住房市场管理中的地方政府博弈行为研究

刘宇晴

摘 要：伴随着我国经济社会的发展，我国房地产业已经成为新的经济支柱性产业。住房作为特殊的商品，对于地方社会和谐、人民安居乐业有着重要的影响，但是受本身局限性的影响，我国房地产在销售和建设过程中存在着一系列问题。本文就当前阶段我國地方政府在住房管理中应发挥的职能从博弈角度进行了简单的讨论。

关键词：住房市场管理；地方政府；博弈行为

现阶段我国房地产业发展势头迅猛，已经成为我国国民经济增长的主要增长点，商品房住房产品更是和广大人民生活联系密切，对社会和谐稳定、人民安居乐业有着重要的影响。当前阶段，我国房地产业受到我国当前市场因素的制约，在建设以及住房出售的过程中出现了一系列问题，造成了部分高档房剩余、中低档住房不足，广大人民群众购房困难的局面。我国地方政府作为地方土地的拥有者，在房地产业发展的过程中发挥着消费者、房地产商两者沟通的重要桥梁作用。当下，我国地方政府应该如何强化自身职能，加大对住房市场的管理呢？本文从博弈角度总结出以下几条论述。

一、我国地方政府在当前住房市场中的职能定位

市场由于自身原因，在进行某些商品竞争销售的过程中会产生一些不可避免的纰漏，这些纰漏导致了商品的价位与当前市场消费者消费能力不协调，出现一定的通货膨胀或者通货紧缩的现象。而住房作为特殊的商品，对社会稳定及人民安居乐业有重要影响，因而在住房市场的发展过程中，地方政府作为土地拥有者，应当积极加入到住房市场销售过程中。政府在住房领域中的职能定位主要表现在两个方面：一方面是维护住房市场的秩序、规范市场，界定相应的住房法规和房屋产权，利用财政和倾向性指导政策控调市场；另一方面是通过建立健全社会保障房体系，满足广大经济收入较低人群的住房需求，维护社会的稳定，弥补市场房地产业留下的纰漏。

二、地方政府在住房市场中与房地产商的博弈行为

地方政府作为土地的直接拥有者，是连接房地产商和广大住房消费者的桥梁，在住房市场中有着不可替代的作用。地方政府可以通过建立土地招标拍卖制度、建立稳健的土地交易市场秩序协调住房市场关系，也可以通过规范性政策方针指引房地产商的住房价位，使其住房价位降低到消费者可接受的范围。

由此可以知道，我国地方政府在住房市场中与房地产商的博弈行为主要存在于两个阶段：

第一，土地交易过程中地方政府与房地产商的博弈探究。土地作为房地产业的基础，是至关重要的先决条件，而广大地方政府作为土地的直接拥有者，如何对土地进行交易，这对后期住房市场活动有着重要影响。其中，就土地使用权的土地招标，目前我国地方政府主要实行两种方式，分别为一级价格密封拍卖和公开拍卖。其中，公开拍卖制度引进了市场竞争成分，使土地资源被开发能力强、资金雄厚的土地使用者获得，有利于城市土地合理利用和集约利用。而投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间里将标书密封投入指定标箱，出价最高者获得出地出让权，属于一级价格密封拍卖类型。采取一级价格密封拍卖方式，在整个竞标过程中，竞标者并不知道其他投标者的出价策略，只能根据自己对竞拍土地的估价和对其他投标者估价的判断来选择自己的出价，这是另外一种形式的静态博弈行为。

在土地竞标过程中，根据博弈要素之间的联系，可以将土地拍卖中的参与人包括房地产商和地方政当作局中人，土地的拍卖流程为博弈过程。政府在土地拍卖过程中，如果土地价格过低，则会在无形之中影响到国家的经济效益，但是如果土地价位过高，则会造成住房市场后期住房单位面积过高，最终导致住房市场的发展不均衡，引起社会动荡不安。而且在土地拍卖中还出现开发商陪标、地区政府内定等不符合双方公平竞标的行为。新形势下，加强制定土地使用权拍卖规范，已经刻不容缓。

第二，在住房销售市场中，地方政府和开发商的博弈行为研究。首先建立博弈模型：假设地方政府和开发商的收益均由房价决定，二者的收益系数都是关于房价的递增连续函数，且边际收益出现递减态势。分别设定a、b为地方政府和房地产开发商的利益，c、d为土地价格和商品房价格，则可以根据函数关系式——市场住房销售中地区政府和房地产商利益递减数学模型函式Q=a（总）—b（弹）p，其中a（总）为市场中出清价格，即将产品全部卖出的价格，b（弹）为商品需求价格的弹性范围而且b>0，范围在（1,2），通过对价格博弈模型的推算，可以得到以下表格。

[&地方政府最优解&开发商最优解&土地出让收益和出让金比例&正关系&——&商品住房容积率&负关系&正相关&从价税率&负关系&正相关&住房建筑成本&——&正相关&]

