南京周边大地块开发的公共设施配套方法研究

袁 圆

(华诚博远集团＆美国永续 联合设计研究院，江苏南京 210000)

0 引言

句容市碧桂园·凤凰城作为高品质综合居住区，位于句容与南京接壤之处，主要面向南京市场，是句容城镇发展带与沪宁城镇发展轴的交汇点，同时处于句容西北侧市域生态走廊上，对于句容市整体形态的塑造具有重要的战略意义。良好的公共设施配套是构建地块未来发展品质的重要保障。在碧桂园·凤凰城规划中，项目组提出区域协调能力分析、土地承载力测算、南京市与句容市公共设施配套标准对比等策略，引导项目开发建设合理有序进行。

1 项目概况

规划地块隶属于江苏省句容市，位于南京市都市圈范围内，西北侧紧临南京市汤山新城，南接句容主城，东邻句容北部新城，总面积约 7.12 km2。

2 区域协调分析

与本次规划区(碧桂园·凤凰城)相接壤的区块主要为汤山新城、句容主城、北部新城，分析相邻区块将有助于构建基于区域协调的发展目标、交通体系以及公共设施配置。

2.1 汤山新城

汤山新城位于南京市东部，与本次规划区(碧桂园·凤凰城)紧密相邻，是由沪宁高速汤山道口进入本次规划地块的必经区域，规划区可与汤山新城共享丰富的山水资源、温泉资源、旅游资源、疗养资源等。

2.2 句容主城

句容市经济政治中心区，是宜居宜业、配套齐全、具有都市气息与休闲气息相融合的特色城市，位于本次规划区(碧桂园·凤凰城)东南方，与规划区紧邻，交通便利。句容主城与碧桂园·凤凰城的相邻地区规划布置城市级排水设施1处、公交养护站1处，拟建S6轨道交通沿线还分布大量的科研用地、商业商务用地等，可与规划区实现资源共享。

2.3 句容北部新城

北部新城位于本次规划区(碧桂园·凤凰城)东侧，紧邻规划区，北部新城相关规划中共有4条道路与规划区连接，S6轨道交通串联。在句容北部新城规划中北部新城西侧的公共设施用地可与本规划区共享。

3 人口规模测算

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，兼顾到土地集约化利用、1万人/km2的自然生态承载力原则以及规划地区的规划目标等因素，综合确定本规划区远期规划人口规模为10万人。

4 公共设施规划

4.1 南京与句容公共设施配建标准对比

基于规划地区位于句容市境内，但其未来入住的业主主要为南京市民，因此在配备公共设施时应兼顾两地的标准。根据规划地块的项目规模，规划地块不涉及到市级公共设施，因此只从地区级(街道社区级)、居住社区级、基层社区级三个层级进行两地横向对比。

1)地区级(街道社区级)对比见表1。

表1 南京市与句容市地区级(街道社区级)公共设施配建标准对比［4，5］

对比结论:句容街道社区级相当于南京市的地区级，为最高级别，并且通过对比分析得出，句容街道社区级的配置标准大致小于南京地区级别标准的1/2。

2)居住社区级对比见表2。

对比结论:同为居住社区级，南京和句容的公共设施配建标准区别在于配建分类上有细微变化;对于相同分类的配建内容则大致相似。

3)基层社区级对比见表3。

表2 南京市与句容市居住社区级公共设施配建标准对比［4，5］

表3 南京市与句容市基层社区级公共设施配建标准对比［4，5］

对比结论:同为基层社区级，南京和句容的公共设施配建标准区别在于配建分类上有细微变化;对于相同分类的配建内容则大致相似。

4.2 公共设施分级与分类

4.2.1 公共设施分级

综合南京与句容两地的对比，本项目公共设施配套以句容市为基准，以南京市及苏南现代化示范区相关要求为依据。

根据用地规模及功能定位，本次规划范围内公共设施按街道社区级、居住社区级、基层社区级三级配置。

1)街道社区级。

由交通干道和自然地理边界围合形成，人口规模一般为10万人左右，即整个凤凰城项目范围。

2)居住社区级。

以社区中心为核心、服务半径为400 m～500 m、由城市干道或者自然地理边界围合的以居住功能为主的片区，其人口规模为3万人～5万人［5］，本项目分为凤凰A地块和凤凰B地块两个居住社区。

3)基层社区级。

基层社区原则由城市支路以上道路围合、规划半径250 m左右的城市最小社区单元，人口规模为1万人～2万人。本项目划分为凤凰Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ四个基层社区。

4.2.2 公共设施分类

公共设施按照使用功能分为8种:教育设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、商业金融服务设施、邮政电信设施［4］。

4.3 公共设施配建分类引导

基于市场导向型公共设施可以自发产生，而政府导向型公共设施因其公益性质无利可言，则无法自发产生，因此，本项目中将对市场导向型配套设施提出规模建议和位置的限定条件，具体实施可在此引导下灵活布置，其内容和标准为弹性要求。而对政府导向型配套设施提出配建及规模的强制要求，以保证其真正落实，服务居民，其内容和标准为刚性要求。

1)市场导向型配套设施见表4。

表4 市场导向型配套设施

2)政府导向型配套设施见表5。

表5 政府导向型配套设施

5 结语

句容市碧桂园·凤凰城地产项目属于大城市周边地区的地产项目，其主要面向的市场是南京市民，因此在研究公共设施配套时需要借鉴大城市公共设施的配建标准，同时又考虑到地块周边区域之间的资源协调与共享关系，分级、分类，根据市场和政府的双重导向最终形成合理的公共设施配套方案。

［1］南京市规划设计研究院.句容市城市总体规划［Z］.2011.

［2］句容北部新城概念规划［Z］.2013.

［3］南京市控制性详细规划编制技术规定［S］.2005.

［4］南京新建地区公共设施配套标准规划指引［Z］.2006.

［5］句容市社区公共服务设施配套标准指引［Z］.2010.

［6］华诚博远集团＆美国永续 联合设计研究院.句容市碧桂园·凤凰城规划控制及设计引导(中间成果)［Z］.2013.