以房养老，行吗

李忠

中国正在快速进入老龄化社会，这已经成为不争的事实。在养老问题上，中国有着自己的国情——人口基数庞大、历史欠账太多，计划生育长期化的负面作用渐显。

有数据显示，2012年年底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着第一代独生子女的父母进入老年，家庭结构小型化、空巢老人养老难等问题日益显现。

2050年左右，中国老年人口总量将超过4亿，每10人中将有3个老人。仅从数字推断，“以房养老”模式具有一定的可行性，但实际上，在中国推广“以房养老”模式，其阻力可能会很大。

业内人士指出：反向抵押这种特定的“以房养老”模式目前不会成为养老模式的主流趋势，因为还有五大难题需要解决，但可以作为中国养老模式的一种尝试和辅助补充。

难题一 养老观念陈旧

虽然随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念一直影响着中国人。调查发现，大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多，但紧一紧还够用，即使在以后生活中需要儿女贴补一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子是一笔不小的财产，对儿女以后生活有帮助。此外，还存在一个客观因素，目前，我国尚未开征遗产税，这也在间接鼓励子女继承遗产，阻碍老人“以房养老”。

难题二 养老机构不完善

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构去，很大程度上是因为大多数养老机构不够完善，缺少家的感觉。据不完全统计，中国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，好点的养老机构收费较高，一般家庭负担不起；差点的机构服务又不到位，这就是眼下普遍存在的状况。

难题三 金融机构犹豫不决

据了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自金融机构的犹豫，房价下跌和老人生存期核定的风险是他们最为担心的因素。

业内人士表示，目前“住房反向抵押”业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“住房反向抵押”利率也是一大难题——贷款额少，老人不乐意；贷款期长，金融机构又可能吃亏。

“住房反向抵押”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人寿命，同时，银行还要培育一批类似保险精算师的测算人员，这些问题都不是短时间能解决的。

难题四 受70年产权限制

中国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即中国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为，按照《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及土地上的附着物都将由国家无偿收回。

业内人士指出，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都剩余不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价存在泡沫时，租不出去或卖不出去的情况也是可能发生的。

难题五 适用人群较小

“以房养老”的前提是手里有房。首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。

一般来说，手头有两套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上看，中青年人更易接受，他们应该是未来“以房养老”的潜在群体。但近年来房价非理性上涨已经大大超出了很多人的承受能力，目前在二线城市买套差不多的房子也要100萬元左右，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说以房养人了。

尽管在国务院《意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”只是短短一句，但还是被媒体简单地解读为政府在大力推进“以房养老”模式，甚至有人质疑此举是政府在推卸社会养老责任。但事实上，正如民政部副部长窦玉沛所回应的，以房养老是一种自愿的、自主选择的行为，属于个性化、高端化的市场化养老模式。从《意见》本身来看，政府养老的基本模式并没有变，只是在确保政府兜底的同时给予市场养老模式一定的制度空间。如果只是将目光锁定在一部分舆论对“以房养老”政策的误解上，那么就可能丧失了对社会公众忧虑养老问题的真观察。

中国“以房养老”制度从形成到全面实施，至少需要三年到五年，甚至十年时间。接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。例如“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。