浅谈房地产开发过程中的工程造价控制与管理

摘 要：房地产开发过程中从投资者的角度来定义工程造价的含义是指：进行某项工程建设花费的全部费用。工程建设项目的全部成本费用，也即是建设工程的固定投资。有效控制工程造价，是基于优化建设方案才能够进行的。在施工过程中，采用一定的方法和措施，以控制在合理范围的核定限额和成本范围内工程造价的发生的各个阶段的设计。控制项目投资成本不超过核定限额，更合理地使用人力，物力和财力，力求取得最大投资回报率，这是项目成本控制的核心。

关键词：房地产；开发；工程预算；造价控制；造价管理

工程造价的确定是一个非常复杂的过程，从项目开发的前期投资估算、工程概算、工程施工图预算、施工过程中变更的各种测算、以及最后工程结算都具有多样性与复杂性。所以工程造价的控制显得尤为重要。如何控制工程造价，以最少的投入获得最大的经济利益，是工程造价控制人员需要研究的问题，工程造价管理涉及建设项目的的各个阶段和各个环节，但必须突出重点，抓好以下五个环节，确实带动和加强整个工程造价管理工程，从而实现在保证工程质量的前提下有效控制工程造价，提高经济效益，并且利润最大化。

工程造价的控制是由从事工程造价管理的人员来完成的，必须是具备专业知识的、是符合该行业标准的、熟悉各项政策法律法规的、业务素质较高的工程专业人员，并且要有较强的工程造价控制的管理意识，责任心，这样才能在工程的各个阶段发现各种问题，才能提出合理化建议，从而达到控制工程造价的目的。

工程造价的有效控制应该注意以下几个大的方面：

1 工程初步设计阶段和施工图设计阶段

设计阶段是确定工程造价的主要阶段，设计方案是否合理和设计质量的高低对于工程造价产生直接的影响。因此，根据设计编制概预算，确定工程造价，并进行技术经济评价，分析功能。最后选择最优化的设计方案，所谓优化设计是通过一系列的方案筛选，使工程项目设计符合既定的功能要求，在一定的时期内，技术具有先进性、风格上具有独特性，质量优良，各项经济指标合理科学。建设单位要对设计单位设计的方案进行认真细致的审核，除设计项目技术上可行性外，还要特别注意投资与设计的关系。在结构设计中，要注意采用科学的结构形式，合理的安全系数，任意提高安全系数，加大构件截面，增加钢筋含量，会给建设单位造成不必要的资金浪费，提高工程造价。在安装设计过程中，要注意合理布置管线，防止出现重复，遗漏。所以，在设计阶段要做好：

（1）引入竞争机制，实行设计招标，优选设计方案，从而达到对投资的有效控制。

（2）采用限额设计。限额设计前提是要尊重科学，实事求是，保证设计科学性为前提，在处理技术与经济的关系时，把节约建设资金提高到工程建设的高度是非常有必要的，通过限额设计，克服设计人员重技术轻造价的倾向。做好这一工作，就掌握了投资控制的主动权。

（3）对设计单位建立“索赔”制度，对因图纸问题造成的工程浪费，超过限额设计部分及其他损失，一律由设计单位和设计个人按照合同承担责任，这样可使设计人员有责任心。

2 工程招投标阶段

工程进行到某个阶段，各阶段的招投标工作都应该要做，而且要做好。比如设计阶段、施工阶段、大宗材料选择等等，都应该认真细致地做招投标工作，实践证明选择好的设计单位、施工单位以及好的产品都能使工程顺利按照计划完成建设任务。

招投标阶段，选择一家在有资质、信誉度好、实力方面强大，并且报价相对合理的施工单位是非常重要的。各投标单位的在建工程实地考察也是有必要的。否则，在施工过程中如有发生扯皮，最后换施工单位等这些情况出现的话，工程造价会相应提高，而且还会影响工程交工等情况。我们经常在施工过程中会看到有各种各样的情况出现。因此，工程各阶段的招投标很重要。

3 合同签订阶段

合同是约束建设单位和各施工单位履行各自的权利和义务的协议书。它具有严肃的法律性和很强的时效性等特点，在市场经济条件下，商品价格波动较大，严密制定合同，做到有法可依，按章执行对于控制工程造价很有必要。签订合同时注意以下几点：