通过表格，可以得到地方政府和房地产开发商之间有关制定商品住房价格的博弈关系，要满足地方政府收益，就必须实现前提条件商品住房的容积率，从而制定符合当地市场环境的从价税率规范当地的住房市场。而在当前阶段，土地转让作为当地地方政府收益的一部分，地方政府收益随着出让金的收入增大而收益增长，土地出让金的收入和土地出让的价格及数量呈现正比例关系。根据分析函数式可以得到出让价格和住房价格是同方向变化的，因而，就当前住房市场价位调解中，政府出让金所占出让金的比例越大，即本地政府收益减小，可以很大程度上降低当地住房市场中房地产开发商的住房建设成本，从而在住房销售终端降低抓方价位，给广大住房购买者提供较为经济的房源。在推算函数式的过程关系式时不难发现，商品房住房积率对商品房的价位以及双方的利益也有着较大的影响，当商品房住房容积率变大，单位土地内可居住面积变大，这就变相提高了原有固有土地的面积，可以有效提高地区政府的土地收入与房地产商收益。从一定程度上讲，高的建筑物和多增长出来的住房面积，可以满足更多的住房需求者，对稳定住房价格和住房终端价位有着重要的影响。此外，住房建设的类型与住房成本的提高也会在无形中增加地区政府和房地产商的经济成本，在当前高端住房市场供大于求的现状下，大量高档住房无法销售会影响地区政府的收益以及房地产商的收益，而中低档阶层的经济适用房市场则出现供小于求，导致了市场中中低价位房价超出原有的合理性价位，出现价位偏高甚至严重偏高的现象，导致目前高档住房销售价格较之正常水平较低，而中低档住房由于供求关系的影响出现价格偏高，多数中低层广大住房购买者无法实现住房购买，影响了社会的安定和人民生活。

三、地方政府在住房管理中的博弈行为评价

通过对上述地方政府在住房市场管理工作中各个政策工作博弈行为的叙述，在分析博弈数表函式之后，可以清晰地得出：土地拥有者地区政府在住房管理市场中有着重要的影响力，通过前期土地出让招标会过程号召更多的开发商参与投标，从而获得较高的土地价位，保证国家的利益。拍卖的过程中，地区政府通过对价位的再控制保证后期住房市场价位不会出现过高的后果。此外，在买拍出让的过程中最终竞标者虽然付出了较大的代价，但是通过住房积率和住房面积的扩增却可以开发出更多的固有土地的利用空间，通过加高楼层或者提高住房档次来提高自己的收益。在住房销售市场中，通过探讨地方政府房地产商的博弈关系，可以发现政府的最大收益取决于当前地区市场环境中广大消费者对某层次住房的热切需求的影响，还与从税率有关。从税率的提高可以从开发商那里得到更多的土地转让费，但是也会在无形之中增加了住房的成本价，从而在住房市场中影响到广大的住房购买者购买热情，导致了住房销售量的减少政府收入间接减少，房地产商收入相应减少。近些年，我国中低档次商品房价格受到市场上供小于求的z关系影响，有了较大的增长速度，导致现有广大居民的商品房支付能力下降，尤其是低收入人群，无法满足其刚性需求。为遏制现有的不断增长的中低端商品房价格，广大地区政府要通过自己在住房市场中所担任的角色职能，建立健全合理的土地转让与住房销售利率框架，从而在固有的土地上通过构建大容率的商品房，进一步提高土地利用效率，在较低价位的框架下真正实现国家利益和房地产商的利益，同时让广大中低层收入者能够满足自己对住房的刚性需求，维护社会的稳定。为此，我国在住房市场管理问题中表现出了高度重视，并且颁布了相关的政策法规，各地地区政府需要严以律己地进行政策的落实和实施。地方政府在住房管理工作中不仅仅要认识到自己是土地的拥有者，更要认识到自己是住房管理中的实施监督者，一方面追求国家利益和本地区经济的发展，另一方面还要确保社会的稳定以及广大社会成员的住房需求能够得到及时的满足。在新的社会条件下，要解决大部分低收入群体的住房困难等相关问题，保障社会的安定，即能够有效地控制住房市场的整体运行，既规范开发商的中间地位和实施地位，又规范自身的住房市场协调者地位，从而在住房市场相关利益主体中对社会较为被动弱势的社会群体成员，进行地方政府、开发商以及购房消费者三者关系角度的合理化博弈行为。

四、从地方政府的博弈行为看中国住房政策

通过上述对消费者、地方政府、开发商三方住房交涉单位各个博弈位置的调查，从而得到地方政府与消费者、地方政府与开发商、消费者和开发商三个不同的博弈关系，得到我国目前住房政策的设定出发方向：

第一，我国要明确经济型适用房的对象。当前我国住房市场中，尤其是对中低层收入者提供的经济型适用房中，多数保障对象的范围较为模糊和宽泛。在对中低层收入者以及适用房范围人群进行调查的时候，除了对收入进行了解外，还应该对住房人口家庭和社会境况进行全面的考虑，确保某些不良房地产商或者社会高收入人群侵占该批住房，使社会上真正对住房存在需求的低层收入人群无法满足自己的住房刚性需求。第二，住房市场关系规范化，减少利益矛盾。在地方政府和房地产商进行博弈的过程中不难看出，地方政府一方面代表的是国家的利益，要在土地出让价上保证国家的利益，另一方面又要尽可能地降低住房成本以降低最终住房的价格，满足广大社会成员的需求。因而，在进行住房市场管理工作时，更多应该根据当前我国中央政府规定的有关指令政策，进一步规范住房市场中地区政府和开发商之间的关系，严防开发商“一手包办”“私下解决”等现象的发生。

当前，我国商品房产业迅猛发展，商品房价格节节攀升，导致广大社会中低层收入者纷纷抱以怨言，房地产市场中各种问题层出不穷给我国社会稳定带来了隐患。广大地方政府要从己身出发，从博弈角度正确看待自己在住房管理中的职能地位，从而在中央指导性政策文件的指导下，建立健全规范房地产市场的制度，维护好国家的根本利益，也保障广大中低层收入者的购房需求，为我国社会稳定发展贡献力量。

参考文献：

[1]汤平平.中国住房市场管理中的地方政府博弈行为分析[D].南京：南京航空航天大学，2012（1）.

[2]李常理.转型时期中国地方政府经济行为研究[D].北京：中共中央党校，2011.