房企遇冷，“出海”寻路

艾莉

從今年二月以来，国内房产市场持续低迷，国内主要城市房价纷纷下跌，而与此同时，国人在海外置业越来越疯狂。为了分散投资风险，国内房企万科、碧桂园、万达、绿地等巨头纷纷加大投资海外房产，今年前3个月，投资就达千亿人民币，超去年总和。

为何房企纷纷“出海”？是跟李嘉诚撤资的“风”转变投资方向？还是不看好国内房价更青睐海外投资置业？记者就此话题进行了调查。

国内市场遇冷？

从去年以来，特别是今年前几个月，国内市场持续低迷，全国出现了降价潮，在北京、上海、广州、深圳等地，房子出现了量价齐跌的情况，部分房企甚至六折优惠，消费者也处在观望阶段。

据国家统计局最新发布的《2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况》显示，今年前7个月，商品房销售面积、销售金额双双同比下降。其中，住宅销售面积下降9.4%，销售额则下降10.5%。可以发现，几乎所有房地产指标都出现下降，且跌幅进一步扩大。

目前全国46个限购城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、银川、兰州、长春、三亚、珠海等 11个城市尚未调整楼市限购政策。

国家信息中心首席经济学家范剑平观点指出，到目前为止，不论是开发商以价换量还是地方政府出台救市性政策，都不会改变房地产市场的下滑趋势。

与国内房地产市场进入下行境况相比，近两年，海外投资热潮日渐升温。2013年全年，绿地集团投资澳大利亚总计达10亿澳元。2014年初，绿地又在悉尼获得两个地块。2014年，碧桂园首次进军澳大利亚市场，斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。

2014年初，中国富华国际集团以1.3亿澳元买下墨尔本地标建筑柏悦酒店。据相关数据显示，上半年中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，伦敦成为中国投资者最青睐的城市，投资额高达2311万美元。碧桂园、富力、保利、中海、首创、万通、鑫苑等房企也踏上了海外拓展之路。

如果说2013年是国内房企集体“出海”年，那2014年将是国内房企海外“风暴”年。

行业专家多数都认为，目前越来越多的房企进军海外开发房地产项目，主要是因为国内房地产经营环境比较困难。方圆首席分析师邓浩志表示，国内房地产经营困难主要体现在四个方面，一是有限购等政策调控；二是房企融资困难；三是地价高企风险大；四是税种繁多利润空间小。

在房企纷纷布局海外的同时，国内房地产下行信号正在逐渐增加。5月6日，瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，中国房地产市场风险“已经显著增加”，并称楼市已经接近转折点。5月7日，市场消息称惠州光耀地产因产品去化不力，资金状况恶化。

紧跟移民热潮

有业内人士声称，一个促使国内地产商追逐国外市场的重要原因是很多国内客户都往海外去投资或者移民了，“并不是说投资海外，还是哪儿中国人多，我们就往哪儿投资”。

近年来，国人移民、留学、投资甚至休闲旅游的人数不断攀升，促使国内海外置业需求高涨。据胡润富豪榜报告显示，中国大陆已有1/3的高净值人群购买了海外房产，海外资产在其可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。而在目前没有海外资产的高净值人群中，有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。

国内房企可能有追随这批消费群体的足迹布局自己的海外业务的因素，进行多样化投资。

无论是因为经济复苏还是因为移民或投资热潮，美国都先成为国内房企热门投资地区。王石曾对媒体公开表示，在经历了金融海啸的低谷之后，美国市场渐渐回暖，这是投资的好时候。

对此，绿地集团董事长、总裁张玉良也在媒体中表示，海外市场目前空间、潜力巨大。他认为，中国经济持续发展，居民收入逐步提高，海外移民、留学、旅游、投

资的数量和规模持续快速增长，为企业依托中国市场进行海外延伸提供了支撑。同时，中央鼓励企业积极审慎开展境外投资，对于拥有较高平台与较强竞争力的企业而言，海外业务前景广阔。

据某集团海外项目负责人表示，海外项目地价相对国内不仅更为合理，而且有些国家逐步放宽了留学和移民政策，这对房企投资而言也是一大利好。万通投资控股股份有限公司董事长冯仑在纽约举行的中美金融高层圆桌会议上曾提出，市场效率更高、资产配置多元化需求和海外华人市场壮大，是促成中国房地产企业投资海外市场的三个主要理由。

主要阵地还是国内

世联地产董事长陈劲松、复星地产副总裁康红恩均表示，2014年，国内房地产市场依然是房企投资的主要阵地，海外市场虽为房企投资业务辅助，但也已进入投资高增长周期。

但为何选择海外进行开拓市场？对此颐和地产董事长何建梁早前表示，在宏观调控背景下，房地产企业选择差异化与特色化的发展路线，已成为行业共识；颐和拓展海外市场，并非来自楼市调控的压力，而是细分之后确定市场，充分发挥企业灵活性和适应性强的优势，抓住悉尼城市地产开发需求的空档，有选择地抢先进入，占领优势，把握良机。

碧桂园总裁莫斌也表示，马来西亚是碧桂园进军海外市场的第一步，希望做一个尝试，如果成功将会继续加大力度，使其能够成为国内市场一个很好的补充；“和马来西亚公司的合作，我们占了51%的控股权，目前进展非常顺利，已经准备进入实施阶段，希望今年能够推出第一期产品”。

陈劲松表示，据世联地产统计的结果显示，2014年，国内房地产市场还有很大的投资空间，但是市场的整体增速将放慢，预计在10%左右。2013年该数据超过30%。

陈劲松还称，相比国内市场，目前国内房企的海外投资体量还是很小，但随着人民币国际化的推进，2014年开始，国内房企海外投资的规模会出现快速的增长，甚至达到每年500%的涨幅。至少2014年开始的未来五年内，国内房地产市场依然是众房企投资的主要阵地。

康红恩也表示表示赞同，市场的大小是由需求决定的，从目前国内房地产市场看，不论是一二线城市，还是三四线城市，房地产市场的需求均没有得到有效的满足。其补充称，在国内房地产市场继续发展的同时，也将会出现不同房企、不同城市的分化情况。

华丽的冒险要谨慎

“海外市场虽然充满诱惑力，但也是一场华丽的冒险。”越秀地产研发中心的朱菲认为，“中国房企应做好深入调研与风险把控，避免盲目投资。”

“海外房地产市场看似前途一片光明，但其实要考虑很多因素，如当地的房地产制度、市场需求、税费制度、汇率变化、开发风险、政治外交因素等，稍有不慎就可能导致项目的失败。”地产业内人士张勇认为，在投资决策时应充分考虑项目成本，尤其注意当地法律制度对土地开发的限制，防止在高位取得土地或因土地无法开发导致未来项目盈利不足。

链家地产市场研究部首席分析师张月表示，对于根植于国内市场的房企大鳄来说，进军国际市场也难免会水土不服，短期内这种尝试性的举动尚难以形成规模。一方面，对于海外开发空白的房企，经验上的欠缺也会存在一定风险，例如信息的不对称以及国内外大环境的不同。这促使其多数会通过注资、合作的方式进入海外市场。另一方面，房企国内外的投资和经营的状况也会相互关联，若海外投资的效果未达预期，在当前国内调控的大环境下，对于正处于紧衣缩食的房企来说，也会受到很大的影响。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。