（1）建设工程合同范本是通用性的范本，除了依据通用条款的约束以外，在专用条款中根据工程的特点要描述清楚甲乙双方应该遵守条款，要注意字眼的推敲，尤其是一些原来开发项目中遇到过双方发生扯皮现象的条款一定要约束清楚，不能含糊其辞，以免执行合同的人员对同一条款有多种解释。往往一字之差，就会造成建设单位不必要的支出，更谈不上工程造价的控制了。在专用条款中还不能约束的很多条款可以在补充协议中明确。总之，要让执行合同的人员有可操作性，否则就是没有约束力的合同。我们秉承公平、公正的原则与各施工单位一起完成工程项目施工阶段的建设。施工过程中还会有很多的材料设备采购合同、监理合同、分项工程的专业分包工程等等都要注意以上问题。

（2）对于工期不太长，造价较低的工程可以总价包干，但要落实清楚施工期间可能会出现的各种情况以及怎样处理的方法，比如施工期间不受各项调价政策的影响、材料上涨的变化以及人工上涨的变化是否可以调整，如果可以调整，调整系数是多少等等都要落实，使合同有可操作性。还有承包范围，工程内容是施工图纸的全部内容，以免在结算中发生扯皮现象。

（3）双方的承诺也要一并写进合同，以免承揽过程中出现反悔，扯皮，从而影响工程进度和造成工程隐形的损失，即使工程造价提高。

（4）对于有些材料市场价格波动大，由施工单位自买，建设单位调整价差的材料和设备，应在合同中写明质量、规格、型号、单价，由建设单位认可后方可采购，以便有效控制材料价差。

4 施工管理阶段

（1）抓好现场施工。在工程建设中，一些施工单位由于利益的驅动，往往会出现偷工减料、降低质量的现象。现场监督人员要严格按照施工质量标准监督，每道工序前应该验收合格以后才能进行下到工序，随时掌握情况，做好原始记录，确实因需要要发生变更时，应认真进行校对、核算，为结算时确定增加或减少的工程量计算提供重要依据。建设单位在施工过程中最好不要随便修改（确实因功能要求更改的除外），因为随意的修改就会造成造价的提高，有测算过一个项目，签证费用达到整个工程的20%。

（2）加强工程进度管理。工程建设周期越长，管理费、人工费等各种费用支出就越大，各项资金不能很快回笼。因此，应严格控制工期，督促施工单位在合同期内完成工程的建设。

5 材料进场阶段

工程建设中，材料至少占到50%以上，对建设单位来说，施工单位自购的建筑材料，成品、半成品要严格检查验收，防止伪劣产品进场，在签订施工合同时要明确各种材料的质量要求，通过不定时随机抽检、分批材料进场抽检等等手段控制，确保工程质量。

6 竣工结算阶段

工程结算时，由于施工过程中的变更等因素，往往预算价不等于结算价。因此，在施工中，只有根据实际变化，及时审核设计变更、工程追加、减少、变更以及做好隐蔽工程的验收和材料代换等变化情况的记录，才能有效的防止通过虚报、多报工程量、材料量、套高定额、重复计算等方式加大工程结算。造价人员要做好以下几点：

（1）熟悉定额，根据计算规则计算工程量，要有责任心、作风要廉洁正派，不收任何诱惑。

（2）准确审核施工单位报送的各种结算

造价员必须随时关注国家相关部门公布的各种造价信息，政策文件，及时收集专业工程资料的有关数据。还要具备假资料的辨别能力，有些不良施工单位常常会在隐蔽工程及竣工图中动手脚，具备这样的能力是要求造价员要经常看现场，做好记录，是否和图纸吻合等等。工程完工，验收合格，再依据合同、相关计价文件、竣工图等等满足结算条件的资料才能准确、合理的审核施工单位报送的各种结算。

有效控制工程造价抓好以上几个环节，就能有效的控制工程造价。当然还有一些其他方面也不容忽视，比如建立报价制度等等方面。相信我们以这几个方面为主，其他方面为辅，全面地、全过程的进行造价控制，就能圆满地完成工程建设任务。

7 结 语

在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的技资收益，这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是房地产开发企业在市场竞争中的关键。

参考文献

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作者简介：钟红霞（1974-），女，汉族，贵州安顺人，大专，工程师，主要从事方向为工程造价。