价。中国资金为美国的房产税作贡献,不能不说是个讽刺。
就因为没有房产税,就因为公共财政不透明,就因为投资收益过高,就要限购?但限购根本没有办法解决上述种种难题,反而会让问题更加复杂难解。房产税费的调整总要面对,拿出决心取消限购,以行之有效的长期税收与货币政策影响房地产市场,让所有人都在明确的政策预期中投资,才是上策。
目前税收尚未改革,二、三线城市有必要将税改承诺与取消限购同步推出,以免取消限购成为又一个单纯的刺激房价的行政手段。